L'instruction fiscale qui commente le nouveau régime DEMESSINE dérogatoire (art. 86 et 87 de la loi de finances pour 2010) vient de sortir au bulletin officiel des impôts. 5B-22-10

Voir http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2010/cadliste.htm

Cette instruction confirme les réponses à certaines questions que j'avais déjà développées dans une note antérieure.

On notera notamment les extraits suivants :

b. Candidature d'un autre gestionnaire non retenue après la période de vacance de douze mois autorisée

18. La faculté de substituer au gestionnaire défaillant non pas un nouvel exploitant, mais une ou un ensemble d'entreprises assurant les mêmes prestations est ouverte aux copropriétaires de la résidence à la condition qu'aucune candidature d'un autre gestionnaire n'ait pu être retenue au cours de la période de vacance autorisée en cas de changement d'exploitant (voir n° 17. de la présente instruction).

19. Cette condition est considérée comme remplie lorsqu'au terme du délai de douze mois :

- aucun autre gestionnaire ne s'est porté candidat à la reprise de l'exploitation de la résidence ;

- ou les copropriétaires détenant au moins 70 % des appartements de la résidence n'ont pas souhaité signer un bail commercial aux conditions proposées, tenant notamment au montant des loyers, par le ou les candidats éventuels.

S'il est constaté avant le terme de ce délai de douze mois que les perspectives de reprise de l'exploitation par un nouveau gestionnaire ne peuvent pas aboutir, il est admis que les copropriétaires utilisent la faculté qui leur est uverte sans attendre l'expiration du délai de douze mois, sous réserve que les copropriétaires justifient, par tous moyens, qu'il n'y avait pas d'autre solution pour assurer la continuation de l'exploitation par l'intermédiaire d'un nouvel exploitant.

Je reprends ci-après des extraits d'une très intéressante table ronde tenue à la Commision des Finances du Sénat le 19 mai 2010 sur l'immobilier défiscalisé et notamment le DEMESSINE et les résidences de tourisme en général.

Je n'ai repris que les extraits les plus intéressants.

Il y a lieu de noter la reconnaissance de l'existence et de la nocivité des fonds de concours par le le président de la fédération nationale des promoteurs-constructeurs, M. PIGEON.

Commission des finances du Sénat,
Président M Jean Arthuis,
Rapporteur : Mr Philippe Marini
Compte rendu de la table ronde du 19 mai 2010 sur l'immobilier défiscalisé
- Présidence de M. Jean Arthuis, président -
Table ronde sur la fiscalité en faveur de l'investissement immobilier

Au cours d'une seconde réunion tenue dans l'après-midi, la commission procède à une table ronde sur la fiscalité en faveur de l'investissement immobilier, à laquelle participent M. Bruno Corinti, président de Nexity logement, Mme Claudy Giroz, présidente de l'association de défense des investisseurs et mandataires (ADIM), M. Jean-François Gobertier, président directeur général de GDP Vendôme, Mme Marie-Christine Lepetit, directrice de la législation fiscale (DLF), M. Mustapha Nadi, secrétaire et Mme Mireille Pierret, présidente de la fédération des associations de résidences de services (FEDARS), M. Marc Pigeon, président de la fédération nationale des promoteurs constructeurs et M. Benoist Apparu, secrétaire d'Etat chargé du logement et de l'urbanisme.

This note will be helpful for the victims of unfortunate real estate investments in France.

It is the translation of a note already published in French.

I know that many Irish and English people have bought one or several apartments in a French "residence hôtelière" and now they are meeting many difficulties. Welcome in the French "république bananière".

You have been promised high annual rental returns. But instead you have to deal with unpaid rents. What to do in such a case?

Le cas visé est celui d'un propriétaire qui a constitué une société, type SARL ou EURL, pour acheter des appartements loués selon le régime de la location meublée.

Le propriétaire s'est fait avoir bien entendu car il a acheté le bien avec un prix surévalué d'au moins 20 %. La valeur comptable du bien ne correspond pas à sa valeur réelle. En revanche, la dette bancaire mentionnée au passif du bilan doit bien être prise en compte pour sa valeur comptable.

Je propose de répondre à diverses questions, sachant que certaines réponses pourront s'appliquer à d'autres investissements de défiscalisation que la location meublée.

En 2009, les loueurs en meublé ont presque tous perdu le statut de LMP en raison de la réforme de la loi de finances pour 2009, cela a-t-il une influence sur le régime ISF ?

Non, cela n'a aucune influence.

Je voudrais ici dénoncer l'erreur grossière commise par certains professionnels.

