L'administration considère qu'il faut prendre en compte les charges locatives et la TVA pour les seuils définissant le LMP :
"Les recettes annuelles retirées de l'activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23 000 €. Les recettes sont prises en considération toutes taxes comprises et s'entendent du total des loyers acquis, le cas échéant charges comprises, au sens de l'article 38, 2 bis du CGI. Les éventuelles indemnités d'assurance visant à garantir les loyers doivent être prises en compte pour l'appréciation de ce seuil.
En revanche, les recettes qui ne sont pas directement liées à l'activité de location ne sont pas prises en compte ; tel est le cas notamment des produits financiers ou des éventuelles subventions perçues pour l'acquisition du bien immobilier."
(BOI-BIC-CHAMP-40-10 n° 110, 12-9-2012)
En matière d'IFI, la notion de recettes est ainsi définie par la doctrine :
"Les recettes annuelles s'entendent du montant réel des sommes perçues en vertu des contrats de location à titre de loyers, charges, taxes et remboursements de frais."
(BOI-PAT-IFI-30-10-10-10 n° 60)
Donc, la doctrine administrative, aussi bien en IFI que pour la détermination du statut de LMP, considère qu'il faut prendre en compte la TVA et les charges locatives.
Selon moi, sur la question de la TVA, la doctrine est illégale. Il faut prendre en compte le chiffre d'affaires hors taxes, car la TVA n'est pas une recette de l'entreprise.
De même, les provisions pour charges locatives ne sont pas des recettes, mais des sommes encaissées pour le compte de tiers.
Il faut réserver le cas où les charges locatives donnent lieu à un forfait, ce qui est possible dans le régime légal de location meublée longue durée. Dans cette hypothèse, le forfait doit être considéré comme une recette.
Cette doctrine administrative, qui prend en compte les charges et la TVA dans les recettes, est illégale, mais elle est opposable à l'administration. Le contribuable peut donc l'invoquer si cela est dans son intérêt.
Attention au fait que ces doctrines sur le mode de calcul des recettes ne valent que pour la qualité de LMP et en matière d'IFI. Elles ne peuvent pas être invoquées pour d'autres seuils, comme celui de la limite d'exonération de plus-value de l'article 151 septies.
Comment se calculent les seuils de la définition du LMP s'il y a plusieurs membres du foyer qui sont exploitants de location meublée ? Et si l'activité est réalisée à travers une société de personnes ?
Le seuil de recettes s'apprécie en retenant le total des recettes réalisées par les membres d'un même foyer fiscal au cours d'une année civile.
Dans les sociétés de personnes ou groupements, on retient les recettes revenant à chaque associé au prorata de ses droits dans les bénéfices sociaux.
(CE 27-7-2006 n° 272397 : RJF 12/06 n° 1493 ; BOI-BIC-CHAMP-40-10 n° 140)