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Démêlez les noeuds de la fiscalité
jeudi, 25 janvier 2024 13:19

Le passage du micro au réel : l'immeuble n'est pas un actif zombie

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Au moment où le régime micro devient moins favorable pour les loueurs en meublé, certains pourraient être tentés de passer au régime réel (en pariant sur le fait que la réforme ne va pas supprimer le régime du meublé mais c'est un autre sujet).

Il est possible de passer du micro au réel à condition de faire l'option en début d'année, au titre de l'année en cours.

Une question délicate est de savoir quel doit être le régime fiscal de ce passage : quelle doit être la valeur d'inscription de l'immeuble à l'actif du premier bilan ?

Cela rejoint une autre question du même type : quel régime s'applique au cas inverse, c'est à dire au passage du réel au micro, faut-il constater une cessation d'activité taxable ?

Une autre question : quel est le régime fiscal des plus-values d'un LMP au micro qui vend son bien ?

La réponse à ces questions n'est pas évidente et peut donner lieu à débat.

Je réserve aux lecteurs de ma newsletter et à mes clients le détail de mon argumentation mais je vous en propose un résumé (pas par pure bonté, vous vous en doutez, mais pour vous appâter, car je peux vous vendre une consultation à un tarif raisonnable)

Comme l'immeuble n'est pas un actif par nature, il ne figure pas automatiquement à l'actif de l'entreprise, même en tant qu'actif fantôme.

Autrement dit l'immeuble n'est pas un actif zombie, à moitié vivant ou à moitié mort, à l'actif sans y être.

En régime micro, il n'y a pas d'actif et l'immeuble n'est pas à l'actif. Donc, en cas de vente, il faut appliquer le régime des plus-values privées, même pour un LMP (pour un LMNP la question ne se pose pas pour l'instant).

En cas de passage du régime micro au réel, il faut inscrire l'immeuble à l'actif pour sa valeur vénale (et non pas l'inscrire à l'actif pour son coût historique et reconstituer le plan d'amortissement comme si le bien avait à l'actif depuis son acquisition).

Mais alors, il faut être cohérent : en cas de passage du réel au micro, il faut constater une cessation d'activité et la taxation des plus-values latentes sur l'immeuble.

Une autre position, exactement inverse, est possible.

Selon cette deuxième position, l'immeuble est un actif zombie.

Donc, en cas de vente d'un LMP en période micro, il faut constater une plus-value professionnelle comme si le bien avait été à l'actif depuis l'acquisition (et amorti en conséquence). En cas de passage du micro au réel, il faut reconstituer un plan d'amortissement comme si le bien avait été à l'actif depuis l'acquisition.

Mais, là encore, il faut être cohérent, en cas de passage du réel au micro, selon cette deuxième position, il n'y a pas lieu de taxer la plus-value latente sur un retrait d'actif.

La lecture de la doctrine administrative peut laisser penser que cette deuxième position est celle de l'administration fiscale. A mon avis, c'est illégal. 

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4 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 13 février 2024 08:48 Posté par Duvaux Paul

    réponse à Carlos : une réponse sérieuse suppose une consultation.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 13 février 2024 08:46 Posté par Duvaux Paul

    réponse à Samir : un aller-retour à l'actif est tout à fait possible mais au moment du retour il faut selon moi faire comme si le bien était resté à l'actif depuis le début. Donc pas de réévaluation possible, et sans même avoir besoin de la théorie de l'abus de droit.

  • Lien vers le commentaire samir lundi, 12 février 2024 16:09 Posté par samir

    Bonjour,

    Je suis entièrement d'accord avec vous.

    Par contre il peut y avoir un schéma d'optimisation risqué.

    Un LMNP au micro opte pour le régime réel. Il inscrit le bien à l'actif pour sa valeur vénale et ne dégage aucune plus-value à ce moment.
    Une fois le bien amorti, il renonce au régime réel et déclare au micro de nouveau (par exemple durant 1 an).
    Aucune plus-value n'est dégagée sur le retrait d'actif car il est en LMNP.
    Puis il ré-opte pour le régime réel et réévalue le bien une deuxième fois...

    Il y a un risque d'abus de droit.

  • Lien vers le commentaire Carlos jeudi, 08 février 2024 09:15 Posté par Carlos

    Bonjour, tout d'abord je tenais à vous remercier pour votre blog et vos articles très intéressants et pertinents. Je reviens souvent sur votre blog quand je me pose des questions ... avec toute cette complexité LMNP / LMP, et les règles du jeu qui changent sans arrêt.
    Je me suis engouffré il y a quelques années dans des investissements LMNP (meublés de tourisme) qui deviennent bien moins intéressants avec la réintégration des amortissements pour le calcul de l'assiette taxable des plus values de cession.
    J'ai pour ma part des revenus de gérance ajustables et pourraient me positionner en statut LMP.
    Vente : le point négatif principal de ce régime, à long terme est la taxation aux cotisations sociales de la plus value à court terme (à hauteur des investissements). Cela peut très vite piquer ... En revanche exonération d'impôts (PV CT et LT) au delà d'une détention de 5 ans (sous certaines conditions de CA).
    Quid de l'année de revente : les charges sociales basée sur la plus value à CT sont elles déductibles du résultat fiscal ?
    La moins value est-elle imputable dans ce cas sur le revenu global d'imposition du foyer ? Comment sont appréciés les seuils pour le classement BIC non pro et BIC pro l'année de la revente ? Faut-il être contraint de vendre en fin d'année pour bénéficier du régime BIC pro (et ainsi atteindre les seuils / critères) ?
    Merci. Bonne journée

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