La mauvaise surprise pour les dirigeants de PME en cette fin d'année 2011, c'est l'imposition rétroactive partielle sur les plus-values exonérées en cas de départ à la retraite.

Rappelons que les dirigeants de société qui prennent leur retraite sont exonérés d'impôt à raison de la plus-value qu'ils réalisent sur la vente des titres de leur société.

Cette exonération ne concerne pas les prélèvements sociaux.

Deux motifs d'imposition complémentaire résultent des dernières lois fiscales.

Tout d'abord, pour tous les revenus de placement et du patrimoine, les prélèvements sociaux ont été alourdis. Ils passent de 12,3 % à 13,5 %.

Cet alourdissement porte sur tous les revenus et plus-values de 2011 qui n'ont pas été déclarés avant le 1er octobre 2011, ce qui est le cas des plus-values sur titres.

Bientôt, François sera notre Président et il a dans ses bagages de quoi durcir notre fiscalité. En attendant, Nicolas nous a déjà programmé quelques tours de vis.

Mieux vaut donc agir maintenant en vu d'essayer d'échapper aux nouvelles taxations. Je vous propose une liste non limitative des actions qu'il semble raisonnable d'engager.

Mais attention je ne garantis rien car, en France, la sécurité juridique en matière fiscale n'existe pas.

Il arrive que des contribuables qui subissent un rappel à cause d'un mauvais conseil tentent d'engager la responsabilité du professionnel concerné (avocat, notaire, CGP, expert-comptable) afin d'obtenir réparation de leurs divers préjudices liés à la procédure de redressement fiscal.

Ce problème se pose notamment dans l'hypothèse d'une défiscalisation remise en cause par l'administration fiscale.

Conformément au droit commun de la responsabilité, cette réparation est conditionnée par l'existence d'un lien de causalité entre la faute du professionnel et le préjudice invoqué par le contribuable.

Il faut distinguer trois cas de figure :

- le cas où le rappel fiscal n'est pas du tout un préjudice indemnisable ;

- le cas où le rappel fiscal est un préjudice indemnisable intégralement ;

- le cas où le rappel fiscal est un préjudice indemnisable partiellement selon la théorie de la perte de chance.

Je transmets ci-après l'extrait intégral du dossier de presse du ministère des finances sur le nouveau régime du LMP tel qu'il est prévu dans le projet de loi de finances ainsi que le texte du projet de loi.

Attention c'est un projet de texte qui pourra être modifié par les députés (il se raconte que de nombreux députés vont déposer des amendements, étant eux-même des investisseurs LMP).

Notez que le régime LMP est bien boulversé de manière très négative, que le LMP en VEFA est finalement admis, que le LMNP devient plus intéressant.

Le texte est à mon avis inconstitutionnel car il institue une rétroactivité en supprimant le régime LMP pour les personnes ayant investi avant la réforme et ne pouvant satisfaire la condition nouvelle de 50 % des revenus professionnels, notamment parce qu'il supprime l'exonération de PV après 5 ans et l'imputation d'un déficit supérieur à celui admis pour les LMNP.

Toute personne a droit à un minimum de permanence des règles fiscales et doit pouvoir faire ses choix d'investissements et de placements sur la base d'une fiscalité stabilisée.

Lorsque la réforme des BIC était intervenue en 1996 et que l'imputation des déficits avait été supprimée pour les personnes recevant des BIC sans exercer de véritable activité professionnelle, la suppression n'avait joué que pour l'avenir et les nouveaux investissements.

Le dispositif d'adaptation proposé de triplement des recettes puis de retour à la normale sur 5 ans (encore un truc pondu pas un énarque inspiré) n'est pas satisfaisant et n'empêchera pas l'effet rétroactif de jouer. Espérons que les parlementaires modifieront ce texte, sinon il pourra être contesté sur ce point devant les tribunaux.

Le législateur encourage depuis de nombreuses années le développement des résidences hôtelières.

La réglementation fiscale prévoit en effet de nombreuses dispositions permettant leur développement : régime fiscal de la location meublée, régime TVA de la parahôtellerie, etc.

La dernière loi de finances pour 2009, qui est venu réduire et plafonner l'intérêt fiscal des niches fiscales, a largement préservé le secteur des résidences hôtelières en instaurant de nouveaux avantages fiscaux importants (dispositif Scellier et réduction d'impôt de 25 % pour les loueurs en meublé non professionnels).

