Je cite l'exposé des motifs qui présente le texte :

Exposé des motifs

"En second lieu, afin de résorber les déséquilibres existants sur le marché locatif et d’encourager la location de longue durée, il est proposé de poursuivre le rapprochement des caractéristiques des régimes de la location nue et de la LMNP. L’an dernier, dans le cadre du plan « Relance logement » présenté par le Gouvernement, la loi de finances pour 2026 a concrétisé un dispositif fiscal ambitieux d’investissement locatif dit dispositif « Jeanbrun ». Celui-ci permet, sous condition de loyer abordable notamment, de déduire, au titre de l’amortissement des biens donnés en location nue, un montant compris entre 3 et 5,5 % du prix d’acquisition du logement, dans la limite maximale de 12 000 € par an et par foyer fiscal.

Pour pleinement concrétiser l’attractivité de ce dispositif, il est proposé d’aménager les conditions d’amortissement des logements meublés proposés à la location dans le cadre du régime LMNP en plafonnant la déductibilité des amortissements pratiqués à 2,5 % et dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal. En complément, pour les loueurs disposant d’amortissements en report, non déductibles au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027, ces amortissements ne pourront être déduits au titre des exercices suivants que dans la limite de la moitié du bénéfice imposable restant après déduction des amortissements constatés au titre de l’exercice, et pendant dix ans.

Associée à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value introduite en loi de finances pour 2025, la mesure devrait avoir pour effet de créer un nouvel équilibre entre les régimes fiscaux au profit de la location de longue durée."

Le nouvel article 39 C du CGI après sa modification (en gras les rajouts)

Voici l’article 39 C du CGI tel qu’il résulterait de l’article 7 du projet de loi de finances pour 2027, dans sa version déposée le 1er octobre 2026. Les ajouts et les nouvelles formulations remplaçant des renvois existants figurent en gras.

