Location meublée et parahôtellerie
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Location meublée et parahôtellerie
- Duvaux Paul
Duvaux Paul
Une nouvelle réponse ministérielle sur la question du régime TVA des locations meublés avec services
Pour beaucoup de professionnels qui louent des biens meublés avec service, il est souvent nécessaire de rester assujettis à TVA. L'intérêt est de pouvoir justifier la récupération de la TVA qui a été faite lors de l'achat du bien et qui suppose que le bien soit ensuite mis en location avec TVA pendant 20 ans.
Or l'assujettissement à TVA de la location meublée n'est pas un choix ni une option : la TVA ne s'applique que si certaines conditions sont remplies. Le principe est en effet l'exonération et l'assujettissement l'exception.
En dehors du cas des résidences de tourisme classées, l'assujettissement à TVA de la location meublée suppose que le propriétaire ou l'exploitant fournisse au moins trois services hôteliers sur les quatre.
L'article 261 D au 4° b précise en effet que l'exonération de TVA ne s'applique pas :
"b. Aux prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle."
L'administration a précisé dans sa doctrine sa conception sur les modalités de mise en oeuvre des services. Voir la doctrine administrative officielle, dans le BOFIP http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/124-PGP.html?identifiant=BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20-20120912
Je ne reviendrai pas sur cette doctrine que j'ai déjà largement commentée sur mon blog.
Deux décisions de justice contestable dans un schéma de défiscalisation
Le présent mémo vise à commenter deux décisions : l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 2 juillet 2013 n° 12/10211 et la décision du TGI de Versailles du 17 septembre 2013 n° 10/01549.
Ces deux décisions portent sur le même schéma de défiscalisation vendu par une officine de défiscalisation qui, depuis, a fait faillite.
L'officine de défiscalisation avait vendu un produit "clé en main", un "package" comprenant la création de la société, le financement bancaire, l'expert-comptable, le notaire, le bail commercial à une société d'exploitation gérant la résidence.
Ce package avait été vendu à des centaines d'investisseurs. Il y avait une quinzaine de résidences et deux sociétés d'exploitation appartenant au même groupe que l'officine.
Dans ce package, les honoraires de l'officine de défiscalisation et les autres frais représentant près de 30 % du prix des constructions (ou 20 % du prix total, honoraires compris). Ces honoraires permettaient de gonfler les charges au moment de l'achat et de faire apparaître un déficit fiscal très important la première année.
Le schéma s'est révélé catastrophique pour les investisseurs.
Réponse des services fiscaux à la FEDARS sur le régime DEMESSINE et sur le régime de la parahôtellerie.
Pour régler certaines incertitudes de la réglementation la FEDARS (Fédération des Associations de Résidences de service) a posé plusieurs questions au Ministre du Budget en matière de législation parahôtelière et de location meublée.
La FEDARS a obtenu une réponse de la Direction de la Législation Fiscale datée du 30 décembre 2013.
Je la reproduis ci-après en totalité et je proposerai des commentaires dans d'autres notes de ce blog :
Les réponses sur le régime TVA de la parahôtellerie sont particulièrement intéressantes.
Réponse DLF à la FEDARS régime Demessine et mandat
Je propose de reprendre une réponse obtenue par la FEDARS (Fédération des Associations de Résidences de Service) auprès de la Direction de la Législation Fiscale s'agissant de l'application de certaines dispositions du régime DEMESSINE. Je vais rappeler le texte applicable, la question posée, la réponse de la DLF et mes commentaires.
Selon moi et à ce jour, il n'est pas possible de considérer que cette réponse est opposable au plan juridique. Cela dit, en pratique, elle correspond à la position officielle des services fiscaux. En cas de contrôle fiscal, les indications contenues dans cette réponse peuvent donc être invoquées pour essayer de s'opposer à des positions isolées et divergentes qui pourraient être prises par des vérificateurs pour motiver leurs rappels.
Les agents vérificateurs, pour motiver leurs rappels, ont en effet une tendance naturelle à retenir des interprétations contestables des textes fiscaux, et parfois même en contradiction avec la position officielle de la DLF.