Les promoteurs et les officines de défiscalisation sont les premiers bénéficiaires de ces dispositifs de faveur.

Ils vendent des appartements aux particuliers en utilisant la défiscalisation comme principal argument de vente.

Les investisseurs achètent un "package" : on leur vend des appartements et ils s'engagent à les louer dès l'achat par bail commercial à un exploitant hôtelier, appartenant généralement au même groupe que le promoteur. Le plus souvent, le package comprend un financement à 100 %.

Mais les investisseurs sont très souvent victimes d'arnaques.

Le régime CENSI BOUVARD devrait être prolongé pour permettre aux promoteurs de vendre leurs programmes en cours. Si vous signez une promesse de vente avant la fin de l'année vous pourriez profiter d'une réduction d'impôt de 18 %.

Faut-il investir dans ce régime et acheter un appartement dans une résidence services, à la montagne par exemple ?

Mon conseil : éviter ce type de placement pour les raisons suivantes :

Le prix de vente est très supérieur à la valeur réelle du bien

Tout d'abord, la plupart de ces placements sont vendus avec un surprix important qui sert à financer les nombreuses commissions qu'il faut verser aux intermédiaires, à l'officine qui vous démarche pour vous vendre le produit.

En général, le surprix payé dans ce type de placement équivaut à l'avantage fiscal offert.

Il existe un régime fiscal intéressant à envisager pour les personnes qui louent des locaux de vacances, à la place de la location meublée professionnelle (LMP).

Il s'agit d'exercer l'activité hôtelière professionnelle.

Pour ce faire, il faut être propriétaire de chambres d'hôtes, de gite rural, ou même de plusieurs belles habitations dans des zones touristiques.

Il faut que ces biens soient loués meublés avec des prestations hôtelières, de telle sorte que l'activité soit assujettie à TVA et qualifiée d'hôtelière au sens de la fiscalité directe.

Dans ce cas, les exploitants ne sont pas loueurs en meublé au sens fiscal mais des exploitants hôteliers. Ils échappent au régime de la location meublée, qui n'est plus très favorable dans de nombreux cas.

L'assujettissement à la TVA d'une activité de location meublée n'est pas facile. Il faut fournir 3 services hôteliers sur 4 (accueil, linge de maison, nettoyage et petit déjeuners), sachant que l'administration a une tendance naturelle à contester l'assujettissement à la TVA, en considérant que les services fournis ne sont pas suffisants par rapport au standard hôtelier. En pratique, cette question doit être étudiée très soigneusement pour éviter les rappels.

Il faut aussi que l'activité hôtelière soit exercée dans des conditions telles qu'elle puisse être considérée comme étant professionnelle, au sens ou le droit fiscal l'entend pour les activités commerciales de droit commun (par opposition aux critères spécifiques retenus pour les LMP). Cela suppose que l'exploitant ou le dirigeant de la société passe une partie significative de son temps à gérer l'exploitation et qu'il utilise des moyens d'exploitation de caractère professionnel.

Rajout au 7 juin 2017: attention mes notes d'actualité ne sont pas mises à jour. Celle-ci par exemple est devenue en partie fausse

Les loueurs en meublé professionnels (LMP) bénéficient d'un régime fiscal particulier de faveur qui les distinguent des loueurs en meublé non professionnels (LMNP).

Mais en fiscalité il faut se méfier des mots.

Les régimes fiscaux ne sont pas unifiés. Les mots n'ont pas le même sens selon les circonstances. Le mot professionnel peut avoir des définitions différentes.

La définition de LMP peut varier selon les régimes fiscaux et dans certains régimes réservés aux professionnels, les loueurs en meublés sont même systématiquement exclus.

D'une manière générale, il faut distinguer deux grands types de catégories de revenus. Il y a d'abord les catégories des revenus professionnels : traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices agricoles (BA), bénéfices non commerciaux (BNC). Il y a ensuite les catégories des revenus du patrimoine (revenus mobiliers et revenus fonciers). Mais au sein des revenus dits professionnels, il a été créé des sous-catégories qui distinguent par exemple les BIC professionnels des BIC non professionnels.

Il y a donc des professionnels professionnels et des professionnels non professionnels.

Pour simplifier et en tout cas en BIC, les professionnels professionnels sont ceux qui travaillent vraiment dans l'exploitation, qui réalisent des diligences personnelles.

Mais attention : les définitions varient selon les régimes.

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