L'objet de cette note est d'étudier la question de savoir si le régime micro peut être intéressant pour un loueur en meublé ou un professionnel qui exerce une activité parahôtelière.

1 Trois catégories distinctes

Je propose d'expliquer le régime des loueurs en meublé, et plus précisément le régime simplifié d'imposition auquel ils peuvent prétendre.

Il existe trois catégories de loueurs en meublé :

Ces catégories ne doivent pas être confondues car elles relèvent de régimes fiscaux différents.

Les investisseurs qui achètent un appartement dans une résidence services dans le cadre d'un placement se font généralement avoir et j'ai déjà expliqué dans le détail dans d'autres notes les différents pièges de cet investissement soit disant sécurisé et idéal pour préparer sa retraite.

J'ai déjà notamment expliqué que les investisseurs se retrouvaient piégés en signant un bail commercial avec l'exploitant.

En effet, le bail commercial est un cadre juridique très protecteur du locataire et, le plus souvent, les investisseurs ne sont en aucune façon informés des conséquences juridiques de ce type de location.

Un premier effet méconnu est le principe de l'indemnité d'éviction. Si les investisseurs veulent reprendre la libre disposition de leur bien à l'issue du bail, ils doivent verser au gestionnaire une indemnité d'éviction égale à la valeur du fonds de commerce. Beaucoup d'investisseurs dans le régime DEMESSINE croyaient pouvoir récupérer leur bien à l'issue de l'engagement fiscal de location de 9 ans. En fait, ils ne pourront pas récupérer leur bien, sauf à verser cette indemnité d'éviction.

Quel est le montant normal de l'indenmité d'éviction ? Il n'y a pas de montant fixe prévu par la loi, c'est au juge de déterminer la valeur du fonds de commerce, en demandant l'avis d'un expert judiciaire, avec la difficulté spécifique liée au fait que c'est nécessairement une quote-part du fonds de commerce puisque le non-renouvellement du bail ne porte que sur l'un des appartements de la résidence. En pratique, la valeur d'un fonds de commerce d'hôtellerie peut se calculer sur base d'un multiple (entre 1 et 2 ans de chiffre d'affaires procuré par l'appartement).

Si la résidence est structuelllement déficitaire depuis plusieurs années, il me semble difficile pour l'exploitant de prétendre recevoir une indemnité d'éviction. En pratique selon moi, la question de l'indemnité ne se pose vraiment que si l'exploitation est rentable.

Je souhaite rappeler par cette note certains points essentiels de la réglementation des résidences de tourisme classée.

Une résidence de tourisme gérée par une copropriété ne peut avoir qu'un seul gestionnaire bénéficiant du classement. Donc il est impossible d'avoir deux gestionnaires classés dans une même copropriété.

De même, si des propriétaires louent leurs biens à une société, seule cette société peut être le gestionnaire classé. Donc il est faux de prétendre que dans le cas où la société locataire fait appel à un mandataire, ce mandataire peut être le titulaire du classement.

Pour s'en convaincre, il suffit de savoir lire.

Il est possible, en pratique, que des classements soient obtenus en violation de ces principes mais, dans ce cas, il s'agit d'une erreur et les classements obtenus peuvent être annulés et donner à contestation des services fiscaux ou de tiers lésés.

Je voudrais rappeler une règle souvent violée par les exploitants de résidence de tourisme classée et applicable depuis juillet 2009 :

Art.L. 321-2 du code de tourisme :

"L'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande.
Une fois par an, il est tenu de communiquer à l'ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence."

Malheureusement ce texte ne s'applique pas aux exploitants de résidence hôtelière non classée.

En pratique, les copropriétaires doivent tous exiger par courrier en AR la transmission de ces documents si l'exploitant ne les transmets pas lui-même volontairement.

Dans de nombreuses résidences de tourisme classées détenues par des copropriétés, la question se pose de savoir s'il est possible d'imposer aux copropriétaires minoritaires de conclure un bail avec le gestionnaire choisi par la majorité des autres copropriétaires.

Je précise tout de suite un point très important : je ne vais évoquer que le cas des copropriétés dont la destination est de faire l'objet d'une exploitation en tant que résidence de tourisme classée.

J'exclus de mon étude le cas très différent des copropriétés qui ont juste pour objet de gérer des résidences parahôtelières, sans qu'elles soient nécessairement classées.

Pour simplifier, je n'évoquerais pas la réglementation fiscale mais rappelons que le régime DEMESSINE et le régime CENSI BOUVARD (dans certains cas) supposent que les biens soient loués à l'exploitant d'une résidence de tourisme classée et que, dans le régime DEMESSINE, dans certains cas et temporairement, le taux de 70 % évoqué ci-après est réduit à 50 %.

Je suis consulté par des investisseurs qui reçoivent des propositions d'avenant à leurs baux, suite à la faillite de leur exploitant.

L'exploitant utilise souvent le chantage de la perte des avantages fiscaux pour faire croire aux investisseurs qu'ils doivent impérativement signer l'avenant imposant une baisse des loyers.

Il est indiqué : "si vous ne signez pas vous perdez votre réduction d'impôt."

Ce chantage est une pure tromperie.

La perte de l'avantage fiscale suppose l'absence de location or tant que le bail n'est pas résilié la location continue et les loyers prévus initialement doivent être versés.

Même en cas de résiliation du bail, en cas de défaillance de l'exploitant, les propriétaires ont un an pour trouver un nouvel exploitant.