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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
dimanche, 29 octobre 2023 09:05

La réforme du régime micro pour les meublés classés

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Sur la base du projet de loi de finances adopté en première lecture par l’assemblée nationale et sous réserve d’une modification ultérieure avant le vote définitif du texte, les meublés classés perdent les avantages de l'abattement majoré et du seuil majoré.

L’activité de location meublée peut s’exercer en régime micro et, dans ce cas, l’abattement applicable est de 50 % et le seuil s’élève à 77 700 € mais, jusqu'à présent, les meublés classés pouvaient bénéficier de l'avantage d'un abattement majoré à 71 % et d'un seuil majoré à 188 700 €.

Dans la version du texte de la loi de finances votée en première lecture, les avantages du régime du meublé classé seraient supprimés.

Une exception est toutefois prévue pour les loueurs en meublé qui ne sont pas situés en zone tendue. Ils peuvent bénéficier de l’abattement majoré, mais dans la limite d’un seuil de 50 K€ (seuil fixé sur la base du chiffre d’affaires de l’année précédente).

Il y a donc une réduction très forte des avantages du régime fiscal du meublé classé, même en zone non tendue, puisque le seuil est réduit à 50 K€ dans ces zones non tendues.

Les exploitants de meublé de tourisme situés en zone rurale sont directement victimes de la réforme. Or ce n'était pas l'objectif des députés qui était de lutter contre le surtourisme, mais uniquement en zone tendue. Les députés ont de facto été trompés par Bercy. Espérons que le Sénat rétablisse la protection des meublés de tourisme situés en zone rurale.

Cette réforme ne vise pas les chambres d’hôtes qui continue de bénéficier de l’abattement de 71 % et du seuil de 188 700 €.

De façon générale, selon moi, les loueurs en meublé qui exercent une activité de parahôtellerie au sens de l’impôt sur le revenu (3 services sur 4), continuent de bénéficier de l’abattement majoré et du seuil majoré. Mais ce point pourrait se discuter.

La mesure serait applicable rétroactivement, dès l’imposition des revenus de 2023. Cette application rétroactive de la loi fiscale est conforme au principe de la rétroactivité naturelle de la loi fiscale, qui s’applique toujours en principe aux revenus de l’année en cours.

Mais elle est très contestable au cas d’espèce car elle aboutit à piéger les exploitants qui avaient cru pouvoir bénéficier des dispositions favorables du régime micro pour l’année 2023 et qui sont d’ailleurs forclos pour passer au régime réel au titre de 2023.

Si l’objectif du texte est de lutter contre les meublés de tourisme en zone tendue, il fallait réserver la mesure à 2024 car, en tout état de cause, pour 2023, l’activité de meublé touristique a déjà eu lieu. Le mal est fait.

Il est anormal de vouloir "punir" les exploitants de meublé au titre du passé.

Ce caractère rétroactif de la mesure pourrait selon moi être considéré comme inconstitutionnel car directement contraire à l’objectif du législateur. Il reste à espérer une modification d’ici le vote définitif de la loi.

Au total, cette histoire est un nouvel exemple d'une réforme qui va bien au-delà de l'objectif affiché par le législateur. Bercy en profite pour gagner des sous.

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9 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 16 janvier 2024 16:27 Posté par Duvaux Paul

    réponse à Julien : je ne comprends pas bien votre question.

  • Lien vers le commentaire Julien jeudi, 21 décembre 2023 12:48 Posté par Julien

    Bonjour Maître Duvaux,

    Je n’arrive plus à comprendre ce qui se passe avec ce texte et comment il sera appliqué. Comment ils peuvent voter en décembre 2023 un changement de maximum qui s’applique à 2023 alors qu’on a déjà fait les locations? Aussi, avec les réservations que nous avons pour 2024, ça nous met dans l’embarras. Nous sommes classés et en résidence principale, c’est contre productif car autant les logements dédiés aux LCD pourrait servir à des LLD mais une résidence déjà principale ne pourra jamais venir augmenter le parc locatif de longue durée !

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 27 novembre 2023 17:43 Posté par Duvaux Paul

    Le micro s'applique encore pendant 2 ans en cas de dépassement du seuil mais le taux majoré ne peut s'appliquer qu'aux locations éligibles.

  • Lien vers le commentaire Bernard lundi, 27 novembre 2023 09:45 Posté par Bernard

    Le forfait à 50% s'appliquerait mais seulement jusqu'aux 77700€ de CA d'après ce que je comprends.
    La question qui se pose c'est que se passera-t-il pour tous les revenus dépassant le plafond ?

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul dimanche, 26 novembre 2023 15:41 Posté par Duvaux Paul

    réponse à Bernard : c'est le forfait de 50 % qui va s'appliquer.

  • Lien vers le commentaire Bernard dimanche, 26 novembre 2023 09:13 Posté par Bernard

    Cher maître, si la rétroactivité s'applique, cela signifie que des centaines de personnes comme moi qui étaient proches du plafond des 188.000€ vont se retrouver taxés a 100%, sans aucun abattement, sur environ 111.000€ ?
    Je vous avoue que je tombe de ma chaise.
    Savez vous si des recours seront possibles ? Si vous Ménez une action en ce sens au nom de propriétaires je serais intéressé pour y participer, y compris financièrement.

    Dans l'attente,

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mercredi, 08 novembre 2023 07:16 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Sylvain : attention à ne pas se fier à un amendement mais uniquement au texte voté par les députés. C'est la loi qui compte, pas un amendement. Le régime micro est le même pour les LMNP et les LMP.

  • Lien vers le commentaire Sylvain lundi, 06 novembre 2023 13:30 Posté par Sylvain

    Bonjour Maître !
    Tout d’accord merci pour votre décryptage très utile. J’aurais deux questions.
    1) Est-ce que la réduction de l’abattement de 71% à 50% et du plafond de CA ( de 188K a 77K ) sera aussi appliquée pour les LMP, ou c’est uniquement appliqué pour les LMNP ? Si j’ai bien compris la para-hottelerie et chambres d’hôte sont les seuls épargnés ?
    2) Sur le site de l’assemblée nationale, sur la page de l’amendement et de son exposé, on peut lire alternativement que les zones non concernées par la reforme sont celles non situés dans les « zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements » , mais plus loin dans le texte, elles sont aussi décrites comme « les zones rurales ». Alors que c’est très différent : certaines zones considérées rurales par l’INSEE sont considérées comme zone tendues. Alors que certaines zone urbaines bien plus dense sont elles considérées comme « zones non tendues ». Je trouve le texte flou, et pourtant la différence de traitement entre les zones est énorme et qui plus est imminente !

  • Lien vers le commentaire Julien mercredi, 01 novembre 2023 17:26 Posté par Julien

    Bonjour Maître, je suis personnellement épargné, néanmoins je ne pense pas qu'à moi et je plains l'ensemble des personnes impactées par ces mesures injustes, qui ne viendront jamais régler le sur-tourisme. C'est des sous pour l'Etat et on peut envisager également le développement du "gris" chez certains loueurs voyant leur impôts exploser ! C'est bien le gouvernement qui a adoucit la réforme, et les députés voulaient nous faire bien plus mal. Nous sommes devenus les boucs émissaires de la crise du logement, et il est sûr que les députés reviendront à la charge très bientôt. Bien à vous.

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