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Démêlez les noeuds de la fiscalité
vendredi, 21 août 2015 13:12

Comment un gros LMP peut échapper aux impôts sur la plus-value

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Les LMP sont exonérés d'impôt sur les plus-values s'ils peuvent bénéficier du régime d'exonération des petites entreprises (art. 151 septies). Cela suppose de réaliser un chiffre d'affaires annuel inférieur à 90 K€ sur la moyenne des deux dernières années (ou jusqu'à 126 K€ pour une exonération partielle). Mais cette exonération ne permet pas d'échapper aux charges sociales du RSI.

Par ailleurs, de toute façon, certains LMP dépassent le seuil de 90 K€ et ne sont pas exonérés de plus-values. Ce sont les "gros" LMP.

Quelles sont les solutions ?

Une réponse sérieuse à cette question dépend de chaque dossier et j'encourage les personnes concernées à prendre rendez-vous à mon cabinet pour l'évoquer mais je peux déjà indiquer quelques pistes.

Une première solution est d'agir pour passer en-dessous du seuil de 90 K€. Pour réduire son chiffre d'affaires, il peut être envisagé de commencer par vendre un des biens. Cette première vente est taxée mais cela permet de réduire la voilure et d'attendre deux ans pour vendre les autres biens, en supposant que cette première vente a été suffisante pour faire baisser le chiffre d'affaires sous la limite de 90 K€. Ensuite, après 2 ans, il est possible de tout vendre en exonération de plus-value. Mais le RSI continue de s'appliquer à la plus-value court terme.

Une variante de cette solution consiste à procéder à un retrait d'actif. Par exemple un des biens cesse d'être loué meublé et il est loué nu. Ce retrait d'actif est taxable comme une vente mais il permet aussi de réduire la voilure, tout en conservant le bien.

Une autre solution est de passer LMNP avant de vendre ou de donner.

Cette solution est relativement simple à mettre en œuvre, il suffit de se désinscrire du RCS. Rappelons que cette inscription est douteuse car les loueurs en meublé ne sont pas des commerçants. Donc la désinscription est de droit. Le passage du LMP au régime LMNP n'entraîne pas de cessation d'activité au sens fiscal avec imposition des plus-values latentes, contrairement à ce que croient certains.

En devenant LMNP, le régime qui s'applique aux plus-values est celui des plus-values privées. Dans ce régime, l'imposition est réduite d'un abattement en fonction de la durée de détention. L'imposition est fortement limitée dès 20 ans de détention et même supprimée après 30 ans de détention. Il n'y a plus d'application du RSI. En revanche, les biens du LMNP sont nécessairement assujettis à l'ISF.

Le fait de devenir LMNP permet de donner ses immeubles à ses enfants en évitant l'imposition de la plus-value.

Par ailleurs, les "vieux" LMP, ceux qui ont investi avant la réforme de 2009, peuvent selon moi revendiquer l'application du seuil de 250 K€ de chiffre d'affaires qui s'appliquait avant cette réforme pour bénéficier de l'exonération de plus-value. Mais c'est une simple opinion de ma part, qui n'a pas à ce stade été confirmée par une jurisprudence. J'attends les clients qui seraient intéressés pour faire du contentieux sur ce point. Le succès du contentieux n'est pas garanti mais cela mériterait d'être tenté.

Et puisqu'on parle du contentieux, il y a un qui a plus de chances de succès, c'est l'application de l'abattement sur la plus-value à long terme prévu à l'article 155 septies B du CGI. Cet abattement est de 10 % par année de détention après 5 ans, ce qui permet d'avoir l'exonération après 15 ans de détention. Les services fiscaux excluent les LMP du bénéfice de de régime. Cette exclusion est selon moi illégale. Donc les "vieux gros" LMP concernés doivent demander l'application de l'article 155 septies B du CGI, en cas de réalisation d'une plus-value à long terme. Je suis à leur disposition également pour faire du contentieux en ce sens.

