Compte tenu des nouveautés de la loi ALUR, est-il possible désormais de louer des locaux meublés à usage tourtistique dans Paris, en dehors de sa résidence principale ?

Voilà la réponse que j'ai obtenue de la mairie de Paris :

Bonjour,

Nous tenons à vous présenter nos excuses pour cette réponse tardive, notre service ayant rencontré des problèmes informatiques qui ont perturbé son bon fonctionnement.

Aucun régime d’autorisation temporaire n’a été mis en place par la Ville de Paris,toute location meublée de courte durée (bail d’une durée inférieur à un an ou neuf mois pour un étudiant) d’un local à usage d’habitation nécessite une double autorisation :

-une décision municipale de changement d’usage (art L 631-7 et suivants Code de la Construction et de l’Habitation), qui ne pourra être obtenue que si le propriétaire propose une compensation.

-une autorisation d'urbanisme de changement de destination (art R 421-71 Code de l’Urbanisme), soit un permis de construire ou une déclaration préalable.

Je vous informe également qu'aux termes de l'article L.324-1-1 du Code du tourisme, issu de la loi n° 2009-888: « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé. ». Cette déclaration préalable doit être déposée à la direction du développement économique, de l’emploi et de l’enseignement supérieur de la mairie de Paris.

Les locations meublées de courte durée sont également soumises au paiement de la taxe de séjour.

Vous trouverez toute information utile sur ces démarches sur le site

http://www.paris.fr/pratique/demandes-autorisations/demande-de-changement-d-usage/locations-meublees-touristiques-ce-qu-il-faut-savoir/rub_10110_stand_114399_port_25377

Dans une décision très récente de la Cour de cassation (1ère civ 30 avril 2014, n° 13-10.582), il a été jugé que le devoir de mise en garde des banques dans l'octroi des prêts devait tenir compte le cas échéant de la saturation du marché locatif.

Il s'agissait d'un particulier qui avait acheté en VEFA deux appartements dans une résidence, dans le cadre d'un produit de défiscalisation immobilière. Il avait emprunté les fonds auprès d'une caisse du Crédit Agricole.

Rappelons que les banques commettent une faute si elles ont prêté à un niveau excessif au-delà des capacités de remboursement de l'emprunteur non averti. Elles ont une obligation de mise en garde de l'emprunteur sur les risques encourus.

Il est admis en général que la capacité maximum de remboursement d'un emprunteur est limitée à 30 % de ses revenus.

Dans les produits de défiscalisation immobilière, un des points délicats est de savoir si la banque est en droit de prendre en compte les revenus locatifs de l'investissement envisagé pour calculer la capacité d'emprunt.

L'autre jour j'avais rendez-vous chez ma dentiste.

Rien de grave, rassurez-vous.

Mais elle m'a annoncé qu'elle cessait d'exercer son activité libérale et qu'elle allait travailler dans un dispensaire comme dentiste municipal.

Elle m'a expliqué que, selon elle, il n'était plus possible d'exercer l'activité de dentiste libéral honnêtement.

En effet, la sécurité sociale impose aux dentistes des tarifs très bas pour les soins courants de sorte qu'il est impossible pour un dentiste de gagner sa vie correctement en faisant des soins courants.

Pour gagner sa vie, le dentiste doit faire des couronnes et d'autres soins exceptionnels.

Le problème est que les soins exceptionnels sont rarement nécessaires. D'après ma dentiste, la fréquence normale des soins exceptionnels n'est pas suffisante pour permettre aux dentistes de gagner leur vie.

La solution pour les dentistes est donc de multiplier, parfois artificiellement, les soins exceptionnels.

M. Thomas Piketty, vous êtes l’auteur à la mode. Vous avez fait une étude documentée pour démontrer que les inégalités s’accroissent dans les pays riches. Selon vous, la solution passe par la fiscalité.

