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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
samedi, 26 septembre 2015 17:19

La location meublée de sa résidence principale

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Il y a deux cas. Soit la résidence est louée en totalité mais seulement une partie de l'année. Soit la résidence est louée en partie, éventuellement toute l'année.

Les deux cas sont possibles mais encore faut-il que ces locations ne remettent pas en cause le fait qu'il s'agit de la résidence principale.

Il peut s'agir de la location saisonnière de sa maison principale ou la location d'une chambre meublée toute l'année.

Le fait que la location soit la résidence principale est très important car cela permet de bénéficier de certains régimes fiscaux de faveur et d'une dérogation en matière d'urbanisme.

 

La notion de résidence principale au sens de l'exonération en matière de plus-value immobilière

La résidence principale est une niche fiscale à elle-seule.

En effet, la plus-value réalisée en cas de vente de sa résidence principale est totalement exonérée de plus-value.

Il est donc essentiel de conserver ce caractère.

En principe, si la résidence principale sert aussi à localiser une activité professionnelle, l'exonération ne peut bénéficier à la partie de la résidence qui est utilisée pour cette activité professionnelle.

Ainsi, une personne qui affecterait toute l'année une partie de son bien à une activité de location meublée, type chambre d'hôte, ne peut pas bénéficier en théorie de l'exonération de plus-value en cas de vente, à hauteur de la proportion de son bien affecté à cette activité.

Cela étant, il n'existe aucune jurisprudence ni doctrine publiée sur cette question, ce qui est sans doute le signe d'une certaine forme de tolérance des services fiscaux. Si une personne loue une seule chambre de sa maison, cela ne devrait pas poser de difficulté mais il en va différemment d'une personne qui louerait une partie très importante de son bien.

Une personne qui envisage de céder son bien a intérêt à cesser toute activité de location meublée au moins un an avant la vente.

Curieusement, il n'y a pas de règle imposant une ancienneté minimum dans la fonction de résidence principale. Cela peut se comprendre car une personne peut se retrouver involontairement obligé de revendre un bien peu de temps après l'avoir acquis, par exemple en cas de mutation annulée.

Mais dans l'hypothèse d'un bien détenu depuis longtemps et affecté auparavant à une activité professionnelle, le contribuable doit prouver selon moi que le bien a effectivement retrouvé un usage personnel, ce qui suppose que cet usage personnel ne date pas seulement de quelques mois.

Dans le cas d'une activité locative régulière mais limitée à une partie de l'année, l'été par exemple, il est sans doute possible de faire valoir que le bien reste en totalité admissible au régime de l'exonération de plus-value. Mais ce point n'a jamais été jugé.

 

La notion de résidence principale au sens de l'urbanisme

La location de la résidence principale n'est pas soumise à la double autorisation de changement de destination et d'usage de l'immeuble (en ce sens, article L 324- alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation).

La notion de résidence principale est définie par renvoi à l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 :

"La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation."

Il est donc possible de louer en totalité sa résidence principale à condition que cette location ne dure pas plus de 4 mois.

Il paraît également possible de loueur une partie de sa résidence principale tout au long de l'année, du moins que cela reste partielle.

Est-il possible de louer un étage entier de sa maison ? Et s'il y a deux maisons sur mon terrain, puis-je en louer une toute l'année ?

Il n'y a pas de réponse évidente à ce type de question.

Selon moi, il faut examiner au cas par cas si je peux encore être considéré comme habitant la partie de mon bien qui est loué. Il faut selon moi une liaison physique.

Si je loue un appartement à côté de celui que j'occupe mais qui n'a pas de partie commune avec mon appartement, il ne s'agit pas de ma résidence principale. Mais si je loue un appartement dont l'entrée est commune avec le mien, cela peut se défendre.

 

Le régime fiscal des revenus de location de son habitation principale

Même la location meublée ponctuelle relève du régime des BIC et plus spécialement du régime du meublé.

Le régime fiscal est celui de la location meublée. Selon les situations, le régime peut être celui des loueurs en meublé non professionnel ou alors celui des loueurs en meublé professionnel.

Si les locaux sont loués meublés avec au moins 3 sur 4 des services hôteliers : accueil, linge de maison, nettoyage des locaux et petit déjeuner, il faut appliquer le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux de droit commun.

Dans cette situation, la location est assujettie à TVA (sauf application de la franchise).

En principe, dans ce cas, l'activité est de nature commerciale, du moins si l'activité est régulière. Le propriétaire doit alors s'immatriculer au registre du commerce et se retrouve assujetti aux cotisations sociales. Par ailleurs les LMP sont nécessairement assujettis aux cotisations sociales.

 

L'inscription à l'actif

Si le régime fiscal applicable est celui d'un régime réel (par opposition au régime micro), le propriétaire a un choix fiscal. Il peut inscrire la partie des locaux loués à l'actif du bilan fiscal de son entreprise ou les laisser dans son patrimoine privé.

L'inscription à l'actif permet de déduire l'amortissement des locaux mais en contrepartie, elle aboutit à majorer d'autant la plus-value en cas de revente.

