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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
mercredi, 17 janvier 2024 20:26

L'URSSAF attaque (un peu)

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En janvier 2021 un nouveau régime social du meublé a été mis en place.

Il prévoit deux cas d'assujettissement au régime social des indépendants : les LMP au sens fiscal, et les LMNP qui font du meublé de tourisme et qui ont des recettes supérieures à 23 K€ (au sens du seuil défini pour les LMP).

Ce nouveau régime social aurait dû être précisé par décret, notamment pour le régime social des indivisions mais aucun décret n'a été publié.

De même, à ce jour, aucune circulaire n'est intervenue pour répondre aux nombreuses questions qui se posent.

L'URSSAF a juste publié un site internet plutôt bien fait qui répond à certaines questions et propose des liens pour s'immatriculer. Le site est notamment bien fait pour présenter les 3 régimes possibles pour les petits loueurs en meublé touristiques. Mais ce site ne répond pas à toutes les questions.

Par ailleurs, il est toujours possible d'interroger l'URSSAF par courriel, et les réponses sont transmises également par courriel. Mais il m'est arrivé d'obtenir des réponses opposées aux mêmes questions, les agents de l'URSSAF n'ayant pas de circulaire pour accorder leurs violons.

Certaines des réponses que j'ai pu consulter sont très contestables.

Par exemple l'application du principe "l'URSSAF un jour, l'URSSAF toujours" selon lequel si vous être devenu assujetti une année parce que vous remplissez les conditions cette année-là, vous devenez assujetti pour toutes les années suivantes, même si vous ne remplissez plus ces conditions. C'est ainsi qu'un LMP devient assujetti et le reste au titre des années suivantes, même s'il redevient LMNP. C'est illégal selon moi.

Autre pratique contestable : si vous êtes LMNP, vous devenez assujetti si vous dépassez le seuil de 23 K€ de recettes au niveau global, même si votre chiffre d'affaires de meublé touristique est limité à 100 €.

De plus, selon moi, ce nouveau régime du meublé est d'une validité constitutionnelle très douteuse car il renvoie au régime fiscal du LMP, et même pour les LMNP puisqu'il renvoie au régime LMP pour la définition du seuil de 23 K€.

Or, ce renvoi aboutit à définir en partie le régime social d'un loueur en meublé sur la base des revenus professionnels et des recettes de location meublée de l'autre conjoint. Un exploitant de location meublé peut se retrouver assujetti à l'URSSAF au seul motif qu'il se marie alors qu'il n'était pas assujetti en tant que célibataire.

Cela résulte du fait que les seuils fiscaux se déterminent sur la base du foyer fiscal : or autant il est logique en matière fiscale d'utiliser des critères liés au foyer fiscal, autant cela me paraît absurde et discriminatoire de le faire en matière sociale. Il y a un foyer fiscal. Il n'y a pas de foyer social.

Toutefois, il faut relativiser les effets négatifs de l'assujettissement à l'URSSAF.

En pratique l'enjeu est limité le plus souvent au régime de la vente des immeubles. Cela peut provoquer l'assujettissement aux cotisations sociales des plus-values à court terme. Selon moi toutefois, cela ne concerne pas les LMNP, puisqu'ils relèvent des plus-values privées. Donc il faut s'appliquer à devenir LMNP avant de vendre.

Et maintenant l'actualité : l'URSSAF attaque (un peu)

Compte tenu de ces nouvelles règles et du fait que l'URSSAF a accès aux déclarations de revenu des particuliers et des recettes réalisées par les plates-formes internet, de nombreux exploitants de location meublé qui ont omis de se déclarer à l'URSSAF devraient être poursuivis par l'URSSAF.

En pratique c'est loin d'être le cas pour l'instant mais il m'a été remonté plusieurs cas de demande d'information et d'assujettissement aux personnes faisant du meublé touristique et dépassant 23 K€ de recettes, et sur la base des informations transmises par les plates-formes internet.

Donc l'URSSAF commence à faire des contrôles et des rappels et cela risque de s'intensifier dans les prochains mois.

En cas de rappel, il est essentiel de faire appel à un avocat spécialisé dans les procédures en matière sociale (ce qui n'est pas mon cas), en se faisant aider par un avocat compétent sur le régime fiscal du meublé (comme moi) puisque le régime social est directement inspiré du régime fiscal (impossible à comprendre pour un non-fiscaliste).

Pour l'avenir encore une réforme ?

Il est vraisemblable que le régime social du meublé soit encore modifié dans les prochains mois. En effet, comme il faut prévoir une réforme du régime fiscal du meublé, il serait logique que cela entraîne une réforme du régime social. Si par exemple les revenus de location meublée sont rattachés aux revenus fonciers, ils devraient logiquement échapper aux cotisations sociales.

En tout état de cause, il serait judicieux de revoir ce régime social du meublé qui prévoit trop de cas d'assujettissement. Il est incohérent de considérer que l'activité de location meublée est une activité de gestion de patrimoine et, en même temps, de l'assujettir aux cotisations sociales de travailleur indépendant, sous prétexte notamment qu'elle relève de la qualification de LMP.

Selon moi, il faudrait éviter de rapprocher de façon trop simpliste le régime fiscal du régime social mais il est possible d'essayer de trouver une logique commune en se basant sur le droit privé.

Les activités d'hébergement (court séjour même sans service et long séjour avec services), de nature commerciale au sens du droit privé selon moi, doivent logiquement être assujetties aux cotisations sociales. Mais les activité de location meublée longue durée sans service sont des activités civiles de gestion patrimoniale qui ne devraient pas être assujetties.

Idem au plan fiscal. S'il faut faire une réforme, pour les nouveaux investissements, du régime fiscal de la location meublée, il faudrait appliquer le régime des revenus fonciers à la location meublée longue durée sans service, et appliquer le régime des BIC de droit commun aux activités d'hébergement.

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