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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
jeudi, 12 octobre 2023 12:26

Location meublée et régime DUTREIL : les (mauvais) experts ont du mal à reconnaître leurs erreurs

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Je viens d'obtenir un arrêt du Conseil d'Etat (29 septembre, déjà commenté), qui indique, d'une part, que l'exclusion des activités de gestion de patrimoine du régime DUTREIL est illégale et que, d'autre part, au sens de ce régime, la location meublée peut être considérée comme commerciale si elle est exercée à titre habituel.

Je remets le texte exact du CE car certains ne l'ont pas bien lu :

"D’une part, le fait de donner habituellement en location des locaux d’habitation garnis de meubles ne saurait être systématiquement regardé, pour l’application de la loi fiscale, comme une activité civile dépourvue de caractère commercial. D’autre part, si le législateur a précisé que, pour l’application des dispositions relatives à l’impôt sur la fortune immobilière, comme du reste pour d’autres régimes fiscaux, une activité de gestion de son propre patrimoine immobilier n'est pas considérée comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, aucune disposition de portée similaire ne permet, en revanche, de dénier de manière générale à la location de locaux meublés à usage d’habitation le caractère d’activité commerciale au sens des articles 787 B et 787 C du code général des impôts."

Cette décision, avec celles de la Cour de cassation du 1er et du 21 juin, prend à revers de très nombreux experts qui ont dit, depuis des années, que les entreprises de location meublée n'étaient pas éligibles au régime DUTREIL car il s'agit d'une activité de gestion de patrimoine. Ils se sont alignés sur la position de l'administration.

Certains de ces experts ne veulent pas reconnaître qu'ils se sont trompés sur le sujet et préfèrent minorer au maximum la portée de ces décisions, tout en prévoyant (et en espérant) une réforme législative qui viendrait définitivement exclure la location meublée.

Ces experts sont de mauvais experts, et cela pour deux raisons.

Tout d'abord, ils se sont trompés grossièrement.

Ensuite et surtout, ils sont incapables de reconnaître leur erreur.

A titre personnel, je n'ai pas de difficulté à dire que je me trompe souvent et que j'ai dû souvent changer de position, pour tenir compte des jurisprudences contraires à mes petites idées.

Un vrai expert de qualité sait qu'il se trompe de temps en temps, et il sait également changer d'avis, car ce n'est pas déshonorant.

Un vrai expert de qualité reconnaît qu'il s'est trompé.

Sur le sujet du régime DUTREIL je me suis d'ailleurs un peu trompé car je croyais que le CE allait me donner raison en reconnaissant que la location meublée avait parfois la nature d'une véritable entreprise (dans le prolongement d'une précédente décision sur l'apport-cession). Je n'avais pas non plus du tout prévu que le CE reprenne sa position ancienne selon laquelle la location meublée à titre habituel est de nature commerciale. Voilà je l'ai dit, moi aussi je me suis trompé.

Le Conseil d'Etat m'a donné raison, mais avec des arguments que j'avais évoqués, à toutes fins utiles, sans réel espoir de succès.

Pourquoi les (mauvais) experts se sont trompés ?

Les mauvais experts se sont trompés pour deux raisons.

D'une part, ils ne tiennent pas compte de la grande diversité de l'activité de location meublée

Le mot "meublé", au sens courant du mot, recouvre en fait une multitude d'activités possibles, avec des régimes juridiques et fiscaux très différents.

Le mot "meublé" n'a pas toujours la même définition selon la réglementation. Et souvent il n'y a pas de définition précise. C'est dangereux car c'est flou et évolutif.

Beaucoup de gens se trompent dans leur analyse car ils omettent cette difficulté terminologique et conceptuelle. Donc ils mélangent tout.

Par exemple, un exploitant de location meublée peut certes exercer une activité de nature patrimoniale, mais il peut aussi exercer une activité professionnelle (au sens courant du mot) et de nature commerciale au sens du droit privé. C'est le cas de nombreux exploitants de meublés de tourisme, qui ne sont pas nécessairement des exploitants parahôteliers, au sens de ce mot donné par la doctrine administrative en vigueur à ce jour.

D'autre part, ces experts sont partis du principe que le régime DUTREIL était exclu pour les activités de gestion de patrimoine, ce qui excluait naturellement les activités de location meublée considérées, à tort, comme étant toujours des activités de gestion de patrimoine.

Or cette exclusion des activités de gestion de patrimoine ne figurait pas dans la loi. Il fallait donc se baser sur l'esprit du texte, et plus exactement l'intention du législateur, pour l'invoquer.

Je reconnais volontiers que l'esprit du régime DUTREIL n'est pas de faciliter la transmission des activités de gestion de patrimoine. Sur ce point, les mauvais experts ont parfaitement raison.

Mais la chambre commerciale de la Cour de cassation a une lecture stricte de la loi. Elle applique la loi quand elle est claire, et n'invoque pas l'esprit du texte pour réinterpréter une loi claire. Et le Conseil d'Etat, au cas particulier, a décidé de reprendre cette position.

Ce mode d'interprétation de la chambre commerciale n'est pas nouveau et il avait déjà été appliqué justement dans le régime DUTREIL pour dire que les exigences sur la nature de l'activité ne pouvait s'appliquer qu'au moment de la conclusion des engagements et pas ultérieurement (depuis la loi a changé pour s'opposer à cette lecture stricte du texte), alors que cette position est grossièrement contraire à l'esprit du texte.

Au fond, le problème de ces mauvais experts, c'est qu'ils n'ont pas compris que le droit fiscal est un monde subtil, où il faut certes avoir des convictions, mais tout en restant prêt à en changer à tout moment.

Souvent ces experts ont déjà écrit des articles sur le sujet et ils ont mis au point leur grille de lecture. Ils n'arrivent pas à revoir leur mode de raisonnement pour tenir compte de cette décision qui devrait en principe les déstabiliser et les inciter à repartir de zéro. C'est l'inertie intellectuelle, une maladie qui touche très souvent les juristes.

Je suis un (vieux) passionné de voile et je me rappelle ce que les experts racontaient quand Tabarly a décidé d'utiliser un multicoque pour les courses transatlantiques : cela va vite chavirer et couler, rien ne vaut un bon monocoque avec une quille lourde !

Ma conclusion pour les mauvais experts : reconnaissez que vous vous êtes trompés, ou changez de métier.

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