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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
jeudi, 20 août 2015 12:23

Le LMNP échappe à l'impôt sur la plus-value en cas de donation

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Une récente réponse ministérielle vient confirmer ce que les auteurs, comme moi, supposaient mais qui n'avait jamais été confirmé officiellement.

Lorsqu'un loueur en meublé non professionnel (LMNP) donne un bien, la plus-value réalisée à l'occasion de cette donation n'est pas taxée. Elle est même définitivement purgée. En effet, en matière de biens relevant du patrimoine privé (cas des immeubles du patrimoine privé mais aussi des titres de sociétés assujetties à l'impôt sur les sociétés), il n'y a pas de plus-value taxable en cas de transmission à titre gratuit (donation ou succession).

Non seulement la plus-value n'est pas taxable mais, en plus, si le donataire ou l'héritier vend le bien quelques temps plus tard, la plus-value est calculée en prenant comme prix d'acquisition la valeur déclarée dans la donation ou la succession. C'est pourquoi, il est dit que la donation ou la succession "purge" la plus-value.

Ce principe de purge s'applique aussi au LMNP puisque le texte légal prévoit que les plus-values immobilières des LMNP relèvent des plus-values privées et non des plus-values professionnelles.

C'est curieux comme régime puisque les biens en question ont nécessairement relevé d'un actif BIC. En effet, le LMNP est un BIC tenu d'établir ses résultats sur la base d'une comptabilité BIC. En donnant son bien, le LMNP réalise une plus-value comptable mais cette plus-value comptable est de facto exonérée d'impôt. Il s'agit d'une application du caractère hybride du LMNP. Il relève pour ses revenus d'un régime de fiscalité professionnelle. Mais pour ses plus-values immobilières, il relève du régime des plus-values privées. Autrement dit, la plus-value fiscale réalisée par un LMNP lors de la vente d'un immeuble est sans aucun lien avec la plus-value comptable.

C'est donc un gros avantage du LMNP : il peut donner son patrimoine sans payer d'impôt sur la plus-value. Mais bien sûr, le cas échéant, les droits de donation sont dus.

Notons pour être complet sur ce sujet que le LMP est en principe taxé sur sa plus-value, sauf s'il peut bénéficier de l'exonération des petite entreprises, ce qui suppose notamment de réaliser moins de 90 K€ de chiffre d'affaires.

 

Question écrite n° 14933 de M. Christophe-André Frassa (Français établis hors de France - UMP)

publiée dans le JO Sénat du 19/02/2015 - page 351

M. Christophe-André Frassa attire l'attention de M. le secrétaire d'État, auprès du ministre des finances et des comptes publics, chargé du budget sur le sort fiscal de la plus-value latente d'un bien immobilier loué meublé et faisant l'objet d'une donation.

Les revenus issus d'un bien loué meublé de manière habituelle relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

La location est alors exercée via une entreprise individuelle au bilan de laquelle le bien loué est inscrit. L'inscription d'un bien immobilier au bilan n'est pas génératrice d'une plus-value imposable (cf. 80 du BOI-RFPI-PVI-10-30).

En revanche, la cession du bien inscrit à l'actif relève de la plus-value immobilière des particuliers dès lors que l'exploitant bénéficie du statut de loueur en meublé non professionnel.

Il lui demande de préciser si la donation dudit bien, loué meublé et inscrit au bilan, conduit à une imposition de la plus-value latente comme un bénéfice en application du F du II du BOI-BIC-PVMV-10-10-20.

