J'organise une formation de très haut niveau sur la location meublée et la parahôtellerie le 15 juin 2023 à Paris de 9 h à 17 h pour 600 € HT (720 € TTC), incluant un repas de grande qualité, le tout dans un lieu haut de gamme, le cercle des armées à Saint Augustin, avec comme animateur (évidemment) le meilleur expert du sujet.

Durant cette formation limitée à 15 personnes, je vous présente les éléments importants de la réglementation fiscale, comptable, sociale et juridique de la location meublée et de la parahôtellerie avec un support de 80 pages. Il n'y a pas de niveau prérequis mais c'est une formation assez technique, en comptabilité et en fiscalité. Une personne qui n'a pas de connaissance en comptabilité sera nécessairement un peu "larguée" de temps en temps mais j'essaie toujours d'expliquer clairement les choses les plus complexes, de sorte qu'une personnne sans compétence technique peut comprendre l'essentiel des points évoqués.

Durant cette formation sont évoquées les règles générales mais j'insiste surtout sur les aspects pratiques et les choix stratégiques. Autrement dit, un exploitant loueur en meublé ou parahôtelier peut tirer profit de cette formation pour faire ses choix personnels ou les revoir.

La formation s'adresse donc aux exploitants de location meublée et de parahôtellerie et aux experts-comptables et leurs collaborateurs.

Franchement 600 € pour une journée entière d'informations techniques, et bien sûr la possibilité de poser ses questions perso, c'est bon marché.

Il reste des places mais il faut se dépêcher de réserver en envoyant un courriel à Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.

Dans le calvados, deux EHPAD vont se regrouper dans un seul établissement situé dans une autre commune. Or ces deux EHPAD étaient exploités dans des locaux appartenant à des particuliers investisseurs privés. 

C'est un classique du risque de l'investissement dans les locaux loués par bail commercial à une résidence pour personne âgée.

Rien n'empêche l'exploitant de ne pas renouveler le bail et de transférer son établissement dans un autre lieu.

Du coup les particuliers qui avaient investi dans les locaux se retrouvent sans exploitant et il est souvent très difficile d'en trouver un autre. Il s'agit souvent de locaux qui peuvent difficilement servir à autre chose et les exploitants privés ne sont pas nécessairement intéressés pour reprendre les locaux.

C'est un vieux problème qui se pose également pour les résidences hôtelières classiques.

Il y a lieu de s'étonner de l'absence de réglementation protégeant les investisseurs et leur garantissant une durée d'exploitation minimum. Selon moi, ce type d'investissement n'est pas judicieux pour des particuliers, sauf à prévoir un bail de 20 ans couvrant au moins la durée de l'emprunt souscrit pour financer l'acquisition, et à prendre un exploitant sérieux.

Mais on a vu récemment dans l'actualité qu'un groupe apparemment sérieux peut poser de graves problèmes.

Voir plus d'informations sur le site de l'ASCOP.

Le décret sur l'obligation de déclarer ses biens immobiliers est publié. Aucune information intéressante dans ce décret mais cela donne effet au risque d'amende de 150 € si la déclaration n'est pas faite.

A ce jour, il existe encore beaucoup d'incertitudes sur le régime social des non-résidents qui pratiquent en France une activité de location meublée.

Il m'a été transmis récemment la réponse officielle de l'URSSAF à un résident anglais qui avait une une activité de location meublée en France. Le courrier date du 20 février 2023.

Je vous indique ci-joint l'élément principal de la réponse :

Encore un rapport contre le meublé de tourisme.

La "Mission d'information sur les moyens de faire baisser les prix du logement en zones tendues (hors Ile-de-France)" de l'Assemblée Nationale a publié un rapport.

Il s'agit encore une fois de lutter contre les problèmes de logements en zone tendue provoqués par le développement des meublés de tourisme.

Un LMNP avait obtenu, le 10 mai 2022, devant la CAA de Bordeaux, le droit de bénéficier des aides COVID malgré son statut de LMNP.  Les services fiscaux ont contesté cette décision devant le Conseil d'Etat. Ce dernier vient de prendre position, le 5 avril 2023, en refusant le pourvoi de l'Etat.

Il vient d'être publié un rapport officiel qui reprend les thèmes du lobby hôtelier, mais en langage plus technocratique : "Lutte contre l’attrition des résidences principales dans les zones touristiques en Corse et sur le territoire continental"

J'ai une cliente qui me reproche de lui avoir dit lors d'un rendez-vous que j'allais vérifier dans ma documentation avant de lui confirmer une piste que j'envisageais.

Selon elle, le fait qu'un avocat ne soit pas sûr de lui lors d'un rendez-vous, et qu'il ait besoin de consulter sa documentation avant de confirmer un point, serait un signe d'incompétence.

Cette position est basée sur l'idée qu'un fiscaliste connaît toute la fiscalité par cœur.