Article 39 C
I. 1. L'amortissement des biens donnés en location ou mis à disposition sous toute autre forme est réparti sur la durée normale d'utilisation suivant des modalités fixées par décret en conseil d'Etat.
2. Par dérogation au 1 du présent I, lorsque l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés n’est pas exercée à titre professionnel au sens du 2 du IV de l’article 155, l’amortissement de ces locaux est admis en déduction dans la limite du taux de 2,5 %, sans pouvoir excéder 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Lorsque le local est un meublé de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, ce taux est abaissé à 1,5 %, sans pouvoir excéder 5 000 euros par an et par foyer fiscal.
Le premier alinéa du présent 2 n’est pas applicable à l’amortissement des biens situés dans :
1° Une résidence mentionnée aux articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation destinée à l’accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage ou des personnes âgées de plus de 65 ans ;
2° Un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles, une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément prévu à l’article L. 7232-1 du code du travail ou l’autorisation prévue au I de l’article L. 313-1 du code de l’action sociale et des familles pour son service d’aide et d’accompagnement à domicile relevant des 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du même code ou l’ensemble des logements affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, prévu aux articles L. 444-1 à L. 444-9 dudit code, géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale ;
3° Un établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné à l’avant-dernier alinéa du I de l’article L. 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement pour des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie et dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien.
3. Par dérogation aux dispositions du 1 du présent I, les entreprises donnant en location des biens dans les conditions prévues aux 1 et 2 de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier et celles pratiquant des opérations de location avec option d'achat peuvent, sur option, répartir l'amortissement de ces biens sur la durée des contrats de crédit-bail ou de location avec option d'achat correspondants. La dotation à l'amortissement de chaque exercice est alors égale à la fraction du loyer acquise au titre de cet exercice, qui correspond à l'amortissement du capital engagé pour l'acquisition des biens donnés à bail.
Si l'option mentionnée à l’alinéa précédent est exercée, elle s'applique à l'ensemble des biens affectés à des opérations de crédit-bail ou de location avec option d'achat. Toutefois, les sociétés mentionnées au I de l'article 30 de la loi n° 80-531 du 15 juillet 1980 relative aux économies d'énergie et à l'utilisation de la chaleur pourront exercer cette option contrat par contrat.
II.-1. En cas de location ou de mise à disposition sous toute autre forme de biens situés ou exploités ou immatriculés en France ou dans un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen qui a conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales, consentie par une société soumise au régime prévu à l'article 8, par une copropriété visée à l'article 8 quater ou 8 quinquies ou par un groupement au sens des articles 239 quater, 239 quater B, 239 quater C ou 239 quater D, le montant de l'amortissement de ces biens ou des parts de copropriété est admis en déduction du résultat imposable. Pendant une période de trente-six mois décomptée à partir du début de la mise en location ou de la mise à disposition, cet amortissement est admis en déduction, au titre d'un même exercice, dans la limite de trois fois le montant des loyers acquis ou de la quote-part du résultat de la copropriété.
La fraction des déficits des sociétés, copropriétés ou groupements mentionnés au premier alinéa correspondant au montant des dotations aux amortissements déduites, dans les conditions définies au même alinéa, au titre des douze premiers mois d'amortissement du bien est déductible à hauteur du quart des bénéfices imposables au taux d'impôt sur les sociétés de droit commun que chaque associé, copropriétaire, membre ou, le cas échéant, groupe au sens de l'article 223 A ou de l'article 223 A bis auquel il appartient retire du reste de ses activités.
En cas de location ou de mise à disposition sous toute autre forme de biens situés ou exploités ou immatriculés dans un Etat qui n'est pas partie à l'accord sur l'Espace économique européen ou qui n'a pas conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales, consentie par les sociétés, copropriétés ou groupements mentionnés au premier alinéa, le montant de l'amortissement de ces biens ou parts de copropriété est admis en déduction du résultat imposable, au titre d'un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, ou de la quote-part du résultat de la copropriété, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ou parts.
La limitation de l'amortissement prévue aux premier et troisième alinéas et du montant des déficits prévue au deuxième alinéa ne s'applique pas à la part de résultat revenant aux entreprises utilisatrices des biens, lorsque la location ou la mise à disposition n'est pas consentie indirectement par une personne physique.
2. En cas de location ou de mise à disposition sous toute autre forme de biens consentie directement ou indirectement par une personne physique, le montant de l'amortissement de ces biens ou parts de copropriété déterminé, le cas échéant, après application du 2 du I, est admis en déduction du résultat imposable, au titre d'un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, ou de la quote-part du résultat de la copropriété, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ou parts.
3. L'amortissement régulièrement comptabilisé au titre d'un exercice et non déductible du résultat de cet exercice en application des 1 ou 2 peut être déduit du résultat des exercices suivants, dans les conditions et limites prévues par ces 1 ou 2.
Par dérogation au premier alinéa du présent 3 :
a) Le cumul des amortissements régulièrement comptabilisés au titre des exercices clos antérieurement au 1er janvier 2027, rattachés à l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés qui n’est pas exercée à titre professionnel au sens du 2 du IV de l’article 155, et non déduits du résultat de ces exercices en application du 2 du présent II, peut être déduit du résultat des exercices clos à compter du 1er janvier 2027 et jusqu’au 31 décembre 2036 dans la limite de la moitié du résultat imposable après application des dispositions du 2 du I et du 2 du présent II.
b) Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, lorsque l’activité n’est pas exercée à titre professionnel au sens du 2 du IV de l’article 155, les amortissements qui n’ont pu être déduits du résultat d’un exercice en application du 2 du I et du 2 du présent II ne sont pas déductibles du résultat des exercices suivants.
Lorsque le bien cesse d'être donné en location ou mis à disposition pendant un exercice, l'amortissement non déductible en application des 1 ou 2 et qui n'a pu être déduit selon les modalités prévues au premier alinéa est déduit du bénéfice de cet exercice. Si ce bénéfice n'est pas suffisant pour que la déduction puisse être intégralement opérée, l'excédent d'amortissement est reporté et déduit des bénéfices des exercices suivants.
En cas de cession de ce bien, l'amortissement non déduit en application des 1 ou 2 majore la valeur nette comptable prise en compte pour le calcul de la plus-value ou de la moins-value de cession.
La fraction des déficits non admise en déduction en application du deuxième alinéa du 1 peut être déduite du bénéfice des exercices suivants sous réserve de la limite prévue au même alinéa au titre des douze premiers mois d'amortissement du bien.

Description du projet et questions

Le projet vise à rapprocher le régime du LMNP du régime JEMBRUN en location nue. Il faut dire que ce dernier régime n'avait aucun succès à cause des avantages fiscaux du LMNP. Donc l'idée est de réduire fortement la possibilité d'amortir des LMNP.

Les exploitants LMP ne sont pas concernés.

Une nouvelle règle de plafonnement des amortissements

Il est institué d'abord un double plafond des amortissements déductibles. Les amortissements qui dépassent deux plafonds successifs ne sont pas déductibles.

Le premier plafond se calcule bien par bien.

Pour un LMNP faisant de la location meublée longue durée, l’amortissement est admis en déduction dans la limite du taux de 2,5 %. Ce taux est de 1,5 % pour les meublés de tourisme.

Ces plafonds ne concernent pas les exploitants LMNP qui louent leurs biens à certains exploitants (résidente étudiante, résidences sociales). Ces LMNP sont épargnés comme ils ont été épargnés par le nouveau régime de réintégration des amortissements dans la plus-value privée.

La question pourrait se poser de savoir si ce taux s'applique à la valeur totale du bien ou seulement à la valeur de la construction. Selon moi, il s'agit de la valeur de la construction.

Ensuite il faut appliquer un deuxième plafond qui s'applique globalement au niveau du foyer fiscal :

7 K€ pour les meublés en général et 5 K€ pour les meublés de tourisme.

La question se pose de savoir comment appliquer ce plafond pour les personnes qui exercent à la fois une activité de location meublée longue durée et une activité de meublé de tourisme.

