Il s'agit de tenir compte, près de trois ans après, de la décision du Conseil Constitutionnel du 8 février 2018. Par cette décision, le Conseil Constitutionnel avait abrogé la condition d'inscription au RCS pour les LMP. Il avait déjà fallu attendre 2020 pour que le texte fiscal soit modifié.
Et donc c'est seulement en 2021 que le texte social va changer.
L'article L 611-1 du code de la sécurité sociale prévoyait notamment que devaient être assujettis au régime des travailleurs indépendants les loueurs en meublé réalisant plus de 23 K€ de chiffre d'affaires et qui étaient inscrits au RCS.
Le nouveau texte sera plus large puisque tous les LMP seront assujettis aux cotisations, en plus des LMNP ayant une activité de meublé de tourisme dépassant 23 K€ de chiffre d'affaires.
C'est une très mauvaise nouvelle pour le secteur car les LMP longue durée vont devenir assujettis aux cotisations sociales.
Ce n'est pas gênant en année courante lorsque les bénéfices sont limités.
Mais c'est très coûteux en cas de réalisation de plus-value, même exonérée d'impôt.
En effet, les plus-values à court terme, c’est-à-dire pour simplifier les amortissements fiscalement déduits dans le passé, deviendront assujetties aux cotisations sociales des travailleurs indépendants, soit un coût d'environ 35 % du montant de ces amortissements déduits fiscalement.
Cela rebat les cartes une fois de plus du régime de la location meublée.
A partir de 2021, le régime du LMP devient nettement moins favorable. Or la suppression de la condition d'inscription au RCS en 2020 a transformé de nombreux LMNP en LMP.
Il y a donc un double effet négatif : transformation forcée des LMNP en LMP et aggravation sensible des prélèvements pesant sur les LMP.
Faut-il se désespérer et regretter d'avoir choisi la location meublée comme mode d'investissement ?
Non car il existe de nombreux moyens pour contourner cette évolution défavorable.
Par exemple, selon moi et selon la loi, les associés des SARL de famille ne sont pas concernés par l'assujettissement au régime des travailleurs indépendants, s'ils ne sont pas gérants majoritaires, et même s'ils sont en régime LMP (mais il est annoncé un décret qui irait en sens contraire).
De même, dans de nombreux cas, il sera possible de (re)devenir LMNP l'année de la vente.
En tout état de cause, tous les LMP doivent revoir leur situation avec leur conseil préféré pour envisager de faire évoluer leur statut.