Cela révèle une méconnaissance de la complexité du droit fiscal.

Le droit fiscal c'est un empilement d'une multitude monstrueuse de règles.

C'est comme le code de la route mais 100 000 fois plus compliqué.

La plupart des règles sont simples à comprendre, mais le problème c'est l'accumulation des règles.

Il y a aussi bien sûr les changements réguliers des règles. Mais ce n'est pas un réel problème. Même s'il n'y avait aucun changement, le métier conserverait sa difficulté principale. Les changements sont assez limités par rapport à la masse monstrueuse des règles.

Je propose de quantifier cette masse sur la base de la documentation fiscale de référence qui est celle des Editions FRANCIS LEFEBVRE.

Ces éditions publient chaque année un mémento qui résume les règles fiscales. C'est un ouvrage qui sert d'aide-mémoire pour les professionnels sur les règles les plus importantes. C'est par ailleurs un ouvrage incroyablement complet et bien rédigé (je leur donne le prix Nobel de littérature).

Donc, dans cet ouvrage, il y a environ 100 000 paragraphes. Rappelons qu'il s'agit à chaque fois de résumer les règles. S'il y a en moyenne 10 idées importantes par paragraphe, cela fait déjà un million de règles à connaître, à condition de s'en tenir aux idées principales. Mais en pratique, le mémento ne sert que pour les questions simples.

Les éditions LEFEBVRE publient aussi une documentation complète pour chaque sujet. Pour les vieux fiscalistes comme moi, dans l'ancien temps, chaque sujet était contenu dans un très gros dictionnaire bleu avec des écrits, en tout petit, sur des dizaines de milliers de pages, très grandes et très minces. Il fallait être costaud pour être un bon fiscaliste capable de manipuler ces dictionnaires.

Il y a 28 divisions contenant en moyenne 300 000 paragraphes chacune. Le total fait donc près de 8 millions de paragraphes.

Si on suppose que chaque paragraphe comporte à peu près 10 idées importantes, en négligeant les points de détail. Cela veut dire que la connaissance précise du droit fiscal suppose d'apprendre par cœur 80 millions de règles différentes. C'est beaucoup.

Mon calcul est très sommaire mais cela donne une idée de la taille du monstre.

Si on admet qu'un être humain normal peut mémoriser environ 8 000 règles, l'avocat fiscaliste ne connait que 0,0001 % du droit fiscal.

Dans ce métier, on n'apprend pas les règles car c'est impossible, mais on apprend les principales, et surtout on apprend comment les chercher, les comprendre et les appliquer.

Ainsi, le fait pour un avocat fiscaliste d'aller vérifier dans sa documentation avant de donner une réponse définitive n'est pas un signe d'incompétence, mais c'est au contraire un indice de compétence. Pour faire ce métier, il est impératif de rester humble et (presque) tout vérifier.

Une nouvelle obligation de déclaration pèse sur tous les propriétaire d'immeuble.

L'objectif de cette déclaration est l'établissement de la taxe d'habitation.

Le propriétaire d'un bien mis en location saisonnière, et qui n'est pas son domicile, est de facto présumé se garder la possibilité le l'utiliser, même temporairement, pour son usage personnel, comme une résidence secondaire. Dans ce cas, il est redevable de la taxe d'habitation.

Le seul moyen sécurisé d'éviter la présomption d'usage personnel est de conclure avec une agence immobilière un mandat de gestion locative excluant l'usage privé.

Donc si vous faites de la location saisonnière et que vous voulez éviter la taxe d'habitation, vous devez conclure un mandat d'exploitation avec un agent immobilier avec une clause excluant tout usage personnel.

Par ailleurs, lorsque vous remplissez la déclaration de taxe d'habitation sur l'onglet prévu à cet effet dans la déclaration de revenus, il faut indiquer que le bien est mis en location saisonnière avec mandat excluant l'usage personnel.

Au moment de la vente de ses biens ou en cas de cessation d'activité, le loueur en meublé doit se poser la question suivante : a-t-il intérêt à vendre ses biens en régime LMP ou en régime LMNP ?

En effet, il est souvent possible de choisir son régime fiscal au moment de la vente ou de la cessation d'activité, en vue de choisir le régime le moins coûteux, l'administration admettant que le statut du vendeur l'année de la vente, LMP ou LMNP, s'applique sur toute la plus-value, même s'il a changé de statut avant de vendre.

La réponse dépend de chaque cas. Le LMNP relève des plus-values privées et échappe aux cotisations sociales. Le LMP peut être exonéré, partiellement ou totalement, de l'impôt sur le revenu mais il n'échappe pas aux cotisations sociales. Par ailleurs, pour un exploitant qui a plusieurs biens, la réponse n'est pas forcément la même pour tous les biens.

Il faut donc faire des simulations pour faire les bons choix.

Mais comme je suis sympa et que ce sujet vous obsède, je vais vous donner un début de réponse.