Je comprends que le plafond de 7 K€ est un plafond général pour tous les meublés, y compris les meublés de tourisme, alors que 5 K€ est sous-plafond limité aux meublés de tourisme.

Donc selon moi, on appliquera d'abord le sous-plafond du meublé de tourisme, puis globalement le plafond global.

C'est un calcul global qui devra selon moi se faire avant le calcul des amortissements en report.

Ensuite il faudra affecter les amortissements non déduits à chaque bien, un peu comme pour les amortissements mis en report. Et la question va se poser de savoir comment faire la répartition. Selon moi au prorata des amortissements totaux annuels de chaque bien.

Une remise en cause du report des amortissements

Rappelons le texte du projet :

"a) Le cumul des amortissements régulièrement comptabilisés au titre des exercices clos antérieurement au 1er janvier 2027, rattachés à l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés qui n’est pas exercée à titre professionnel au sens du 2 du IV de l’article 155, et non déduits du résultat de ces exercices en application du 2 du présent II [ ancien plafonds], peut être déduit du résultat des exercices clos à compter du 1er janvier 2027 et jusqu’au 31 décembre 2036 dans la limite de la moitié du résultat imposable après application des dispositions du 2 du I et du 2 du présent II.
b) Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, lorsque l’activité n’est pas exercée à titre professionnel au sens du 2 du IV de l’article 155, les amortissements qui n’ont pu être déduits du résultat d’un exercice en application du 2 du I et du 2 du présent II [nouveau et ancien plafond] ne sont pas déductibles du résultat des exercices suivants."

Donc l'ancien stock des amortissements en report peut encore se reporter mais seulement dans la limite de la moitié du résultat fiscal résiduel et dans la limite de 10 ans (jusqu'au 31 décembre 2036).

Mais sinon, à compter du 1er janvier 2027, tous les amortissements non déductibles à raison des anciennes règles de plafonnement, comme des nouvelles, ne seraient plus reportables sur l'avenir. C'est une perte définitive des amortissements.

L'application aux seuls LMNP

Toutes ces nouvelles règles défavorables s'appliquent aux LMNP mais ne s'appliquent pas aux LMP. Toutefois l'ancienne limite de report des amortissements reste en vigueur pour les LMP sans modification.

Et donc la question va se poser de savoir comment traiter les situations de changement de régime. 

Commentaire critique

C'est encore une usine à gaz monstrueuse, avec ce régime délirant d'un double plafonnement, variable selon le type de location !

C'est aussi une atteinte grossière au principe de confiance légitime car la réforme remet en cause le droit de reporter les amortissements non déduits alors que c'était un avantage fondamental de la niche fiscale du LMNP. Mais il n'est pas certain que ce soit admis comme un motif d'inconstitutionnalité car le Conseil Constitutionnel réserve l'application du principe de confiance légitime à des cas extrêmes.

Selon moi, il est sans doute justifié de supprimer le régime fiscal de la location meublée, compte tenu de ses avantages excessifs. Mais une telle réforme ne doit pas porter atteinte aux investisseurs qui se sont déjà engagé. Ils se retrouvent piégés dans leur niche.

Donc la réforme n'aurait dû concerner que les nouveaux investissements, et pas les anciens.

Ensuite une bonne réforme devrait consister à simplifier les règles plutôt qu'à les rendre plus complexes encore.

Il aurait fallu prévoir l'application du régime des revenus fonciers à toutes les locations meublées de longue durée sans services parahôteliers, et l'application du régime BIC de droit commun pour les meublés de tourisme et les parahôteliers.

Il était possible également de prévoir des pourcentages indicatifs, selon les zones, pour la valorisation du terrain. Cela permettrait de facto de réduire significativement le montant des amortissements déductibles, et sans aucune réforme légale.

Si ces nouvelles règles étaient définitivement adoptées, comment faudrait-il s'adapter ?

Les gros LMNP et les vieux LMNP sont les plus atteints par cette réforme. Les gros car ce sont surtout eux qui vont être gênés par les plafonds globaux par foyer. Les vieux car ce sont eux qui vont perdre les amortissements mis en report.

Il faudra tout d'abord faire des plans d'amortissement très précis pour éviter de perdre des amortissements. Donc il faudra rallonger les durées d'amortissement des constructions, ce qui serait de toute façon cohérent avec les taux donnés à titre indicatif dans la doctrine administrative.

Ces nouvelles règles réduisent fortement l'intérêt du régime LMNP, mais sans le faire disparaître, en tout cas si le plan d'amortissement est bien adapté.

Mais cela relance l'intérêt du LMP, et aussi celui de la parahôtellerie, non concernés par ces nouvelles règles. L'impôt sur les sociétés devient également plus attractif et devra être envisagé dans certains dossiers.

Il y a en fait plusieurs moyens plus subtils de contourner cette réforme mais chaque cas est particulier et je réserve leur présentation à mes clients.