Comment calculer la plus-value immobilière privée d'un LMNP en cas de travaux ?

Depuis 2026, il faut intégrer les amortissements déduits fiscalement dans le calcul de la plus-value privée d'un LMNP.

Ce calcul n'est pas facile car il n'y a toujours pas de simulateur mis à jour.

Mon conseil : voir la déclaration de plus-value avec le formulaire 2048 IMM SD et surtout sa notice, selon moi particulièrement bien faite.

Comment faire ce calcul quand il y a eu des travaux amortis fiscalement ?

Les travaux sont déductibles de la plus-value : on peut les rajouter au prix d'achat, ce qui aboutit à réduire la plus-value taxable.

Mais les travaux ne peuvent pas être rajoutés au prix d'achat s'ils ont déjà été déduits du revenu (art. 150 VB du CGI). Donc le coût des travaux peut être rajouté au prix d'achat, mais seulement après réintégration des amortissements des travaux déduits fiscalement.

Qui est concerné ?

De nombreux loueurs en meublé ont intérêt selon moi à contester le paiement des cotisations URSSAF en 2026 et leur intérêt est d'engager la procédure rapidement.

D'abord, il faut apprécier au cas par cas l'intérêt d'une telle action.

En effet, dans certains cas, l'assujettissement aux cotisations sociales n'est pas une mauvaise chose.

Par ailleurs, il y a parfois des moyens assez simples pour mettre fin à l'assujettissement aux cotisations sociales.

Mais dans de nombreux cas, l'assujettissement a été très coûteux, et notamment en cas de vente d'un bien au cours des dernières années. Dans cette situation, il est judicieux selon moi d'agir pour obtenir le remboursement des cotisations versées.

Une réponse ministérielle fait le point sur la réglementation sur les meublés de tourisme.

Cette réponse présente exclusivement les meublés de tourisme comme des nuisances qu'il faut donc limiter.

La déclaration de revenus et sa notice sont des documents à la fois très importants et plutôt très bien faits.
Mais le régime du meublé est manifestement peu connu des services fiscaux en charge de faire la déclaration.

La liasse fiscale de l'année 2025 peut permettre à un LMP résident étranger de réaliser une optimisation intéressante par un retrait d'actif dans la liasse des revenus 2025.

La loi de finances pour 2026 crée une nouvelle catégorie de mode d'hébergement visée dans le code du tourisme : les gîtes ruraux.

Elle contient également deux nouvelles mesures d'exonération de taxe d'habitation sur les résidences secondaires, la première en faveur des gîtes ruraux sur tout le territoire, l'autre en faveur des meublés de tourisme classés et des chambres d'hôtes dans les communes l'ayant prévu.

Pour le compte d'un client, j'ai lancé une action judiciaire contre l'URSSAF avec deux arguments.

Que faire en cas de rappel URSSAF quand on est loueur en meublé ?

Je propose une synthèse du régime URSSAF de la location meublée et des actions à engager en cas de rappel.

Il faut contester le rappel car il est souvent contestable.

Les riches ne paient pas l'impôt sur le revenu, ou très peu, comparativement au niveau de leurs revenus, ce qui peut énerver légitimement ceux qui le paient. D'ailleurs les riches échappent à tous les impôts, et pas seulement à l'impôt sur le revenu.

Cela étant, il faut arrêter de simplifier le débat pour des motifs idéologiques. Il faut prendre en compte les réalités techniques de la fiscalité, et le respect des droits humains.

Rappelons d'abord, à toutes fins utiles, que la fiscalité est une technique très complexe. Les fiscalistes qui passent leur vie à essayer de maitriser la matière sont toujours surpris des discours simplistes qui font fureur sur le sujet, notamment de la part des politiciens ou des économistes.

Certes, ce n'est pas aux fiscalistes de décider ce qui doit être fait en matière de politique fiscale, mais il serait judicieux de tenir compte de leur avis. Un architecte tient compte de l'avis du plombier quand il fait les plans d'une maison.

Ce qui se passe en fiscalité est révélateur de l'incompétence et de la naïveté des économistes et des politiciens, et pas seulement dans le domaine fiscal.

Cet article vise à faire le point du régime TVA de la parahôtellerie, suite aux diverses évolutions de l'année 2025 et à proposer des solutions pratiques.

Les services fiscaux ont souvent contesté l'assujettissement à TVA des parahôteliers pour remettre en cause leur droit de déduire la TVA grevant les dépenses. Mais il arrive également que certains agents cherchent à remettre en cause l'exonération pour faire des rappels basés sur le chiffre d'affaires des trois dernières années. Par ailleurs, la qualification de la nature d'une activité au sens de la TVA présente un enjeu en matière d'impôt sur le revenu car la définition de la parahôtellerie est la même en TVA et en impôt sur le revenu, sauf cas particulier.

Pour toutes ces raisons, il est très important de choisir son camp et de le consolider pour éviter toute déconvenue ultérieure en cas de contrôle fiscal ou d'une opération importante comme la vente dont le régime fiscal dépend du la nature de l'activité.