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23 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mercredi, 26 octobre 2022 13:11 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Thierry : je ne peux pas vous répondre, il me manque des informations sur votre dossier et notamment si vous êtes au réel ou en micro.

  • Lien vers le commentaire thierry mercredi, 26 octobre 2022 10:36 Posté par thierry

    bonjour
    je viens de louer ma maison en meuble car le locataire est venu sans meubles (07/22) - ayant quitte mon emploi epuis fin 2020, je suis donc consideren LMP en 2021. Si dans deux ans, les nouveaux locataires veulent un bail nu, quelles sont les consequences? J'ai lu une possible taxation mais le changement se fait en fonction du marche non par optimisation fiscale. par avance merci
    cordialement

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul jeudi, 08 avril 2021 17:32 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Matthieu : non

  • Lien vers le commentaire Matthieu jeudi, 08 avril 2021 13:07 Posté par Matthieu

    Bonjour Maître,
    Dans cet article de 2015 vous écriviez :

    "Par ailleurs, les "vieux" LMP, ceux qui ont investi avant la réforme de 2009, peuvent selon moi revendiquer l'application du seuil de 250 K€ de chiffre d'affaires qui s'appliquait avant cette réforme pour bénéficier de l'exonération de plus-value. Mais c'est une simple opinion de ma part, qui n'a pas à ce stade été confirmée par une jurisprudence. J'attends les clients qui seraient intéressés pour faire du contentieux sur ce point. Le succès du contentieux n'est pas garanti mais cela mériterait d'être tenté."

    6 ans après, avez-vous des retours d'expérience ? Votre position sur ce sujet a-t-elle évolué ?

    Je vous remercie de votre réponse.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul samedi, 06 février 2021 07:43 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Virginie : le régime du LMP ne concerne que l'IR et ne s'applique en matière d'impôt sur les société. Le régime de l'IS est beaucoup plus simple et presque sans exonération.

  • Lien vers le commentaire Virginie jeudi, 04 février 2021 17:40 Posté par Virginie

    Bonjour,
    Je suis actuellement en LMP depuis 5 ans. Je vais donc pouvoir être exonéré de la taxe sur la plus value si je vend un de mes appartements. Si je créé une SCI à l'IS en y mettant tous mes appartements, je garderai donc le statut LMP? Est ce que je garderai également l'avantage de l'exonération de taxe sur la plus value en cas de vente d'un appartement?
    Merci de votre réponse et merci pour votre blog

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul samedi, 16 janvier 2021 19:37 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Nolan : une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier. Il faut être LMNP au moment du retrait.

  • Lien vers le commentaire Nolan vendredi, 15 janvier 2021 15:28 Posté par Nolan

    Bonjour Maitre,

    Pour un bien acquis en lmnp, loué sous ce statut plusieurs années, puis passé forcé en lmp suite à la réforme des conditions de ce statut, si je reprends ce bien pour usage personnel alors que je suis déjà lmp, quelles sont les conséquences? Si je lis votre article, cela veut dire que je vais devoir payer d'une part de la plus value court terme sur tous les amortissements réalisés (depuis l'acquisition ou uniquement depuis le passage en lmp?) et d'autre part de la plus value long terme sur la différence entre le prix d'achat et la valeur estimée au moment de la reprise?
    Merci

  • Lien vers le commentaire DARE Sylvain mardi, 07 novembre 2017 15:18 Posté par DARE Sylvain

    Bonjour Maître,

    Connaissez-vous le taux effectif du RSI sur les plus-value à court terme ? J'ai souvent lu 35% et par ailleurs entendu 50%..

    Merci d'avance,
    Sylvain

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul jeudi, 22 juin 2017 16:59 Posté par Duvaux Paul

    Selon moi c'est tout dans le même régime car le régime s'apprécie au niveau du foyer fiscal mais cette question pourrait sans doute se discuter.

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