Introduction

L'article 39 C du CGI prévoit des règles d'amortissement spécifiques aux loueurs en meublé.

Ces règles ne s'appliquent qu'aux personnes physiques qui exercent une activité de location. Elles s'appliquent aussi aux sociétés de personnes qui exercent une activité de location lorsque les associés sont des personnes physiques.

L'activité de location meublée est concernée par ces règles.

L'activité de parahôtellerie en revanche n'est pas concernée puisque la parahôtellerie n'est pas considérée sur un plan fiscal comme une activité de location stricto sensu.

Le régime de l'article 39 C a été conçu à l'origine comme un dispositif de limitation des avantages des schémas de défiscalisation.

Il vise en effet à limiter la création de déficit. La déduction des amortissements n'est plus possible quand l'activité de location n'est pas profitable.

Cette limitation de déduction des amortissements est une règle purement fiscale. Elle n'a pas d'impact sur la comptabilité.

De plus, la déduction des amortissements n'est pas définitivement perdue, elle est seulement reportée. Lorsque l'activité devient bénéficiaire, les amortissements mis en report deviennent déductibles.

La règle s'applique en de la même façon pour les LMP et les LMNP. Mais elle n'a pas le même effet du fait du régime différent qui s'applique en matière de déficit.

En effet, pour les LMP, les déficits de l'activité s'imputent directement sur le revenu global de l'investisseur. C'est même un des avantages principaux du régime des LMP.

En revanche, pour les LMNP, les déficits ne sont pas imputables sur le revenu global mais seulement imputable sur les revenus de la même catégorie dans la limite de 10 ans.

En pratique et paradoxalement, la règle de l'article 39 C est défavorable pour les LMP, mais elle est favorable pour les LMNP.

En effet, pour les LMP, la règle aboutit à réduire la possibilité d'imputer le déficit de l'activité sur le revenu global. Elle réduit donc la possibilité de se servir du régime de la location meublée pour défiscaliser d'autres revenus importants du revenu global.

Mais pour les LMNP, la règle est favorable.

Les LMNP n'ont de toute façon pas la possibilité d'imputer les déficits de l'activité sur le revenu global. Ils peuvent seulement reporter les déficits de l'activité sur les éventuels futurs profits de l'activité et dans la limite de 10 ans.

Donc, le fait de limiter l'importance de leur déficit ne présente pas d'inconvénient. Par ailleurs, si le régime de l'article 39 C n'existait pas, les LMNP feraient des déficits fiscaux plus importants dont le report serait limité à 10 ans. Le régime de l'article 39 C permet de facto aux LMNP de bénéficier d'un report illimité dans le temps de leur déficit.

C'est ainsi qu'une règle destinée à lutter contre le caractère trop avantageux de certains schémas de défiscalisation est devenue un avantage fiscal important pour d'autres schémas de défiscalisation.

Ce régime de l'article 39 C est un bel exemple d'une usine à gaz fiscale, complexe et absurde. Il mériterait d'être supprimé. Je propose d'en détailler les règles ci-après.

La solidarité interprofessionnelle, c'est le mot utilisé par ceux qui défendent le régime des intermittents du spectacle.

Par ce régime spécifique, les artistes bénéficient d'une assurance chômage adaptée à leur activité professionnelle intermittente.

En effet, dans le secteur artistique, il est habituel d'avoir un contrat pour quelques mois, le temps de monter et de jouer un spectacle. Mais entre deux spectacles, les artistes sont sans emploi et financés par l'assurance chômage.

Le régime des intermittents est structurellement déficitaire, c’est-à-dire que les cotisations des artistes ne paient qu'une partie des indemnités versées aux artistes.

Autrement dit ce sont les ouvriers et les employés des autres secteurs qui financent le régime des intermittents.

Cette situation est justifiée par les défenseurs du régime des intermittents au nom de la solidarité interprofessionnelle : les salariés qui travaillent dans des secteurs où il n'y a pas trop de chômage doivent financer ceux qui travaillent dans les secteurs où le chômage est plus fréquent.

Selon moi, le concept de solidarité interprofessionnelle devrait plutôt s'appeler vol mutualisé.

Si vous avez un doute sur une question fiscale, il ne faut pas hésiter à interroger les services fiscaux par mail. En effet, la réponse est opposable aux services fiscaux si la question et la réponse sont claires et si le mail contient le nom, la fonction et les coordonnées de l'agent des impôts qui a répondu.