Pour réduire les inégalités il faut augmenter les impôts et particulièrement l’impôt sur le revenu, le cas échéant en appliquant des taux spoliateurs.

Selon moi, ce genre de théorie est typique de la conception qu’ont les économistes de la fiscalité.

Pour les économistes et pour les politiciens, la fiscalité est une variable sociale facile à maîtriser et à modifier à souhait.

Pour supprimer les riches, c’est facile il suffit d’augmenter les impôts contre les riches et le tour est joué. C’est l’impôt Robin des Bois, prendre aux riches pour donner aux pauvres.

Mais je pense que la fiscalité est plus compliquée et il serait judicieux notamment que les économistes étudient un peu le monde réel de la fiscalité avant de tirer des plans sur la comète fiscale.

ATTENTION : un escroc envoie des messages à des entreprises en se faisant passer pour moi et en demandant un virement bancaire. Merci de m'appeler au 01 83 92 14 66 si cela vous arrive.

C'est un variante de l'arnaque au faux virement.

L'arnaque consiste à envoyer un message par mail soit disant envoyé par moi à un comptable de l'entreprise. L'adresse mail n'est pas la mienne mais l'adresse contient mon nom. Le message indique que suite à une opération quelconque, il faut virer la somme de X sur le compte d'une entreprise polonaise. Il est joint un (faux) courrier venant de mon cabinet et une fausse facture. Tout est faux sauf le compte.

Si vous recevez ce type de message, ne faire aucun virement et merci de me contacter.

Je renvoie par ce lien à un article très intéressant de Tatiana KALOUGUINE et je recommande la lecture de la décision du TGI de PARIS : une société du groupe PIERRE ET VACANCES est condamnée pour avoir manqué à son obligation d'exécution de bonne foi des conventions.

Il s'agissait d'un cas où l'investisseur s'est vu proposer des conditions très défavorables au moment du renouvellement du bail, ce qui l'a obligé à revendre l'appartement et à rembourser la TVA.

Le préjudice est calculé notamment sur ce remboursement de TVA car le tribunal a pris en compte le fait que le remboursement de la TVA était présenté comme un des avantages de l'investissement, considéré comme un placement financier.

La société a fait appel.

Selon moi, effectivement, ces investissements immobiliers sont souvent vendus avec des arguments commerciaux mensongers. On fait croire à l'investisseur qu'il a un avantage fiscal important définitif sans lui préciser, par exemple pour la récupération de la TVA, que cet avantage suppose le maintien de la location pendant 20 ans. C'est un mensonge par omission.

Certains juges considèrent qu'il est normal de tromper les investisseurs sur ce point, qu'il appartenait à l'investisseur d'être vigilant, etc. Autrement dit, pour certains juges, il existerait une sorte de droit au mensonge des promoteurs et des CGP. Selon moi, ce droit au mensonge n'est pas conforme au droit civil. Certes le droit civil admet le bonus dolus, autrement dit l'exagération commerciale. Mais, au cas particulier, c'est beaucoup plus que de la simple exagération commerciale.

D'autres juges considèrent qu'il appartient au vendeur de dire la vérité lorsqu'il vend un placement et de ne pas présenter comme un avantage définitif un gain fiscal incertain.

Merci au TGI de Paris pour avoir fait respecter le droit.

Lien vers l'article

L'administration vient de publier sur son site internet des précisions sur la procédure de régularisation des comptes étrangers.

Cela intéressera notamment tous les détenteurs de comptes suisses non déclarés ou en cours de régularisation.

Ces précisions sont accessbiles sur

http://www.economie.gouv.fr

 Les pactes DUTREIL sont des engagements collectifs et individuels qui permettent aux associés des sociétés de réduire leur ISF et les droits de donation (ou de succession) de 75 %.

Ces pactes relèvent de régimes fiscaux très complexes.

Je propose ci-après un tableau de synthèse qui permet de s'y retrouver dans les caractéristiques de ces deux types de pacte.

