Le régime des plus-values sur titres va encore changer totalement. C'est habituel, comme dans toutes les séries télés, les nouvelles saisons donnent toujours lieu à des bouleversements.

En fiscalité, les nouvelles saisons, c'est le changement de président.

L'ancien régime de M. Hollande était à peine stabilisé. Je commençais à peine à le comprendre et à l'expliquer à mes clients. Mais M. Macron est arrivé avec sa flat tax.

En principe, c'est plus simple avec l'application d'une flat tax à 30 %.

Mais, en fait non. C'est encore plus compliqué.

En principe la flat tax, c'est un cadeau aux riches.

Mais en fait non, pas nécessairement.

Le problème c'est que le nouveau régime mélange les restes de l'ancien régime avec le nouveau régime. Les deux régimes vont encore coexister pendant plusieurs années.

Macron booste les dividendes

Pour les patrons de PME qui détiennent leur entreprise sous la forme d'une société assujettie à l'impôt sur les sociétés, il y a une question récurrente importante qui se pose : sous quelle forme distribuer les profits de l'entreprise ?

Je suggère à toutes les personnes qui louent des logements en location nue à changer de mode de location et à passer à la location meublée longue durée.

L'intérêt est fiscal. Il s'agit de passer du régime des revenus fonciers à celui de la location meublée, beaucoup plus avantageux.

Tout propriétaire qui loue ses biens en location nue peut faire des économies d'impôt considérables s'il arrive à louer meublé.

Mais il faut changer de bail, et il faut donc convaincre les locataires en place qu'ils sont eux-aussi gagnants à faire ce changement.

La loi de finances pour 2018 comporte deux bonnes nouvelles et une mauvaise nouvelle pour les contribuables, et une bonne nouvelle pour moi.

Le ministre Gérard DARMANIN annonce dans Libération la fermeture du STDR le 31 décembre 2017.

Le gouvernement propose de supprimer l'ISF et le remplacer par l'IFI, l'impôt sur la fortune immobilière.

L'idée c'est que l'ISF serait supprimé pour tout, sauf pour le patrimoine immobilier. Mais sinon les mêmes règles générales resteraient les mêmes.

L'immobilier professionnel resterait exonéré.

De même, les détenteurs d'un patrimoine immobilier pourraient toujours déduire l'emprunt souscrit pour acquérir les immeubles.

L'idée paraît de bon sens, et c'est une ânerie technique (qui mérite au moins une nomination au prix Cahuzac attribué chaque année à la pire idée fiscale).

Beaucoup de personnes font des affaires à travers les sites internet.

C'est le cas en particulier des loueurs en meublé de tourisme qui utilisent les sites internet pour passer des publicités. Certains sites très connus s'occupent même de la perception des loyers et de leur reversement aux loueurs, ce qui est très pratique.

Une grande partie des propriétaires ne déclare pas les revenus ainsi réalisés et la question est de savoir si ces personnes ne vont pas être dénoncées par les plateformes numériques aux services fiscaux.

Pour l'instant les services fiscaux sont plutôt inactifs

A ce jour, je n'ai pas eu de clients m'indiquant qu'ils avaient fait l'objet de contrôles fiscaux sur la location meublée, suite à une action collective visant les loueurs en meublé, et il ne semble pas que les services centraux de Bercy aient lancé la chasse aux fraudeurs fiscaux du secteur de la location meublée de tourisme.

Il y a bien sûr des loueurs en meublé qui ont des contrôles fiscaux mais cela concerne en général des personnes qui ont des sociétés et des activités significatives ou encore qui ont récupéré la TVA sur l'achat de leurs immeubles.

Cette absence de campagne de contrôle visant la location meublée peut se comprendre.

En effet, les loueurs en meublé de tourisme sont souvent du petit gibier.

Il n'y a pas d'intérêt pour l'administration à s'engager dans des actions dont la rentabilité sera limitée. Il faut rappeler qu'une procédure de contrôle fiscale doit respecter un formalisme pointilleux et qu'un rappel fiscal nécessite plusieurs heures de travail d'un fonctionnaire compétent, en général un inspecteur des impôts.

Mais cela devrait changer bientôt pour les raisons que je vais décrire.

N3D parle de ma formation

Dans cette note je propose d'évoquer la réglementation de l'activité de location touristique sur le plan de l'urbanisme

Le règlement de copropriété peut-il interdire l'activité parahôtelière ou de location meublée de court séjour ?

Quand le bien loué est un appartement, il faut veiller à respecter le règlement de copropriété. Il faut consulter le règlement de copropriété pour s'assurer qu'il permet expressément l'activité de location touristique.

Si rien de précis n'est mentionné et qu'il est seulement mentionné que l'immeuble est à usage d'habitation, il y a lieu de considérer, selon moi, que l'hébergement touristique rémunéré est interdit, même de façon ponctuelle. En effet, il peut provoquer des nuisances non négligeables pour les autres propriétaires.

Cela étant, il a déjà été jugé que si le règlement de copropriété autorise les activités libérales, il ne peut pas interdire la location meublée de courte durée, les inconvénients étant similaires, et en l'absence de nuisance particulière démontrée au cas d'espèce (en ce sens Cass. 3ème chambre civile, 8 juin 2011, n° 10-15.891). Autrement dit, cette question reste discutable et peut s'apprécier au cas par cas par le juge. Le propriétaire mécontent devra sans soute doute prouver les nuisances.

Les services administratifs parisiens demandent de joindre le règlement de copropriété à la demande de changement d'usage. Ainsi, le règlement de copropriété conditionne l'obtention de cette autorisation (régime de déclaration et autorisation ci-après).

Je propose de faire le point des villes, autre que Paris, qui ont mis en place une réglementation sur le changement d'usage des locaux d'habitation en meublés de tourisme. Cette liste n'est pas exhaustive ni nécessairement à jour.