Il s'agit ici d'évoquer en synthèse les problèmes posés par les produits de défiscalisation vendus aux particuliers et de suggérer des précautions à prendre pour les investisseurs.

1 La défiscalisation est initiée par les lobbys

Les promoteurs immobiliers sont très puissants en France. Ils ont leurs entrées dans les ministères.

Certains politiciens sont directement liés aux promoteurs et aux établissements bancaires spécialisés dans le financement immobilier.

Cela explique l'importance des niches fiscales en matière immobilière.

Les lobbys expliquent que, sans les produits de défiscalisation, le marché immobilier s'effondrerait.

C'est globalement faux mais il est certain que, sans la défiscalisation immobilière, de nombreux promoteurs et officines devraient changer de métier.

Voir mon interview sur le site de l'ADIM

De nombreuses personnes investissent sur des produits de défiscalisation, type LMP, Malraux, De Robien et autre Girardin.

Il existe des régimes de faveur particulièrement intéressants où l'avantage fiscal améliore sensiblement la rentabilité globale.

Néanmoins, il faut toujours faire valider le produit de défiscalisation par un ou plusieurs experts indépendants et leur demander de se prononcer par écrit sur la validité du schéma.

Il faut d'abord s'assurer que le produit vendu est intrinsèquement de qualité, surtout si le schéma financier est basé sur la possibilité de revendre le produit au bout d'un certain nombre d'années.

L'idéal, dans ce cas, est d'avoir un engagement notarié de rachat. De plus, il faut faire faire une expertise technique du produit par un professionnel indépendant, par exemple un expert immobilier qui vous garantira que le prix de vente est conforme au marché.

1       Rémunération du dirigeant dans la holding

Si le dirigeant est rémunéré dans une holding, il faut justifier l'existence de cette rémunération par un travail réel.

Il ne faut pas lier l'existence de cette rémunération avec la facturation de prestations par la holding à la filiale.

Ce n'est pas parce que le dirigeant est bénévole dans la filiale qu'il a le droit d'être rémunéré dans la holding.

La holding ne peut pas facturer une prestation de gestion de la filiale si la filiale a déjà un dirigeant dans la filiale (sauf évidemment si ce dirigeant est la holding) et cela même si ce dirigeant est bénévole dans la filiale.

article donation

article immobilier

1 L'exonération de plus-values pour les petites entreprises

Les entreprises individuelles et les sociétés de personnes dont les recettes ne dépassent pas certaines limites bénéficient d'une exonération sur les plus-values.

Cette exonération peut s'appliquer durant la vie professionnelle et en cas de vente de l'entreprise.

Le régime s'applique à toutes les activités professionnelles exercées dans une entreprise ou une société de personnes.

L'exonération suppose une activité exercée depuis au moins 5 ans.

L'exonération est totale si les recettes n'excèdent pas :

- 250 K€ HT pour les entreprises industrielles et commerciales de vente ou de fourniture de logements ou les exploitants agricoles,

- 90 K€ HT pour les prestataires de services et les locations meublées.

L'exonération est partielle si les recettes sont supérieures aux seuils de l'exonération totale mais inférieures aux seuils suivants : 350 K€ et 126 K€.

article statut du gérant

Présentation de la fiscalite du dirigeant

article des risques

article proposition rectification