Pour régler certaines incertitudes de la réglementation la FEDARS (Fédération des Associations de Résidences de service) a posé plusieurs questions au Ministre du Budget en matière de législation parahôtelière et de location meublée.

La FEDARS a obtenu une réponse de la Direction de la Législation Fiscale datée du 30 décembre 2013.

Je la reproduis ci-après en totalité et je proposerai des commentaires dans d'autres notes de ce blog :

Les réponses sur le régime TVA de la parahôtellerie sont particulièrement intéressantes.

Je propose de reprendre une réponse obtenue par la FEDARS (Fédération des Associations de Résidences de Service) auprès de la Direction de la Législation Fiscale s'agissant de l'application de certaines dispositions du régime DEMESSINE. Je vais rappeler le texte applicable, la question posée, la réponse de la DLF et mes commentaires.

Selon moi et à ce jour, il n'est pas possible de considérer que cette réponse est opposable au plan juridique. Cela dit, en pratique, elle correspond à la position officielle des services fiscaux. En cas de contrôle fiscal, les indications contenues dans cette réponse peuvent donc être invoquées pour essayer de s'opposer à des positions isolées et divergentes qui pourraient être prises par des vérificateurs pour motiver leurs rappels.

Les agents vérificateurs, pour motiver leurs rappels, ont en effet une tendance naturelle à retenir des interprétations contestables des textes fiscaux, et parfois même en contradiction avec la position officielle de la DLF.

Je propose de reprendre une réponse obtenue par la FEDARS (Fédération des Associations de Résidences de Service) auprès de la Direction de la Législation Fiscale s'agissant du régime TVA des résidences classées. Je vais rappeler le texte applicable, la question posée, la réponse de la DLF et mes commentaires.

Selon moi et à ce jour, il n'est pas possible de considérer que cette réponse est opposable au plan juridique. Cela dit, en pratique, elle correspond à la position officielle des services fiscaux. En cas de contrôle fiscal, les indications contenues dans cette réponse peuvent donc être invoquées pour essayer de s'opposer à des positions isolées et divergentes qui pourraient être prises par des vérificateurs pour motiver leurs rappels.

Les agents vérificateurs, pour motiver leurs rappels, ont en effet une tendance naturelle à retenir des interprétations contestables des textes fiscaux, et parfois même en contradiction avec la position officielle de la DLF.

J'ai déjà traité à différentes reprises le sujet des résidences-services en évoquant les pièges d'un investissement présenté comme fiscalement avantageux. Toutefois, je ne m'étais pas encore penché spécifiquement sur les résidences-services à destination des séniors.

Sur ce sujet, je propose de donner la parole à un confrère, Stéphanie ABIDOS, qui connaît plus spécialement le régime juridique des résidences-services. Je reproduis ci-après son analyse.

Le rapport sur « l'habitat collectif des personnes âgés autonomes » remis en début d'année à la Ministre déléguée aux personnes âgées, Michèle DELAUNAY, donne aujourd'hui l'occasion de revenir brièvement sur ce concept dont les avantages promis ne sont pas toujours au rendez-vous.

De quoi s'agit-il ? Une résidence, généralement de standing et, précision importante, non-médicalisée, est construite et commercialisée à destination d'une clientèle composée de séniors autonomes. Il est vendu, en plus des lots, l'accès à un certain nombre de services (restaurant, animations, bibliothèque, salle de gymnastique, etc.).

Les occupants des lieux sont soit des locataires soit les copropriétaires eux-mêmes.

Pour beaucoup de professionnels qui louent des biens meublés avec service, il est souvent nécessaire de rester assujettis à TVA. L'intérêt est de pouvoir justifier la récupération de la TVA qui a été faite lors de l'achat du bien et qui suppose que le bien soit ensuite mis en location avec TVA pendant 20 ans.

Or l'assujettissement à TVA de la location meublée n'est pas un choix ni une option : la TVA ne s'applique que si certaines conditions sont remplies. Le principe est en effet l'exonération et l'assujettissement l'exception.

En dehors du cas des résidences de tourisme classées, l'assujettissement à TVA de la location meublée suppose que le propriétaire ou l'exploitant fournisse au moins trois services hôteliers sur les quatre.

L'article 261 D au 4° b précise en effet que l'exonération de TVA ne s'applique pas :
"b. Aux prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle."

L'administration a précisé dans sa doctrine sa conception sur les modalités de mise en oeuvre des services. Voir la doctrine administrative officielle, dans le BOFIP http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/124-PGP.html?identifiant=BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20-20120912

Je ne reviendrai pas sur cette doctrine que j'ai déjà largement commentée sur mon blog.

Lorsqu'une résidence hôtelière fait faillite, une des difficultés rencontrées par les propriétaires est la recherche d'un nouvel exploitant. La fixation d'un loyer est un point pouvant bloquer les négociations.

Le propriétaire veut la sécurité d'un loyer fixe pour rembourser les échéances de l'emprunt. Le nouvel exploitant veut éviter de s'engager à verser un loyer trop élevé alors que la rentabilité de la résidence est incertaine.

Face à ces intérêts opposés, il est souvent prévu l'insertion dans le bail d'une clause de variation de prix, dite clause recettes.

En général, il est prévu un loyer fixe réduit complété par un loyer variable, en fonction d'un chiffre d'affaires ou d'un résultat net d'exploitation. Le loyer fixe peut lui-même évoluer en fonction d'un indice.

En pratique, il est possible de mettre en place des modes de calcul plus compliqué qu'un simple pourcentage, par exemple avec un pourcentage variable selon des seuils.

La clause recettes est demandée par certains exploitants et elle est souvent envisagée dans les schémas d'auto-exploitation (reprise de l'exploitation par une société créée par des propriétaires).

Mais cette clause pose des problèmes fiscaux et juridiques.

Je recommande un site d'information sur les résidences services, vu du coté des investisseurs.

http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/

voir aussi

http://www.kisskissbankbank.com/residences-de-tourisme-placement-toxique

Je précise que je n'ai eu aucun rôle dans la création de ce site et que je l'ai découvert récemment.

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