 

Réponse du Secrétariat d'État, auprès du ministère des finances et des comptes publics, chargé du budget

publiée dans le JO Sénat du 28/05/2015 - page 1248

Conformément à une jurisprudence constante (notamment, arrêt du Conseil d'État n° 84803 du 10 juillet 1925), les revenus tirés de la location meublée exercée à titre habituel sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Aussi, les loueurs en meublé sont soumis aux obligations fiscales correspondant à cette catégorie de revenus. En particulier, s'ils sont soumis, de plein droit ou sur option, à un régime réel d'imposition, ils doivent tenir une comptabilité, un compte de résultats et un bilan à l'actif duquel ils inscrivent les biens loués. Aux termes du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts (CGI), l'activité est exercée à titre professionnel lorsqu'un membre au moins du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel et que les recettes annuelles retirées de cette activité excèdent à la fois un montant de 23 000 € et le montant des autres revenus d'activité du foyer fiscal. À défaut de remplir les trois conditions cumulatives, l'activité est considérée comme exercée à titre non professionnel. En application du VII de l'article 151 septies du code général des impôts (CGI), les plus-values réalisées lors de la cession des biens immobiliers faisant l'objet d'une location meublée exercée à titre non professionnel sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers, défini aux articles 150 U à 150 VH du même code. En application du I de l'article 150 U du CGI, sont imposables les plus-values réalisées lors d'une cession à titre onéreux d'un bien immobilier ou d'un droit y afférent. Sont hors du champ d'application du dispositif les transmissions à titre gratuit. Il est donc confirmé que la donation d'un bien immobilier faisant l'objet d'une location meublée exercée à titre non professionnel ne constitue pas le fait générateur d'une plus-value imposable à l'impôt sur le revenu.

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6 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mercredi, 21 décembre 2022 15:36 Posté par Duvaux Paul

    réponse à Loiseau : sauf abus de droit, la nouvelle entreprise doit amortir sur la valeur vénale sans se préoccuper du passé. Il est vrai que c'est un peu discutable mais c'est le plus cohérent. Il vaudrait mieux faire une vraie société.

  • Lien vers le commentaire Loiseau O mardi, 20 décembre 2022 10:42 Posté par Loiseau O

    Bonjour,
    Un LMNP au réel a donné la moitié du bien à sa fille. De ce fait, il y a cessation d'activité de l'entreprise individuel LMNP et création d'une indivision LMNP (entre le père et la fille).
    La donation n'est pas un fait générateur de plus-value (car LMNP).
    Mais quid des amortissements antérieurs pratiqués par l'entreprise individuel LMNP et à quelle valeur inscrire le bien à l'actif de l'indivision ?
    A mon avis, inscription du bien à la valeur indiqué dans l'acte de donation et amortissement sur cette base.
    Concernant les amortissements reportables qui non pas été déduit dans l'entreprise individuel LMNP, ils sont perdus.
    Vous me confirmez mon raisonnement ?

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul jeudi, 12 décembre 2019 20:13 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Mireille : il faut regarder ses déclarations de revenus pour voir s'il était au réel ou micro. Il faut rencontrer son expert-comptable s'il en avait un. Il faut consulter un avocat fiscaliste.

  • Lien vers le commentaire Mireille jeudi, 12 décembre 2019 05:07 Posté par Mireille

    Bonjour
    Notre papa décédé nous sommes ma soeur et moi propriétaires de ses logements. Certains d entre eux sont des studios meublé loués..Nous ne savons pas de quel régime ils relèvent..BIC ou régime réel...En indivision avec ma soeur quelles démarches devons nous maintenant entreprendre pour ses LMNP.. Nous avons signé récemment les attestations de propriétés.
    Merci

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 19 novembre 2018 10:31 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à BLONDEAU
    Une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier.
    En principe, le décès de l'un des conjoints dans un tel cas est sans conséquence fiscale significative.

  • Lien vers le commentaire Blondeau lundi, 19 novembre 2018 07:14 Posté par Blondeau

    Bonjour
    L’activite LMNP peut-elle être aux nom des 2 conjoints mariés en communauté universelle ?
    Si elle est à un seul nom , que se passe-t-il pour le conjoint survivant lors du décès du déclarant
    ?
    Merci
    Cordialement
    A.Blondeau

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