Certains font croire en effet à leurs clients qu'il est possible d'être loueur en meublé ou relevé du régime DEMESSINE et conclure un mandat de gestion avec un exploitant.

C'est impossible. Le régime fiscal de la location meublée comme celui du DEMESSINE implique la location du bien. Le contrat de mandat n'est pas un bail.

De même, certains font croire qu'il est possible de signer avec l'exploitant un "bail civil". C'est faux, le bail qui lie le propriétaire et l'exploitant est nécessairement un bail commercial d'au moins 9 ans. Et il n'est pas possible de déroger à ce régime qui est d'ordre public.

Il est toutefois possible de conclure un bail de courte durée (inférieur à 24 mois) mais un tel bail ne peut être renouvellé avec le même exploitant sans devenir automatiquement un bail commercial classique d'au moins 9 ans. Autrement dit le bail de courte durée est un fusil à un coup.

Il est également possible de conclure une convention d'occupation précaire (que beaucoup confondent avec le bail de courte durée). Mais une telle convention ne peut être signée que dans des cas très particulier et notamment s'il existe un motif de précarité. C'est le cas dans les résidences où le propriétaire attaque en justice le promoteur en faisant valoir la nullité de la vente. Dans cette situation une convention d'occupation précaire est possible et paraît judicieuse. Selon moi, la convention d'occupation précaire peut s'analyser fiscalement comme une location et reste possible dans le régime de la location meublée et du DEMESSINE.

Enfin rappelons que l'inconvénient du bail commercial est l'obligation pour le propriétaire de verser une indemnité d'éviction à l'exploitant s'il veut mettre fin au bail à son échéance sans le renouveler. Il n'est pas possible d'exclure cette indemnité au moment de la signature du bail. Il n'est pas non plus possible de la fixer selon un forfait. En revanche, après la signature du bail, il est possible de prévoir de telles dérogations (évidemment si l'exploitant est d'accord pour signer un avenant, ce qui ne va pas de soi, car ce n'est pas son intérêt).

Rappel des règles fiscales

Les investisseurs qui ont acquis un bien neuf selon le régime DEMESSINE sont soumis à un régime fiscal comportant des contraintes à deux niveaux : TVA et fiscalité directe (impôt sur le revenu).

En TVA, pour éviter d'avoir à rembourser une partie de la TVA déduite à l'origine, il faut que le bien fasse l'objet impérativement d'une exploitation hôtelière, ce qui implique de fournir au client final certains services hôteliers.

En fiscalité directe, le régime DEMESSINE implique le respect de l'obligation de location pendant 9 ans à l'exploitant de la résidence, à compter de l'achèvement. Par ailleurs, après la fin du régime DEMESSINE, les investisseurs auront intérêt à se placer dans le régime fiscal de la location meublée.

Donc, en fiscalité directe, il existe une obligation de location alors qu'en TVA il existe une obligation d'exploitation hôtelière. Ces deux contraintes sont contradictoires car l'activité hôtelière n'est pas considérée fiscalement comme une activité de location.

Les personnes qui exploitent eux-mêmes leur bien, par exemple en le confiant à agent immobilier, perdent, soit les avantages de la TVA parce qu'il n'y a plus de services hôteliers, soit le régime DEMESSINE parce qu'il n'y a plus de location à un exploitant.

Pour conserver à la fois le régime DEMESSINE et le régime TVA, la seule solution est de placer une société intercalaire entre les propriétaires et les clients. Les propriétaires louent leur bien à une société qui réalise l'exploitation hôtelière. C'est le schéma actuel et il doit être préservé.

Je sais que de nombreux exploitants de résidences hôtelières font actuellement faillite, notamment dans le secteur des résidences étudiantes.

Je rappelle mes recommandations aux propriétaires qui sont dans cette situation (mais en lisant toutes les anciennes notes de mon blog vous pouvez avoir des informations plus complètes).

En général les propriétaires sont démarchés par l'administrateur judiciaire, l'exploitant en faillite ou un mandataire ad hoc pour leur proposer de signer un avenant au bail aboutissant à une baisse de leurs loyers.

Généralement, ces propriétaires ont été victimes d'une arnaque lors de l'achat de leurs appartements : les loyers qui leur ont été promis ont été gonflés artificiellement grâce à une subvention (le fonds de concours) versée par le promoteur à l'exploitant.

Il est souvent exact que, du fait de cette arnaque initiale, l'exploitation de la résidence est déficitaire et que l'exploitant ne peut pas payer les loyers prévus initialement mais ce n'est pas une raison pour accepter de signer l'avenant proposé.