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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
mercredi, 27 mai 2009 15:07

La fraude de type "pyramide" dans les résidences hôtelières

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J'ai déjà dénoncé le caractère souvent dangereux des schémas de défiscalisation immobilière dans mes notes précédentes.

Je voudrais insister sur une fraude courante que j'ai observée dans le secteur des résidences hôtelières.

Je précise bien sûr qu'il n'y a pas que des arnaques dans ce secteur et qu'il ne faut pas généraliser.

L'arnaque est pratiquée par les promoteurs qui commercialisent des appartements dans des résidences hôtelières et qui se chargent également de l'exploitation.

Autrement dit, elle est le fait de certains groupes qui font à la fois la construction, la commercialisation et l'exploitation des locaux.

L'arnaque consiste tout d'abord à vendre très cher les appartements.

Pour simplifier, le prix de vente est généralement 20 à 30 % au-dessus du prix normal.

Elle est possible parce que les investisseurs manquent de sens critique lorsqu'il s'agit d'investir dans un produit de défiscalisation.

Dans un premier temps, le fait de vendre nettement au-dessus du prix est bien sûr un énorme avantage pour le vendeur. Il encaisse une marge énorme.

Mais le fait de vendre très cher un bien présente un inconvénient : elle oblige aussi à proposer un loyer à l'investisseur qui est lui-même anormalement élevé.

C'est d'ailleurs le fait de proposer un loyer élevé à l'investisseur, et donc un rendement correct, qui permet d'obtenir l'adhésion de l'investisseur au produit proposé, et de masquer le fait qu'il se fait avoir en achetant un bien trop cher.

L'investisseur se dit : peu importe le prix du bien que j'achète du moment qu'il me rapporte 5 % par an, "garanti" soit-disant par le promoteur exploitant.

Revenons au promoteur-exploitant.

Dans un premier temps, tout va bien pour lui, il a encaissé une marge énorme en vendant ses produits à un prix trop cher.

Mais ensuite les ennuis commencent car, en tant qu'exploitant, il doit verser tous les trimestres des loyers trop élevés aux investisseurs. Les loyers sont trop élevés par rapport aux recettes réalisées dans l'exploitation normale de la résidence.

A cela s'ajoute souvent le fait que le promoteur-exploitant n'a pas les compétences suffisantes pour bien gérer l'exploitation. C'est un mauvais exploitant.

Très souvent, l'exploitation de la résidence est déficitaire (ou le devient à la moindre difficulté).

Comment s'en sortir ?

Et bien ce n'est pas très grave dans un premier temps car le promoteur-exploitant va affecter une partie de sa marge de vendeur pour combler le déficit de l'exploitation (le "fonds de concours").

Ainsi, dans un premier temps les affaires continuent. Elles peuvent même continuer longtemps du moment qu'il continue à faire des ventes et réaliser ses importants profits à la vente.

Mais c'est une fuite en avant car, plus il y a de ventes, plus il faut ensuite combler les déficits d'exploitation.

C'est en cela que c'est une arnaque de type pyramide. Les fraudes nouvelles servent à payer les échéances des premières.

Mais un jour, le coût des anciennes fraudes devient trop élevé, il y a moins de nouveaux clients, et tout s'effondre.

C'est comme ces escrocs qui proposent des placements avec des rendements très élevés. Ils arrivent au début à payer les rendements promis grâce aux nouvelles souscriptions qui apportent de l'argent frais. Mais un jour, tout s'effondre car les souscripteurs nouveaux ne sont plus assez nombreux.

C'est notamment pour cela que des promoteurs-exploitants de résidence de tourisme ont fait faillite ces dernières années.

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