Par ailleurs, si les locaux ne sont loués qu'une partie de l'année et utilisés à titre personnel le reste de l'année, il n'est pas possible de déduire l'amortissement (et toutes les charges annuelles) qu'au prorata de la partie de l'année où les locaux sont effectivement loués.

En pratique, il me paraît judicieux d'inscrire les locaux à l'actif de l'entreprise seulement si les locaux concernés sont loués toute l'année.

L'inscription à l'actif fait en effet perdre nécessairement le régime de l'exonération de la plus-value de la résidence principale. En cas d'activité saisonnière, il paraît donc plus judicieux d'éviter l'inscription à l'actif. En revanche si la résidence principale est utilisée toute l'année partiellement pour une activité de location meublée, il est judicieux d'inscrire à l'actif la partie du logement affecté à l'activité de location meublée pour pouvoir déduire l'amortissement, sachant que de toute façon, dans un tel cas, il n'est pas possible de bénéficier de l'exonération de plus-value de la résidence principale à hauteur de cette partie louée.

 

Le régime micro pour les petites activités

L'application du régime réel permet de déduire du bénéfice les frais réels de l'entreprise, y compris l'amortissement et les frais financiers. Mais l'application d'un régime réel impose de tenir une comptabilité régulière.

Pour réduire les obligations comptables au minimum, il est possible de relever du régime micro.

En cas de location meublée, les recettes doivent être inférieures à 32 900 € en 2015. Cela permet de calculer ses charges sur la base d'un forfait de 50 % de ses recettes.

Il existe un régime micro de faveur pour les locations meublées relevant d'un classement touristique (chambre d'hôte, meublé de tourisme classé) Dans cette situation particulière, la limite s'élève à 82 200 € et le forfait des frais se calcule sur la base de 71 % des recettes. Ce sont ces mêmes chiffres qui s'appliquent si l'activité présente un caractère parahôtelier. En fait, selon moi, si l'activité de location meublée relève d'un classement touristique, il s'agit en fait d'une activité parahôtelière car il paraît peu probable que les clients d'une chambre d'hôte classée soient tenus d'amener leur linge ou de faire le ménage avant de partir.

En cas d'application du régime micro, le bien loué n'est pas inscrit à l'actif (puisqu'il n'y a pas d'actif comptable, faute de comptabilité). Il ne relève pas selon moi du régime des plus-values professionnelles mais des plus-values immobilières des particuliers.

Le régime micro est bien adapté aux petites locations saisonnières si le chiffre d'affaires reste sous la limite.

 

Les exonérations d'impôt sur le revenu applicables aux locations meublées

Les personnes qui louent en meublé une partie de leur habitation principale sont exonérés lorsque les pièces louées constituent pour le locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables. Pour 2015, les plafonds de loyer annuel par m² sont fixés à 184 € pour l'Ile-de-France et à 135 € pour les autres régions.

La location en chambre d'hôtes est également exonérée si le loyer annuel ne dépasse pas 760 € TTC.

 

La TVA

La location meublée est exonérée de TVA. L'activité parahôtelière est assujettie TVA.

Une personne qui loue une partie de son logement en prestation parahôtelière doit donc en principe assujettir à TVA les loyers au taux de 10 %. Elle peut dans ce cas, en contrepartie récupérer la TVA sur ses dépenses.

Mais si elle est en-dessous de la franchise, elle est exonérée, sauf option contraire.

Le régime micro s'avère donc bien adapté aux personnes qui ont des petits revenus de location et qui louent un immeuble ancien car dans ce cas l'assujettissement à TVA ne présente pas d'intérêt.

La récupération de la TVA grevant l'achat des locaux ou les travaux importants suppose l'inscription du bien à l'actif.

En pratique, cela ne concerne que les personnes qui louent une partie de leur logement toute l'année.

En principe, les travaux réalisés dans des locaux affectés à l'activité parahôtelière ne peuvent être considérés comme affectés à l'habitation et doivent être facturés au taux de 20 %.

 

Les impôts locaux

Tout d'abord, les propriétaires qui louent tout ou partie de leur résidence principale restent tenus au paiement de la taxe d'habitation pour la totalité de leur logement. Il en va différemment seulement si une personne loue une chambre et en fait sa résidence principale. Dans ce dernier cas, ce locataire devient lui-même redevable de la taxe d'habitation pour cette partie du logement, les propriétaires ne sont alors assujettis que sur le reste du logement.

Une même partie de logement ne peut pas être taxé deux fois au titre de la taxe d'habitation.

S'agissant de la contribution économique territoriale, en théorie, elle peut être due et cumulée avec la taxe d'habitation. En pratique, il existe de nombreux régimes d'exonération qui permettent de bénéficier le plus souvent de l'exonération de cette taxe mais les collectivités territoriales peuvent, par délibération, écarter le principal cas général d'exonération.

Sauf dans un cas d'exonération possible très spécifique aux zones de revitalisation rurale, la taxe foncière reste due.