Réponse des services fiscaux à la FEDARS : régime TVA de la parahôtellerie
Je propose de reprendre des réponses obtenue par la FEDARS (Fédération des Associations de Résidences de Service) auprès de la Direction de la Législation Fiscale s'agissant de l'application de certaines dispositions du régime TVA de la parahôtellerie.
En pratique, il arrive souvent que les services fiscaux remettent en cause l'assujettissement à TVA des exploitants en faisant valoir que les services ne sont pas rendus dans des conditions similaires aux hôtels.
Les contrôleurs des impôts peuvent ainsi demander le remboursement de tout ou partie de la TVA récupérée sur le prix d'achat des locaux ou sur des travaux.
Les agents de l'administration prennent souvent des positions excessives fondées sur une méconnaissance de la réglementation et notamment de la doctrine administrative.
Cela dit, il faut reconnaître que cette doctrine n'est pas toujours très claire, d'où l'intérêt des précisions apportées par la DLF et évoquées ci-après.
Selon moi et à ce jour, il n'est pas possible de considérer que ces réponses sont opposables au plan juridique. Cela dit, en pratique, elles correspondent à la position officielle des services centraux des impôts. En cas de contrôle fiscal, les indications contenues dans ces réponses peuvent donc être invoquées pour essayer de s'opposer à des positions isolées et divergentes qui pourraient être prises par des vérificateurs pour motiver leurs rappels.
Je vais rappeler le texte applicable, le texte des questions posées, la réponse de la DLF et mes commentaires.
Les questions sont regroupées par sujet :
1) le supplément de prix
2) la sous-traitance
3) les moyens
4) la régularité du nettoyage des locaux
5) le linge de maison
6) la nature de l'accueil
Modification du régime juridique des lots techniques dans les résidences de tourisme
Dans le cadre de la loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové), un amendement a été déposé par le député d'Isère François BROTTES et par la députée de Corrèze Sophie DESSUS.
Il a été adopté le 10 janvier 2014 à l'assemblée nationale mais il s'agit encore d'un projet et il faut attendre le vote définitif de la loi pour être sûr qu'il devienne applicable.
Cet amendement est une très bonne idée mais il est critiquable sur le fond et sur la forme.
Deux astuces simples et peu connues pour réduire (un peu) le coût d'un redressement fiscal
Première astuce : demander une réduction des ISF antérieurs
En cas de rappel fiscal portant sur tout impôt, le contribuable peut faire valoir que la dette fiscale ainsi mise en évidence par l'administration aurait dû être prise en compte au passif de son patrimoine assujetti à l'ISF.
Par exemple, en 2008 un contribuable fait l'objet d'un rappel d'impôt sur le revenu qui aurait dû être payé en 2006 (revenus de 2005). Il peut alors faire valoir que cette dette fiscale aurait dû être déduite de ses ISF 2007 et 2008.
Ainsi le rappel est partiellement payé par le Trésor Public.
Cette possibilité de déduire les rappels de ses ISF antérieurs peut avoir un intérêt significatif quand les rappels sont importants et que le fait générateur de l'impôt rappelé est ancien, par exemple un rappel en droits de donation qui peut remonter jusqu'à 10 ans en arrière.
Deuxième astuce : déduire la CSG
Il arrive souvent que dans un rappel d'impôt sur le revenu il y ait aussi un rappel en matière de CSG. Or une partie de la CSG sur les revenus est déductible. Donc, quand le rappel est payé, il faut mentionner cette CSG comme charge déductible de ses revenus imposables de l'année du paiement.
Réduire son ISF 2008
L'administration vient de publier une instruction (7 S 2 08) qui commente le nouveau régime de réduction d'ISF en cas d'investissement dans une PME assujettie à l'impôt sur les sociétés ou dans un FIP.
Ce dispositif est très intéressant et devrait permettre à tous les dirigeants de PME de ne plus payer d'ISF à condition de procéder à une augmentation de capital dans leur société, le cas échéant en incorporant un compte courant.
Cette démarche doit être entreprise sans trop tarder si on veut réduire son ISF 2008.
En effet l'augmentation de capital devra être effective et les paiements réalisés avant la date limite de dépôt de la déclaration ISF 2008 (15 juin). Cela implique de réaliser les formalités juridiques quelques semaine avant.
