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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
vendredi, 29 mai 2009 15:05

Il faut sauver la location meublée

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Il faut revoir l'application de la dernière loi sur la location meublée

Je rappelle que les loueurs en meublé ont été scandaleusement spoliés par la dernière loi de finances, au mépris du principe de sécurité juridique.

Les coups sur la tête se sont multipliés pour des personnes qui déjà doivent déjà faire face aux graves difficultés financières du secteur se traduisant par la faillite de nombreux exploitants.

 

Premier coup : perte de la possibilité d'imputer le déficit sur le revenu global

Beaucoup ont perdu le statut LMP avec l'instauration d'une nouvelle condition selon laquelle les recettes de la location meublée doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer.

En conséquence, ils ne peuvent plus imputer les déficits de l'activité sur leur revenu global. Or malheureusement, de nombreux investisseurs se retrouvent aujourd'hui en déficit, suite aux baisses de loyers imposés par les exploitants.

 

Deuxième coup : perte de l'exonération de plus-value après 5 ans d'activité

La perte du statut LMP fait perdre la possibilité d'être exonéré après 5 ans d'activité. En pratique, suite aux difficultés financières, certains investisseurs doivent revendre leurs biens pour faire face aux échéances. Paradoxalement, même s'ils vendent en dessous du prix global payé à l'achat, les investisseurs peuvent être taxés sur la plus-value car le prix d'achat pris en compte pour le calcul de la plus-value fiscale ne prend pas en compte les honoraires payés aux intermédiaires.

 

Troisième coup : perte du régime micro

A partir de 2009, les petits loueurs en meublé (sauf les gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d'hôtes qui ont pu bénéficier du soutien des parlementaires élus de la campagne), changent de régime micro : la limite passe de 76 300 € à 32 000 €; donc beaucoup de loueurs perdent le régime micro ; pour ceux qui le gardent, l'abattement passe de 71 % à 50 %.

 

Quatrième coup : perte du régime d'exonération pour certains LMP

Pour les loueurs professionnels qui exercent une importante activité personnelle de location meublée mais sans dépasser le seuil de 250 000 € (cas notamment de nombreux investisseurs qui gèrent une dizaine d'appartements), ils perdent le bénéfice de l'exonération des plus-values des petites entreprises puisque le seuil passe de 250 000 € à 90 000 €.

 

Cinquième coup : perte du régime de la location meublée

Beaucoup d'investisseurs ont dû renégocier à la baisse les loyers qu'ils percevaient des exploitants. En échange d'une baisse du loyer fixe, les exploitants ont mis en place des clauses recettes qui permettent aux investisseurs d'espérer récupérer une partie du sacrifice actuel quand la conjoncture sera meilleure et que l'exploitation redeviendra bénéficiaire. Or l'administration fiscale défend une théorie très contestable selon laquelle, les loueurs en meublé intéressés au résultat d'un exploitant parahôtelier perdent le statut de loueur en meublé et deviennent exploitant parahôtelier. En pratique, ils perdent le bénéfice de l'exonération des plus-values après 15 ans de détention dont profitent les LMNP.

 

Sixième coup : disparition du marché de seconde main des appartements de résidence

Il a été introduit une nouvelle carotte fiscale sous la pression du lobby des promoteurs immobiliers : les investisseurs qui achètent des appartements neufs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et 20 % pour les investissements réalisés en 2011 et 2012 (dans la limite d'un plafond de 300 000 €).

C'est sûrement très bien pour les promoteurs qui veulent vendre des programmes de nouvelles résidences ). Mais c'est catastrophique pour ceux qui sont déjà propriétaires car évidemment cela vient réduire très fortement l'intérêt du marché de seconde main. Avant la loi de finances pour 2009, un investisseur recherchant le régime de la location meublée pouvait avoir intérêt à acheter un bien ancien, avec cette réduction d'impôt réservée aux biens neufs, les nouveaux investisseurs vont délaisser complètement ce marché. Donc les propriétaires d'appartements dans des résidences déjà construites auront les pires difficultés à revendre leurs biens.

Les propriétaires des anciennes résidences vont en plus devoir supporter la concurrence des nouvelles résidences sur un marché saturé.

 

Ce qu'il faut obtenir

Le respect du principe constitutionnel de sécurité juridique : les nouvelles règles défavorables de la loi ne doivent pas s'appliquer aux investissements réalisés avant l'annonce de la réforme.

Au minimum, une véritable période transitoire doit être laissée aux anciens investisseurs pour maintenir les anciennes règles pendant 10 ans.

La loi doit donc être modifiée pour restaurer la sécurité juridique.

La nouvelle réduction d'impôt ne doit s'appliquer que sur agrément préalable, à condition de démontrer un réel intérêt social et la rentabilité de l'exploitation.

L'administration fiscale doit modifier sa position sur la requalification en cas de clause recettes pour admettre par exemple qu'elle ne s'applique pas si la clause recettes est plafonnée à 20 % du loyer fixe.

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