Le schéma de la création de la SAS entre copropriétaires
Les propriétaires de la résidence peuvent essayer de trouver un nouvel exploitant avec qui ils signeront un nouveau bail commercial.
Cette solution me paraît à éviter en raison des contraintes du régime juridique du bail commercial auxquelles il n'est pas possible de déroger.
De plus, actuellement, il est difficile de trouver un exploitant gestionnaire sérieux et fiable.
En conséquence, la solution consiste pour les copropriétaires à se regrouper pour exploiter eux-mêmes la résidence. Ils doivent constituer une société intercalaire de type SAS. Les propriétaires louent leur bien nu à la SAS. Celle-ci exploite la résidence, le cas échéant en faisant appel à des tiers, par exemple en utilisant les services d'un agent immobilier local ou un mandataire spécialisé dans la gestion hôtelière.
La SAS est contrôlée exclusivement par les propriétaires, donc elle agit nécessairement dans leur intérêt et notamment en essayant de leur donner un loyer le plus élevé possible. Le cas échéant, il peut être prévu qu'à l'issue de la période de 9 ans du régime DEMESSINE, les propriétaires récupèrent leur liberté en résiliant amiablement (accord des deux parties) le bail commercial.
La création d'une SAS intercalaire est désormais possible fiscalement depuis la dernière loi de finances.
Mais surtout cette solution permet de défendre au mieux les intérêts des propriétaires car les appartements d'une résidence hôtelière rapportent plus s'ils sont gérés collectivement.
Le schéma de la SAS intercalaire suppose notamment :
- de constituer une SAS avec des statuts adaptés aux contraintes du schéma et regroupant au moins 50 % des propriétaires,
- d'avoir des propriétaires qui s'impliquent dans la gestion de la SAS, le cas échéant en étant rémunérés pour ceux qui y passent beaucoup de temps,
- de conclure un bail commercial entre chaque propriétaire et cette SAS,
- de définir les règles du jeu dans un protocole signé par tous les propriétaires,
- d'appliquer strictement les règles du droit de la copropriété pour respecter les droits des propriétaires qui ne souhaitent pas participer au schéma?
- de faire appel à un avocat compétent pour superviser la mise en place du schéma.