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283 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 13 février 2024 08:36 Posté par Duvaux Paul

    réponse à Leyo : remarque intéressante mais la doctrine invoquée ne s'applique pas au meublé de tourisme, elle n'est utilisable que par les hôteliers car une doctrine administrative est d'interprétation stricte.

  • Lien vers le commentaire massot mercredi, 08 novembre 2023 16:02 Posté par massot

    Bonjour,
    Dans le cas de LMNP, si j'inscris mon bien à l'actif et que je verse un loyer fictif pour les périodes d'occupation personnelle, alors l'ensemble des charges sont déductibles.
    Est ce la même situation si nous sommes en LMP?
    En vous remerciant

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 09 octobre 2023 15:34 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Leyo : relisez ma note attentivement et si vous avez encore des questions consultez-moi.

  • Lien vers le commentaire Leyo lundi, 09 octobre 2023 11:21 Posté par Leyo

    Merci pour cet article très interessant.
    En tant que LMP, peut-on louer, en totalité et moins de 120 jours par an, sa Residence Principale dans le cadre de son activité LMP ou cela fait perdre les avantages LMP du foyer fiscal au titre de l'IFI ? Et est ce que la location de la RP peut etre inscrite dans l'actif de la compta LMP ?
    Comment est qualifié le revenu généré par la location de sa RP : revenu d'activité ? revenu foncier ? ou revenu locatif ?

    L

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul jeudi, 05 octobre 2023 21:18 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Oueb : une réponse sérieuse suppose une consultation. Ma note est selon moi suffisante pour comprendre les règles générales mais une appréciation sur un cas particulier suppose une analyse personnalisée.

  • Lien vers le commentaire Oueb dimanche, 01 octobre 2023 21:46 Posté par Oueb

    Bonjour, je viens de lire votre article sur la fiscalité des lmnp (régime réel) en résidence principale. Je n'ai pas très bien compris si une location de 2 ou 3 chambres étudiantes donc sans parahotelerie, est exonéré des plus-values ou s'il faut cesser l'activité et attendre 1 an ?

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul samedi, 01 juillet 2023 14:40 Posté par Duvaux Paul

    réponse à Karl : le régime de la location meublée suppose de louer un logement meublé et qui sert de logement à un être humain, pas de bureau à une société. Une réponse sérieuse supposerait une consultation.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul samedi, 01 juillet 2023 14:37 Posté par Duvaux Paul

    réponse à Dubos : cela me paraît difficile à défendre.

  • Lien vers le commentaire karl samedi, 01 juillet 2023 13:43 Posté par karl

    Bonjour Maitre,

    Je suis consultant informatique et j'ai immatriculé ma société à mon domicile (je suis propriétaire).
    J'ai une activité de LMNP au réel avec 2 appartements loués.

    Mon expert-comptable m'indique que je peux :

    - louer une chambre à ma société avec un bail et être en micro-BIC

    - louer une chambre à ma société avec un bail et être en LMNP au réel pour utiliser le déficit de mon activité LMNP et donc ne rien payer en impôts et prélèvements sociaux

    Je comprends dans votre article que dans les 2 cas, en cas de revente de ma résidence principale, cette chambre serait pas exonérée d'impôts immobiliers ?

    Bien cordialement,
    Karl

  • Lien vers le commentaire dubos jeudi, 29 juin 2023 10:11 Posté par dubos

    Bonjour Maître,
    vos articles sont très intéressants. J'ai deux questions pour vous. Déjà concernant l'histoire de la taxe d'habitation pour laquelle il faut justifier ne pas avoir l'usage à titre personne ne serait-ce qu'un jour de l'année pour ne pas y être assujéti (via un mandat de location exclusif à une agence immobilière ou à une conciergerie), n'est-il pas envisageable d'attaquer le problème par l'angle de l'aménagement des logements spécialement réalisé pour la location ? Et si oui quels seraient / sont les aménagements spécifiques considérés entrant dans ce cadre ? Par exemple, un hôtel converti en plusieurs appartements avec parties communes (escalier, ascenseur, entrée avec boites à clés) ? Bien sûr le changement de destination a été réalisé pour ses appartement et ils sont identifiés auprès des impôts (suite à quoi la taxe foncière a grimpée en flèche...). Pour cela je me réfère à l'article BOI-IF-TH-10-20-20 paragraphe 1-A-1 (ligne 30) :

    https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/546-PGP.html/identifiant=BOI-IF-TH-10-20-20-20201222

    "1. La location porte sur des locaux meublés qui ne constituent pas l'habitation personnelle du loueur

    Tel est le cas notamment des locaux spécialement aménagés pour la location tels que les chambres mises à la disposition des clients dans les hôtels.

    Remarque : Il est rappelé que les locaux situés dans l'hôtel et destinés à l'usage privatif de l'exploitant sont imposables à la taxe d'habitation à son nom.

    Ces locaux ne sont pas imposables à la taxe d'habitation mais ils sont, en principe, imposables à la cotisation foncière des entreprises."

    Cordialement,
    Ch. Dubos

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