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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité

La réforme du régime micro pour les meublés classés

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Sur la base du projet de loi de finances adopté en première lecture par l’assemblée nationale et sous réserve d’une modification ultérieure avant le vote définitif du texte, les meublés classés perdent les avantages de l'abattement majoré et du seuil majoré.

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Par un nouvel amendement à la loi de finances, il est prévu d’exclure les activités de gestion de patrimoine du régime DUTREIL.

Cet amendement vise notamment les activités de location meublées suite aux décisions de la Cour de cassation de juin dernier qui pouvaient s’interpréter comme admettant les activités de gestion de patrimoine au bénéfice du régime DUTREIL, et sans compter la décision du CE du 29 septembre qui avait annulé la doctrine excluant la gestion de patrimoine du régime DUTREIL.

Cette fois l’exclusion serait dans la loi et s’appliquerait aux transmissions effectuées après le 17 octobre 2023.

Mais les actvités de location meublée court durée, type meublé de tourisme restent éligibles car elles ne constituent pas des activités de gestion de patrimoine.

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Après l'arrêt du Conseil d'Etat du 5 juillet 2023, on pouvait s'attendre à une redéfinition du régime TVA de la parahôtellerie.

Or en fait, il n'en est rien (d'après un amendement à la loi de finances qui reprend la position de Bercy).

Le législateur se moque du CE et du droit européen puisque le texte n'est pas rectifié. Seuls sont assujettis à TVA les exploitants qui fournissent 3 prestations hôtelières sur 4, comme avant.

Il est bien rajouté un critère de durée, mais il est anodin puisqu'il impose un séjour d'une durée maximum de 30 nuits, renouvelable en plus. Ce n'est pas le délai d'une nuit que je redoutais.

Mais ce qui ne va pas c'est que les 3 services sur 4 restent obligatoires alors que le CE avait bien considéré que l'existence de ces services n'étaient pas forcément nécessaires pour caractériser la concurrence avec le secteur hôtelier. Ils ne sont pas mentionnés comme de simples indices mais bien toujours comme des critères obligatoires.

Il y aura toujours un risque de contestation de l'assujettissement à la TVA basé sur l'absence d'un réel service de nettoyage ou d'accueil notamment.

Il n'est pas sûr que les services fiscaux assouplissent leur doctrine sur ce point mais j'espère me tromper. A voir.

Cela étant, en cas de rappel, il sera toujours possible au contribuable d'invoquer, une nouvelle fois, l'incompatiblité du nouveau texte au regard du droit europen, si d'aventure l'administration fiscale retient une interprétation contestable du critère du nettoyage, comme elle le fait actuellement encore assez souvent.

Donc le résultat de cette farce est quand même un affaiblissement sensible des services fiscaux dans leur pouvoir de rappel.

Rappelons ce qu'a dit le Conseil d'Etat dans sa décision du 5 juillet 2023 :

Ces dispositions ont pour effet d'inclure dans le champ de l'exonération toute mise à disposition d'un local meublé qui n'est pas assortie de l'offre, par l'exploitant, d'au moins trois des quatre services que constituent la fourniture du petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle. Elles sont ainsi susceptibles d'entraîner l'exonération de locations de logements meublés au seul motif que deux de ces prestations accessoires ne sont pas offertes à la clientèle dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements hôteliers, alors que le cumul de trois de ces quatre prestations n'apparaît pas systématiquement indispensable pour que de telles locations puissent, selon le contexte dans lequel elles sont proposées, être regardées comme se trouvant en concurrence avec le secteur hôtelier.

Pour la parahôtellerie long séjour, il est prévu un nouveau cas spécial d'assujettissement qui évite toute remise en cause, mais qui suppose également l'existence des 3 services sur 4.

 

Voir également les commentaires éclairés de William STEMMER

 

Je joins l'amendement n° 5374 et l'exposé des motifs

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Une nouvelle décision en faveur d'un exploitant de LMNP à qui l'aide COVID était refusée.

Je joins la décision

Rapport MATTEI : les loueurs en meublé dans le viseur des députés

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Un rapport a été publié le 27 septembre 2023 à l'assemblée nationale sur la fiscalité du patrimoine. Les rapporteurs sont MM. JEAN-PAUL MATTEI ET NICOLAS SANSU.

Ce rapport est d'une bonne qualité technique, mais il reflète surtout les opinions de Bercy et du lobby des propriétaires immobiliers en location nue.

Donc sans surprise, il contient des idées de réforme visant la location meublée.

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Je viens d'obtenir un arrêt du Conseil d'Etat (29 septembre, déjà commenté), qui indique, d'une part, que l'exclusion des activités de gestion de patrimoine du régime DUTREIL est illégale et que, d'autre part, au sens de ce régime, la location meublée peut être considérée comme commerciale si elle est exercée à titre habituel.

Je remets le texte exact du CE car certains ne l'ont pas bien lu :

"D’une part, le fait de donner habituellement en location des locaux d’habitation garnis de meubles ne saurait être systématiquement regardé, pour l’application de la loi fiscale, comme une activité civile dépourvue de caractère commercial. D’autre part, si le législateur a précisé que, pour l’application des dispositions relatives à l’impôt sur la fortune immobilière, comme du reste pour d’autres régimes fiscaux, une activité de gestion de son propre patrimoine immobilier n'est pas considérée comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, aucune disposition de portée similaire ne permet, en revanche, de dénier de manière générale à la location de locaux meublés à usage d’habitation le caractère d’activité commerciale au sens des articles 787 B et 787 C du code général des impôts."

Cette décision, avec celles de la Cour de cassation du 1er et du 21 juin, prend à revers de très nombreux experts qui ont dit, depuis des années, que les entreprises de location meublée n'étaient pas éligibles au régime DUTREIL car il s'agit d'une activité de gestion de patrimoine. Ils se sont alignés sur la position de l'administration.

Certains de ces experts ne veulent pas reconnaître qu'ils se sont trompés sur le sujet et préfèrent minorer au maximum la portée de ces décisions, tout en prévoyant (et en espérant) une réforme législative qui viendrait définitivement exclure la location meublée.

Ces experts sont de mauvais experts, et cela pour deux raisons.

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J'ai lu la proposition du congrès des notaires en matière de fiscalité immobilière.

L'idée est notamment de créer un statut fiscal du bailleur privé.

Selon ce statut, le bailleur, en location meublée ou nue, pourrait choisir, soit le régime des BIC avec application du régime des plus-values professionnelles, soit le régime des revenus fonciers, avec application du régime des plus-values privées.

Au fond l'idée est d'étendre le régime du meublé à la location nue.

Selon moi, le statut de bailleur d'immeuble professionnel est une chimère des lobbys des propriétaires immobiliers.

Ce serait contraire aux principes fondamentaux de notre fiscalité qui distingue la fiscalité du patrimoine privé de la fiscalité des activités professionnelles.