Cette instruction n'est pas complète car elle n'évoque pas les modifications apportées par la loi de finances pour 2008.
Toutefois, elle apporte des précisions importantes et notamment elle confirme que le dispositif profite aux holdings animatrices qui sont considérées comme des sociétés exerçant une activité professionnelle. Il suffit de souscrire au capital de la holding animatrice pour avoir droit à la réduction d'impôt.
La réduction peut aussi profiter aux holdings pures mais c'est beaucoup plus difficile car il faut une souscription au capital de la holding et que cette dernière souscrive elle-même au capital de la PME. Les holdings de reprise qui ne sont pas animatrices ne peuvent donc pas profiter de ce régime.
Il faudra probablement transformer certaines holdings pures en holdings animatrices.
Complément : l'administration a également commenté, dans une instruction du 5 mars 2008 (5B-12-08) le régime de la réduction d'impôt sur le revenu au titre de la souscription au capital de PME. L'administration a indiqué que cette réduction d'impôt pouvait profiter aux holdings animatrices.
L'évaluation des biens occupés par un tiers en matière d'ISF
Il a été admis l'application d'une décote de 30 % pour l'évaluation de la résidence principale.
Cette décote provient d'une jurisprudence qui a conclu que l'évaluation d'un bien doit tenir compte de son état de fait au moment du fait générateur de l'impôt. Or l'occupation du bien, par son propriétaire et sa famille, est une situation de fait justifiant une décote dans l'évaluation.
Un bien occupé n'est pas un bien libre et n'a pas la même valeur vénale.
Bien sûr, en cas d'occupation par un locataire, la plupart des biens peuvent faire l'objet d'une décote, car, à la vente, un bien loué se vend généralement avec une décote (en général de 5 à 15 %. C'est vrai pour un local d'habitation mais c'est généralement faux pour un local professionnel. De toute façon pour un local professionnel, l'évaluation sera faite selon son rendement et donc selon le niveau des loyers.
Ce qui est moins connu, c'est le fait qu'un bien occupé par un ami ou un parent proche peut aussi donner lieu à une décote (environ 15 %) alors même qu'il s'agit d'une occupation gratuite.
En effet, le fait de prêter un appartement à un ami, limite la possibilité de le revendre.
En pratique, pour rendre opposable un tel prêt aux services fiscaux, il peut être conseillé de conclure un contrat enregistré, prévoyant notamment une clause de résiliation avec un préavis significatif.
De plus, la rédaction d'un contrat de prêt peut permettre d'éviter des malentendus, par exemple sur la prise en charge de certaines dépenses par le bénéficiaire du prêt.
4 ISF prescrits au 1er juin
La loi TEPA du 13 août dernier a réduit le délai de prescription en matière d'ISF (et de droits d'enregistrement en général).
En cas d'absence de dépôt de déclaration ISF ou pour les biens qui ont été omis de la déclaration, le délai de prescription est passé de 10 à 6 ans.
Le délai exact de contrôle expire le 31 décembre de la sixième année suivant celle du fait générateur de l'impôt.
Donc pour l'ISF 2008, le délai de rectification des omissions expirera le 31 décembre 2014 (pour les contestations sur les évaluations cela reste le 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imposition, donc 31 décembre 2011 pour l'ISF 2008).
Le passage du délai de 10 à 6 ans va s'effectuer le 1er juin 2008.
Jusqu'au 31 mai 2008, les contribuables défaillants pourront recevoir une mise en demeure ou une proposition de rectification portant sur les ISF 1998, 1999, 2000 et 2001.
A partir du 1er juin, ils gagneront 4 années et ne pourront être contrôlés que sur les ISF commençant en 2002.
Ce sera peut-être pour certains l'occasion de régulariser leur situation, de déposer tous leurs ISF en retard (de 2002 à 2008) et en profiter pour faire une demande de bouclier portant sur l'ISF 2007 (sachant que certains agents considèrent, selon moi à tort, qu'il n'est pas possible de demander le bouclier sur un ISF régularisé).
La fiscalité aussi, c'est compliqué et dangereux. Pour gérer vos problèmes fiscaux, pour faire face aux contrôles, et pour réduire le coût fiscal sur vos opérations ou sur vos revenus, je peux vous aider.