C'est ce qui a été rappelé récemment par un juge fiscal (TA Melun 5 novembre 2015 n° 1402064, 7e ch. : RJF 4/16 n° 359).

Les services fiscaux ne sont pas tenus de répondre à une question par mail, sauf à utiliser la procédure du rescrit. Mais en pratique, les agents des impôts répondent souvent aux questions posées et cela permet aux contribuables qui ont un doute sur un point d'être sécurisés.

Mais attention au fait que la réponse n'est opposable que si la question est claire et qu'elle est posée de bonne foi. Il faut aussi que la réponse soit claire et ne comprenne pas une réserve significative. En pratique, il est plus prudent de faire un véritable rescrit et au minimum de faire intervenir un avocat fiscaliste pour faire poser la bonne question.

La question est : quelles sont les règles applicables si on régularise des revenus non déclarés ou un patrimoine, cachés grâce à l'usage d'une société panaméenne ?

Il est possible de régulariser cette situation par la procédure CAZENEUVE prévue par les services fiscaux dans le cadre du STDR (service de traitement des déclarations rectificatives).

Cette procédure permet de réduire les amendes et les pénalités.

Le fait d'avoir utiliser une société panaméenne entraîne l'application du régime prévu à l'article 123 bis du CGI. En pratique ce régime dérogatoire n'est pas trop pénalisant dans la plupart des dossiers.

Autrement dit, le fait d'être passé par une société panaméenne n'est pas de nature à aggraver le coût fiscal de la régularisation par rapport à quelqu'un qui aurait seulement utilisé un compte bancaire non déclaré.

Un conseil à tous ceux qui font partie des français disposant d'une société au PANAMA : il est temps pour eux de commencer la procédure de régularisation en se déclarant aux services fiscaux car, à ce jour, l'administration n'a pas exclu le droit pour ces personnes de bénéficier de la procédure de régularisastion classique. Par ailleurs, à ce jour, leurs noms ne sont pas sensés avoir été transmis aux services fiscaux. Mais cela pourrait changer dans les prochains jours.

Suite à la formation que j'avais animé l'année dernière, je récidive et je vais animer une formation sur la location meublée et la parahôtellerie le jeudi 16 novembre 2017.

Cette formation vise à transmettre aux participants la maîtrise des principes essentiels de la réglementation applicable aux loueurs en meublés et aux exploitants parahôteliers. (meublé de tourisme, chambre d'hôtes, gîte rural)

L'accent est mis sur la réglementation fiscale et sur les schémas d'optimisation. Mais la formation évoque également le régime juridique et le régime social.

Cette formation présente l'intérêt d'évoquer à la fois la location meublée et la parahôtellerie. Il s'agit notamment de montrer les différences entre ces deux régimes et comprendre les enjeux du choix entre l'un ou l'autre de ces régimes.

La formation évoquera la réglementation juridique (urbanisme, bail, classement touristique, …) et la réglementation fiscale et sociale (TVA, impôt sur le revenu, régime des plus-values, ISF, donation,…).

Elle présentera une synthèse de l'ensemble des règles applicables aux différents cas de location meublée et de parahôtellerie (gîte, meublée de tourisme, location meublée longue durée, résidence hôtelière). Elle évoquera l'ensemble des schémas d'optimisation.

Elle donnera lieu à un support écrit de plus de 100 pages, complet, distribué aux participants.

Le public visé est large. Il s'agit des personnes exploitant une activité de location meublée ou de parahôtellerie. Il s'agit également de leurs conseils : experts-comptables, avocats, notaires, conseils en gestion du patrimoine, banquiers, etc.

Le nombre de participants est limité à 20.

Le prix de la formation est toujours de 650 € HT, soit 780 € TTC.

Si vous êtes intéressé, merci de me contacter directement.

A l'occasion d'une formation du 24 mars 2016, le représentant des autorités fiscales suisses a indiqué que l'échange groupé d'informations pourra remonter à février 2013 et l'échange nominatif pourra remonter au 1er janvier 2010.

En clair, si vous avez un compte suisse et que vous l'avez fermé après le 1er janvier 2010 et que vous n'avez pas régularisé votre compte auprès des services fiscaux, il existe un risque significatif de vous faire prendre si les services fiscaux ont un doute sérieux.