Le pacte ISF est inutile pour les dirigeants et les salariés qui bénéficient normalement d'une exonération ou d'un abattement de 75 %. Il est utile en revanche pour les autres associés. Dans les PME, il s'agit souvent des membres de la famille hors foyer fiscal du dirigeant.

Le pacte est très utile en matière de transmission d'entreprise mais, le plus souvent, il n'est pas utile de conclure un engagement collectif. Il est en effet possible de procéder directement à une donation, sans engagement collectif préalable, si les conditions de cet engagement étaient déjà respectés précédemment. Dans cette situation, les engagements individuels pris avec l'acte de donation suffisent. Il s'agit alors d'un régime "Pacte Dutreil" sans pacte (catégorie engagement collectif "réputé acquis") mais avec seulement des engagements individuels.

En pratique, faites appel à un avocat fiscaliste si vous souhaitez bénéficier de ce type de pacte.

Le tableau est un résumé nécessairement incomplet et simpliste.

Le régime des plus-values immobilères des particuliers est devenu complexe avec un abattement en fonction de la durée de détention qui n'est pas le même selon le type d'impôt, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.

J'indique ci-après un tableau qui donne le taux d'imposition global (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) pour toutes les ventes intervenant à partir du 1 er septembre 2014 ( et donc sans tenir compte de l'abattement de 25 % qui ne s'appliquera plus à compter de cette date).

Les conseils en gestion de patrimoine (CGP) jouent un rôle important dans l'économie des placements.

En principe, leur rôle consiste à conseiller leurs clients pour gérer leur patrimoine, principalement pour effectuer les placements les plus judicieux.

De nombreux CGP travaillent de cette façon.

Mais en pratique, les CGP ont un mode de fonctionnement vicié par nature : ils sont rémunérés par les organismes de placement.

Par exemple, si un CGP vous conseille de souscrire un contrat d'assurance-vie, il percevra chaque année une commission versée par la compagnie d'assurance-vie de quelques pourcents du montant des primes versées.

Si un CGP vous conseille d'investir dans un programme d'immobilier locatif, il percevra une commission qui peut s'élever jusqu'à 10 % du prix du bien que vous achetez.

Si un CGP vous trouve un financement bancaire pour financer l'achat de cet investissement locatif, la banque lui versera une commission de 1 % du montant du prêt.

Ce mode de rémunération est pervers car, du coup le CGP, n'est plus un conseiller, c'est un vendeur.

Sauf s'il est très honnête, un CGP a tendance à vendre les produits qui lui rapporte les commissions les plus élevées.

Sans forcément s'en rendre compte, certains CGP ont une tendance naturelle à suggérer les placements qui sont pour eux les plus rémunérateurs, mais qui sont sonvent des placements dangereux ou hasardeux. C'est souvent le cas des placements immobiliers de défiscalisation.

Personnellement en tant qu'avocat, je suis payé pour mes conseils et je n'ai rien à vendre.

Il devrait en être de même pour les CGP. Ils devraient être payés en honoraires exclusivement versés par les clients qu'ils conseillent.

Bien sûr les clients ont une part de responsabilité dans cette situation car ils n'ont pas pris pour habitude de payer leur CGP. C'est une erreur.

Si vous avez besoin d'un conseil en gestion de patrimoine, allez voir un CGP et demandez lui une analyse patrimoniale payante, en indiquant que vous refusez par avance de passer par lui pour faire un placement. Respectez scrupuleusement cette bonne résolution et faites comprendre au CGP qu'il n'aura rien à attendre de ce point de vue et que vous souhaitez uniquement un bon conseil. 

Vous pouvez également consulter un avocat fiscaliste, comme moi, votre expert-comptabe ou votre notaire sur la bonne stratégie à adopter car ces professionnels ont généralement de bonnes connaissances en matière de gestion de patrimoine et eux en tout cas n'ont pas de produits financiers à vendre.