Une nouvelle réduction d'impôt pour les LMNP

Une nouvelle réduction d'impôt a été instituée en faveur des investisseurs qui vont acheter de nouveaux locaux exploités selon le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP).

La réduction ne s'applique qu'à l'achat de locaux neufs ou qui ont fait l'objet d'une réhabilitation satisfaisant à certaines performances techniques.

Seuls certains logements sont éligibles : établissements pour personnes âgées, résidences services pour étudiants, résidence de tourisme classée, établissements de soins.

Les investisseurs doivent s'engager à louer pendant au moins 9 ans et selon le régime du LMNP.

La réduction d'impôt s'élève à 5 % et ne peut excéder 25 000 €. Elle peut faire l'objet d'une limitation en application du nouveau plafonnement global des niches fiscales.

Cette réduction d'impôt n'est d'aucune utilité pour les actuels investisseurs LMP. Elle peut faciliter la commercialisation de nouveaux programmes de résidences mais les acheteurs d'anciennes résidences ne pourront bénéficier de cette réduction (sauf le cas très spécifique de la réhabilitation).

Une réforme du LMP est entrée en vigueur au 1er janvier 2009. Introduction. Il s'agit ici non seulement de décrire ce nouveau régime mais aussi d'envisager ses conséquences et les actions éventuelles à engager pour réagir à cette réforme.

1 Rappel de l'intérêt du régime du LMP

Le régime du LMP présente deux intérêts.

D'une part, il permet l'imputation du déficit réalisé sur le revenu global du contribuable.

En pratique, l'activité est déficitaire au début, à cause des frais d'acquisition élevé.

Mais l'activité peut aussi être déficitaire en année courante, parce que les loyers obtenus se révèlent insuffisants pour face aux autres charges.

Cette situation n'est malheureusement pas théorique. De nombreux investisseurs qui ont acheté des appartements situés dans des résidences se retrouvent aujourd'hui dans ce cas parce que la gestion ne permet pas d'obtenir les loyers promis à l'origine et parce que les frais financiers restent élevés, notamment en cas de prêt in fine.

Le deuxième intérêt du LMP est le bénéfice d'une exonération de plus-value après 5 ans d'activité.

article amortissement

1 La location meublée en cas de résidence principale

Le contrat

Quand la location meublée est la résidence principale du locataire, la location est régie à la fois par le code de la construction et de l'habitation et par le code civil (articles L. 632-1du CCH et 1741 à 1762 du code civil).

Cette location ne relève pas de la loi du 6 juillet 1989 qui concerne les baux d'habitation.

Le bail doit être conclu pour une durée minimum d'un an et il se renouvelle par tacite reconduction (L. 632-1 al. 1 CCH).

Si le locataire est un étudiant, la durée peut être de 9 mois, dans ce cas, la clause de reconduction tacite n'est pas applicable (L. 632-1 al. 2 CCH).

Le contrat doit être un écrit rédigé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties. Aucune forme n'est imposée : il peut être rédigé sous seing privé ou par acte authentique.

Le locataire peut donner congé à tout moment. Dans ce cas, le préavis est d'un mois.

Lorsque le bailleur souhaite donner congé au locataire, il doit justifier ce refus de renouveler le bail. Le refus doit tenir de sa décision :

- soit de reprendre,

- soit de vendre le logement,

- ou pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

La location meublée est la mise à disposition d'un locataire d'un local meublé et équipé qui lui permet d'y vivre immédiatement et convenablement.

La particularité de cette location, c'est qu'elle comporte des éléments de confort qui permettent au locataire d'en user immédiatement et d'y vivre correctement tels que :

- des chaises, des tables, un matelas,

- une literie (des draps, des couvertures, oreiller),

- des appareils et ustensiles pour cuisiner,

- un réfrigérateur,

- des plaques chauffantes ou une gazinière,

- de la vaisselle.

Il faut distinguer deux types de location : la location meublée qui est la résidence principale du locataire et la location meublée touristique.

Concernant les étudiants, le logement est sa résidence principale s'il est loué à raison de ses études.

Les locations meublées à titre de résidence secondaire permanente ou à titre professionnel ne sont régies selon moi ni par les règles de la location meublée à titre de résidence principale ni par les règles de la location touristique. Elles relèvent du droit commun de la location ou du contrat hôtelier.

La difficulté de ce sujet est qu'il impose de mélanger plusieurs régimes légaux à géométrie variable. Il n'y a pas de réglementation uniformisée de la location meublée.

article locative

La cour de cassation vient de rendre une nouvelle décision importante en matière de défiscalisation (1ère civ. 8 mars 2012, n° 10-21239).