Si le compte a été fermé après février 2013, le risque d'être "pris par la patrouille" est très élevé car la France fera sans doute des demandes groupées visant ce type de compte. Les autorités fiscales françaises demanderont par exemple les noms de tous les clients des banques ayant fermé leur compte depuis février 2013 sans avoir régularisé leur compte.

Et les services fiscaux suisses donneront les informations.

Il est encore temps de régulariser vos comptes étrangers en utilisant la procédure du STDR et en bénéficiant ainsi d'une réduction des pénalités.

Si vous ne faites rien et que vous vous faites prendre, vous aurez les mêmes droits à payer mais les pénalités seront fortement majorées. L'amende pour non-déclaration du compte est au moins égale à 20 % du compte.

Une nouvelle réforme fiscale vient d'être annoncée fièrement par M. SAPIN.

Il s'agit d'instaurer le prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu.

Il reste à espérer que le président élu en 2017 l'annulera.

L'année blanche : la grosse bêtise technique

Par ailleurs il est prévu une année blanche, c’est-à-dire que les revenus de l'année 2017 ne seront jamais imposés.

M. SAPIN a dit exactement le contraire dans son discours de présentation : "Il n'y aura ni année blanche ni année double".

Et si.

Il ne fait pas bon être une entreprise étrangère dans la France de 2016.

Les services de l'Etat font la chasse au plombier polonais.

Ils ont parfois de bonnes raisons car il peut arriver que le plombier polonais ne soit pas en règle, c’est-à-dire notamment qu'il ne déclare ses revenus ni en France ni en Pologne. C'est alors du travail "au noir" et cela mérite certainement un traitement punitif.

Mais, comme souvent, emportée par son élan, l'administration fiscale retient une définition contestable de la réglementation.

La société civile de moyens est une société utilisée par les professions libérales (médecins, avocats, notaires, …) pour partager des frais communs. Elle peut notamment servir à acheter des locaux professionnels communs pour les mettre à disposition de ses associés.

Quand une SCM achète les locaux communs, elle devient une super niche fiscale.

En effet, les services fiscaux admettent que la SCM puisse bénéficier de certains régimes de faveur.

Elle peut tout d'abord bénéficier du régime d'exonération de plus-value des petites entreprises de l'article 151 septies du CGI. Ce régime prévoit une exonération totale des plus-values réalisées à condition que le chiffre d'affaires ne dépasse pas certains seuils, 90 K€ pour les prestations de service.

Les recettes d'une SCM ce sont les remboursements de ses associés. Il suffit donc que ces remboursements ne dépassent pas 90 K€ par an pour que la SCM soit exonérée de plus-value, y-compris sur ses immeubles.

La SCM est exonérée de plus-value, quel que soit le chiffre d'affaires de ses associés. Ce qui compte c'est que son propre chiffre d'affaires reste inférieur à 90 K€, ce qui est relativement facile.

A l'occasion de la publication de deux décisions du Comité des abus de droit (affaire 2015-07 et 2015-08), les services fiscaux viennent de faire valoir que, selon eux, le régime du pacte DUTREIL permettant de réduire les droits de succession de 75 % pouvait s'appliquer aux parts de sociétés de personnes exerçant l'activité de location meublée.

C'est une histoire un peu bizarre à front renversé comme le droit fiscal en a le secret. En effet le Comité des abus de droit avait considéré qu'il n'y avait pas d'abus de droit à faire un schéma à base de pacte DUTREIL puisque le contribuable n'avait pas, de toute façon, selon lui, le droit d'invoquer le régime du pacte DUTREIL. Il n'y a pas d'abus de droit à invoquer un droit qu'on n'a pas.

L'administration conteste cette décision du Comité en considérant qu'il y avait bien un abus de droit puisque le contribuable pouvait invoquer la doctrine des services fiscaux lui permettant de bénéficier du régime du pacte DUTREIL. Autrement dit, pour l'administration, le contribuable était en droit de bénéficier du régime du pacte DUTREIL en invoquant, non pas la loi, mais sa doctrine.

Le Comité des abus de droit a fait valoir que l'activité de location meublée n'étant pas commerciale au sens juridique, elle n'était pas éligible au régime du pacte DUTREIL. L'administration invoquait l'interprétation de sa propre doctrine qui donne une définition élargie du concept d'activité commerciale, en reprenant la définition des activités relevant de la catégorie fiscale des bénéfices industriels et commerciaux, qui englobe certaines activités civiles comme la location meublée.