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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
mardi, 09 décembre 2008 16:19

Investisseurs LMP, à vos calculettes !

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Finalement si le texte voté accepté par les sénateurs est retenu, la formule sera :

"Pour l'application de la troisième condition, les recettes afférentes à une location ayant commencé avant le 1er janvier 2009 sont comptées pour un montant quintuple de leur valeur, diminué de deux cinquièmes de cette valeur par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix années à compter du début de celle-ci."

La formule retenue par la loi est complexe et ne sera pas facile à mettre en œuvre. Je ne suis pas sûr de l'avoir bien comprise. Faut-il raisonner en année civile ou en année calendaire à compter du début de la location ?

En tout état de cause, les investisseurs qui ont acheté leurs biens il y a déjà quelques années profiteront peu de la majoration des recettes puique cette majoration est dégressive à compter du début de la location.

Si on raisonne en année calendaire, il faudra faire ces calculs complexes avec des prorata temporis puisque la limite de 23 000 euros se calcule en année civile.

Prenons toutefois un exemple simple pour l'illustrer.

Un contribuable a un salaire net imposable de 100 000 euros et a réalisé en au 31 décembre 2008 un investissement LMP qui rapporte 30 000 € de loyers annuels.

Il va pouvoir conserver le régime LMP pendant encore 4 ans, puis il va le perdre.

Il faut en effet comparer les recettes de loyers à son salaire. Pour faire cette comparaison, il faut d'abord multiplier ces recettes locatives par 5, ce qui fait 150 000, puis les années suivantes, les réduire de 2/5ème par année. 2/5ème de 30 000; cela fait 12 000. Si je multiplie 12 000 par dix, cela fait 120 000. Donc sur dix ans, les recettes de ce contribuable à prendre en compte pour effectuer la comparaison passent de 150 000 à 30 000, en revenant à leur niveau réel.

Ces recettes locatives ainsi calculées sont les suivantes ;

2009 : 138 000
2010 : 126 000
2011 : 114 000
2012 : 102 000
2013 : 90 000
2014 : 78 000
2015 : 66 000
2016 : 54 000
2017 : 42 000
2018 : 30 000

Ce contribuable va conserver le statut LMP jusqu'en 2012 puis le perdra.

Si je reprends mon exemple avec le même revenu salarié de 100 000 euros mais avec un investissement qui rapporte juste 23 000,01 euros, les recettes locatives multipliées par 5 s'élève à 115 000 et se réduisent de 9 200 tous les ans :

2010 : 115 000
2011 : 106 000
2012 : 96 800

Dans ce dernier cas l'investisseur ne conserve le régime LMP que jusqu'en 2011.

En conclusion, le régime LMP sera en fait rapidement supprimé pour la plupart des investisseurs.

Même amélioré, la période transitoire proposée ne permet pas en tout état de cause, à mon avis, le respect du principe constitutionnel de sécurité juridique. Les investisseurs ont été trompés par le législateur. Celui-ci leur avait fait miroiter les avantages importants d'un régime incitatif. Aujourd'hui, il leur supprime ces avantages.

Le seul moyen d'assurer la sécurité juridique était de maintenir le même régime LMP pour tous les investissements réalisés avant 2009. Rappelons que ce principe du maintien des avantages pour les investissements déjà réalisés avait été retenu lors de la réforme de 1996 qui avait abouti à la suppression de la possibilité de déduire les déficits BIC dits "non professionnels".

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