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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
lundi, 04 janvier 2010 15:54

Quel statut juridique pour l'exploitation d'une résidence services ?

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Je souhaite revenir dans cette note sur ce qui est selon moi le meilleur statut juridique et économique pour organiser la gestion d'une résidence.

Mon propos est d'évoquer la situation d'une résidence dont les propriétaires sont des investisseurs. Ils ont acheté un ou plusieurs appartements dans la résidence pour faire un placement, en profitant d'un régime fiscal incitatif (régime de la location meublée ou régime DEMESSINE).

Le schéma juridique mis en place à l'origine est celui d'une location par bail commercial avec un loyer fixe à un exploitant extérieur.

Ce schéma n'est pas adapté.

D'abord, le bail commercial se révèle un piège pour les propriétaires. En effet, le régime du bail commercial est très favorable au preneur du bail. C'est un contrat totalement déséquilibré.

Le bail commercial impose en effet au bailleur la quasi-obligation de conserver son preneur. Le bailleur ne peut faire partir son preneur qu'en lui versant une indemnité égale à la valeur du fonds de commerce.

Ensuite, dans le cas des résidences services, ce piège est renforcé par le fait que l'exploitant a souvent conservé la propriété des lots de service. Donc il est très difficile de changer d'exploitant puisque ce dernier est de toute façon le seul qui contrôle les moyens d'exploitation de la résidence.

Enfin, en pratique, le régime fiscal impose une vraie location et si l'exploitant souhaite instaurer un loyer déterminé en fonction des résultats de l'exploitation, il existe un risque important de requalification fiscale.

Il faut donc éviter ce schéma.

Il est tout d'abord nécessaire que les copropriétaires soient unis pour gérer leurs relations avec l'exploitant. Il existe en effet un rapport de force entre les propriétaires et l'exploitant. Or l'exploitant peut d'autant plus facilement dominer les propriétaires que ces derniers se trouvent divisés et qu'il n'existe pas de structure adaptée pour unir leur force et parler d'une seule voix face à l'exploitant.

A cet égard, le régime juridique de la copropriété ne constitue pas la structure adaptée car elle n'est pas faite pour cela. Le droit de la copropriété est conçu pour organiser les relations entre les copropriétaires dans le cadre d'une occupation personnelle des parties privatives par chacun des copropriétaires. Or, dans une résidence services, les copropriétaires n'occupent pas leurs lots, l'exploitant est l'occupant unique, à la fois des parties privatives et des parties communes.

Le meilleur outil juridique pour organiser l'union des copropriétaires est la société commerciale car cette structure commune doit servir de support à l'exploitation commerciale de la résidence.

La société commune peut ensuite exploiter directement les locaux, en trouvant divers sous-traitant pour fournir les prestations hôtelières ou, plus logiquement, conclure un contrat avec un gestionnaire unique qu'elle choisira librement. La nature juridique de ce contrat peut varier selon les circonstances. Il pourrait s'agir d'un contrat de location-gérance, d'un contrat de mandat ou encore d'une sous-location avec renonciation à l'indemnité d'éviction.

C'est la société commerciale contrôlée par les copropriétaires qui sera en principe propriétaire du fonds de commerce (sauf sous-location).

En effet, chacun des copropriétaires conclue un bail commercial avec cette société commune.

La première différence entre le premier schéma, à base de bail commercial direct, et cette solution, fondée sur une société intercalaire, c'est qu'il n'y a pas d'indemnité d'éviction.

Il y a une deuxième différence très importante. Elle concerne la rémunération.

Dans le schéma initial, les investisseurs touchent un loyer fixe du gestionnaire.

Dans ce schéma, la société intercalaire peut recevoir une rémunération variable de l'exploitant final alors que le loyer des baux entre les propriétaires et la société intercalaire est en principe un loyer fixe.

Il pourrait être considéré que la situation des propriétaires n'est pas très différente que dans le premier schéma où les propriétaires ne reçoivent un loyer fixe du gestionnaire que si ce dernier a les moyens de le verser.

La situation est en réalité différente car la société intercalaire sert d'interface entre le gestionnaire et les propriétaires.

Si l'exploitation connaît des difficultés, les investisseurs pourront plus facilement accorder des délais de paiement ou des abandons de créance avec retour à meilleure fortune à leur société intercalaire qu'à un exploitant. Les investisseurs peuvent en effet plus facilement faire confiance à leur société intercalaire qu'à un exploitant, par ailleurs défaillant dans la gestion de la résidence.

