En effet il est indiqué :
"Les locaux d’habitation loués meublés sont considérés comme des biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle si leur propriétaire: – en retire plus de 23000€ de recettes annuelles et plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal au sens de l’IFI au titre des catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI; – et que cette location constitue son activité principale."
Ce qui est problématique, c'est la dernière formule : "et que cette location constitue son activité principale."
En effet, cela semble considérer qu'une loueur en meublé ne doit pas seulement remplir les conditions de seuil pour être exonéré d'IFI mais que, en plus, l'activité doit être son activité principale.
Or la notion d'activité principale au sens de l'IFI désigne l'activité effectivement principale du contribuable, au sens notamment du temps passé, des implications personnelles de l'exploitant, qui doivent être principales par rapport à toute autre activité.
Donc cette définition réduirait considérablement la définition du LMP exonéré d'IFI par rapport au régime d'exonération ISF.
Pour être exonéré d'IFI, il faudrait consacrer l'essentiel de son temps à l'activité. Cela exclut tous les investisseurs qui ont d'autres activités professionnelles.
Cette rédaction de la notice est conforme à la lettre du texte de l'article 975 du CGI qui précise :
"I.-Sont exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1° de l'article 965 et les parts ou actions mentionnées au 2° du même article 965 représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces biens ou droits immobiliers sont affectés à l'activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale des personnes mentionnées au 1° dudit article 965. (…)
V.-Pour l'application du présent article, les activités commerciales s'entendent de celles définies à l'article 966.
Par exception au premier alinéa du présent V, est considérée comme une activité commerciale pour l'application des I à IV :
1° L'exercice d'une activité de location de locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés, par une personne mentionnée au 1° de l'article 965 ou par une société ou organisme, sous réserve, s'agissant des personnes mentionnées au même 1°, qu'elles réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 ; (...)"
Il résulte en effet d'une interprétation littérale de ce texte que les conditions de seuil ne portent que sur la condition de commercialité de l'activité de location meublée et non sur la condition d'activité principale.
Autrement dit le fait de remplir les conditions de seuil permettrait seulement de remplir la condition de commercialité mais pas celle du caractère principal de l'activité.
Mais, selon moi, il s'agit d'une coquille du texte car il résulte clairement des documents du débat parlementaire que le législateur n'a pas entendu modifier le régime de la location meublée professionnelle et que seules les conditions de seuil devaient être respectées pour bénéficier de l'exonération IFI.
Il est vrai que, par rapport au texte initial, il ne figure plus la condition d'inscription au registre du commerce, suite à la position du Conseil Constituionnel qui a été de facto anticipée par le législateur à la fin de l'année 2017 et avant le vote final du texte.
Faut-il en conclure que, en supprimant la condition d'inscription juste avant le dernier vote du texte, le législateur a voulu compenser cette suppression en rajoutant la condition d'activité principale ? Si c'est la bonne interprétation, ce serait un très mauvais coup donné à la location meublée professionnelle. Il est particulièrement douteux que ce point ait été discuté et compris par les députés.
Il s'agirait alors d'une pure tromperie par rapport aux intentions initiales affichées par le gouvernement qui n'a jamais annoncé que le régime IFI des immeubles serait moins favorable que son régime ISF.
En effet, la suppression de la condition d'inscription au RCS ne constitue pas un avantage significatif pour les investisseurs et son remplacement par la condition d'activité principale constitue un durcissement très lourd du régime.
Tant que les services fiscaux n'auront pas fait connaître officiellement leur position sur ce point, il demeure une incertitude. Il y a eu d'espérer un éclaircissement rapide et favorable.