Il s'agit du cas d'une société qui avait vendu des panneaux solaires comme produit de défiscalisation.

L'acheteur a attaqué cette société en faisant valoir que l'avantage fiscal finalement obtenu était inférieur à celui qui été promis.

La société s'est défendue habilement en indiquant notamment qu'elle n'était pas un professionnel en matière fiscale et que les indications sur la fiscalité avaient été mentionnées par elle à titre indicatif dans "un calcul prévisionnel".

La cour de cassation écarte ces arguments.

Elle valide au contraire la décision du juge du fond qui avait constaté que la société venderesse avait donné une fausse information sur l'avantage fiscal et avait accordé une indemnisation.

En revanche, la décision du juge du fond est annulée parce qu'il n'a pas correctement évalué ce préjudice en procédant à une compensation entre les demandes de la société (facture impayée) et celles de son client.

La cour reconnait que l'avantage fiscal peut avoir été un élément déterminant du consentement de l'acheteur, et alors même que cet avantage fiscal était uniquement évoqué à titre indicatif.

Lorsque le contribuable fait un investissement de défiscalisation immobilière et qu'il est victime d'une tromperie grossière, peut-il mettre en cause le notaire et l'attaquer en responsabilité ?

La réponse est généralement oui.

Le notaire est même souvent l'intervenant du package fiscal le plus facile à attaquer.

La première raison tient au fait que les notaires sont toujours solvables.

Alors que si le contribuable attaque le promoteur ou l'officine qui a vendu le produit, le risque est que, même si l'action en justice en justice lui donne gain de cause, le contribuable ne soit jamais payé car ces intervenants sont souvent insolvables ou mal assurés.

En revanche le notaire est toujours assuré. Et même si l'assurance ne peut pas jouer, le contribuable pourra se retourner contre la caisse de garantie des notaires.

La deuxième raison tient au fait que les juges sont très sévères à l'égard des notaires.

Les banques sont des entreprises qui ont deux activités principales : vendre des placements et vendre des crédits.

Dans ces deux activités, les établissements bancaires sont censés avoir une expertise de professionnel et, comme tout professionnel, elles devraient être tenues à une obligation de conseil vis-à-vis de leurs clients.

En pratique, les banques conseillent peu leurs clients, spécialement les particuliers qui sont pourtant ceux qui en ont le plus besoin.

Le personnel des banques, rémunéré à la commission, est financièrement encouragé à vendre des placements et des prêts, mais il n'a aucun intérêt à fournir des conseils en gestion patrimoniale. De toute façon, il en a rarement la compétence.

La plupart des schémas de défiscalisation sont financés par un emprunt bancaire. Or dans la quasi-totalité des cas, la banque finance le schéma sans même recevoir l'emprunteur, sans l'interroger sur son projet et sans vérifier si le schéma envisagé est raisonnable et s'inscrit dans une bonne politique de gestion patrimoniale.

Cette pratique généralisée des grandes banques de réseau risque de leur coûter très cher.

Il s'agit d'une pratique en vigueur chez certains promoteurs qui vendent des immeubles destinés à la location, essentiellement dans le secteur des résidences de tourisme exploitée par un gestionnaire.

Dans le marché de l'immobilier de défiscalisation, les acheteurs ont bien du mal à se faire une idée de la valeur réelle du bien qu'ils achètent.

En fait pour appâter le client, les officines font miroiter un taux de rendement intéressant.

Et c'est vrai qu'un acheteur à qui on promet un loyer égal à 5 % de la valeur de son bien peut légitimement penser qu'il a fait un bon investissement.

La technique des fonds de concours permet de berner les investisseurs en leur faisant miroiter un taux de rendement artificiellement gonflé.

En pratique, le promoteur réserve une partie du prix de vente, appelé fonds de concours, qu'il reverse au gestionnaire chargé de gérer les biens à des tiers.

De cette manière le gestionnaire peut faire face, au moins pendant les premières années, à l'obligation d'avoir à payer les propriétaires en leur versant un loyer qui n'est pas cohérent avec la rentabilité réelle de la résidence.

En effet, dans ce genre de schéma, les appartements ont été vendus à un prix nettement plus élevé que le prix normal. Le loyer proposé est donc lui-aussi, mécaniquement au-dessus du prix normal par rapport à un loyer normal. Le gestionnaire se trouve donc en pratique dans l'impossibilité de le payer.