Comment calculer la plus-value immobilière privée d'un LMNP en cas de travaux ?

Depuis 2026, il faut intégrer les amortissements déduits fiscalement dans le calcul de la plus-value privée d'un LMNP.

Ce calcul n'est pas facile car il n'y a toujours pas de simulateur mis à jour.

Mon conseil : voir la déclaration de plus-value avec le formulaire 2048 IMM SD et surtout sa notice, selon moi particulièrement bien faite.

Comment faire ce calcul quand il y a eu des travaux amortis fiscalement ?

Les travaux sont déductibles de la plus-value : on peut les rajouter au prix d'achat, ce qui aboutit à réduire la plus-value taxable.

Mais les travaux ne peuvent pas être rajoutés au prix d'achat s'ils ont déjà été déduits du revenu (art. 150 VB du CGI). Donc le coût des travaux peut être rajouté au prix d'achat, mais seulement après réintégration des amortissements des travaux déduits fiscalement.

Qui est concerné ?

De nombreux loueurs en meublé ont intérêt selon moi à contester le paiement des cotisations URSSAF en 2026 et leur intérêt est d'engager la procédure rapidement.

D'abord, il faut apprécier au cas par cas l'intérêt d'une telle action.

En effet, dans certains cas, l'assujettissement aux cotisations sociales n'est pas une mauvaise chose.

Par ailleurs, il y a parfois des moyens assez simples pour mettre fin à l'assujettissement aux cotisations sociales.

Mais dans de nombreux cas, l'assujettissement a été très coûteux, et notamment en cas de vente d'un bien au cours des dernières années. Dans cette situation, il est judicieux selon moi d'agir pour obtenir le remboursement des cotisations versées.

Une réponse ministérielle fait le point sur la réglementation sur les meublés de tourisme.

Cette réponse présente exclusivement les meublés de tourisme comme des nuisances qu'il faut donc limiter.

La déclaration de revenus et sa notice sont des documents à la fois très importants et plutôt très bien faits.
Mais le régime du meublé est manifestement peu connu des services fiscaux en charge de faire la déclaration.

La liasse fiscale de l'année 2025 peut permettre à un LMP résident étranger de réaliser une optimisation intéressante par un retrait d'actif dans la liasse des revenus 2025.

La loi de finances pour 2026 crée une nouvelle catégorie de mode d'hébergement visée dans le code du tourisme : les gîtes ruraux.

Elle contient également deux nouvelles mesures d'exonération de taxe d'habitation sur les résidences secondaires, la première en faveur des gîtes ruraux sur tout le territoire, l'autre en faveur des meublés de tourisme classés et des chambres d'hôtes dans les communes l'ayant prévu.

Pour le compte d'un client, j'ai lancé une action judiciaire contre l'URSSAF avec deux arguments.