Les "cadeaux" des investisseurs réalisés sous la forme de délais de paiement ou d'abandons de créances seront faits au profit de la société intercalaire contrôlés par les copropriétaires, et non au profit du gestionnaire défaillant.

Si l'exploitation connaît des difficultés, les investisseurs regroupés dans la société d'exploitation pourront envisager de changer de gestionnaire. Un tel changement de gestionnaire sera plus facile à organiser que dans le cadre du bail commercial direct.

A l'inverse, si l'exploitation se révèle bénéficiaire au-delà des prévisions initiales, les investisseurs pourront profiter de ces gains dans le schéma de la société intercalaire, alors qu'ils n'ont aucun droit en ce sens dans le schéma initial.

Certains investisseurs pourraient faire valoir que ce schéma de la société intercalaire, avec intéressement aux résultats d'exploitation (perte ou bénéfice), ne correspond pas à leur objectif initial, qui était seulement de faire un placement et de profiter d'un rendement locatif garanti, assorti d'une possibilité de revente.

Les investisseurs se retrouvent en effet associés d'une société exerçant une activité professionnelle et en subissant directement les aléas de l'exploitation.

Cela étant, selon moi, une des arnaques du schéma initial a été de faire croire qu'un investissement dans une résidence services correspond à un investissement immobilier normal.

Précisément ce n'est pas le cas et beaucoup d'investisseurs ont en fait l'amère expérience.

C'est un investissement immobilier de caractère professionnel et qui ne peut servir qu'à un seul type d'activité professionnelle, contrairement par exemple à des locaux loués en bureaux.

Autrement dit, qu'ils le veuillent ou non, les propriétaires sont nécessairement intéressés et liés aux résultats de l'exploitation professionnelle des locaux.

Si je loue un appartement d'habitation traditionnelle à un locataire, le niveau du loyer sera déterminé par le marché et mon seul souci sera de trouver un locataire solvable.

Il en va de même si je loue des bureaux dans une grande ville.

Mais si je loue des locaux très spécifiques et utilisables uniquement pour une seule activité économique, je deviens nécessairement dépendant des résultats économiques de cette activité.

Par exemple, le propriétaire des locaux d'une usine d'automobiles est directement dépendant de la bonne santé du marché automobile en général et de l'entreprise locataire en particulier.

Il en va de même pour les propriétaires d'une résidence services, ils sont nécessairement dépendants de la réussite commerciale du gestionnaire.

Alors bien sûr, il existe, sur le marché des résidences services, deux ou trois exploitants importants particulièrement solides sur le plan financier. Dans ce cas particulier, peu importe le schéma juridique. Les investisseurs sont protégés par le sérieux de l'exploitant qui tient par ailleurs à préserver son image de marque.

Mais sinon, le schéma classique doit être évité et il faut préférer celui de la société d'exploitation intercalaire.

Il serait judicieux que les pouvoirs publics imposent ce schéma, beaucoup plus protecteur des investisseurs et plus adapté à la réalité économique.

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3 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul jeudi, 20 avril 2023 08:46 Posté par Duvaux Paul

    réponse à François : une réponse sérieuse supposerait une étude personnalisée par un avocat spécialisé sur ce type de sujet, ce qui n'est pas tout à fait mon cas.

  • Lien vers le commentaire Berthelot François mardi, 18 avril 2023 15:55 Posté par Berthelot François

    Bonsoir
    Copropriétaire dans une résidence service je suis en désaccord avec les autres copropriétaires. Ils souhaitent changer d’exploitant pour pouvoir mettre en place une convention afin de louer en plus de l’appartement les parties collectives ( qui font partie du bail) . Le but étant d’obtenir un loyer pour compenser les charges de copropriété.
    Il s’agit d’un exploitant gestionnaire à qui nous avons donné l’exclusivité dans le bail commercial dans notre acte d’acquisition.
    Qu’en pensez-vous ?
    Merci pour votre réponse
    François Berthelot

  • Lien vers le commentaire cervera lundi, 16 janvier 2023 20:12 Posté par cervera

    Cher Maître
    Si j'ai bien compris l'article, la résidence services seniors (RSS) est de l'habitat a contrario des résidences hôtelières, d'affaires, étudiantes et les Ehpad qui sont des structures d'hébergement temporaires, comme l'indique leur appellation.
    il en découle que pour vous, s'agissant d'habitat principal, le dispositif LMNP n'est pas adapté aux RSS ? Est-ce bien ça ? Remerciements anticipés pour votre réponse.
    Salutations dinstinguées
    Hervé Cervera

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