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Gestion fiscale du patrimoine privé

Démêlez les noeuds de la fiscalité
Duvaux Paul

Duvaux Paul

Sont susceptibles d'ouvrir droit au crédit d'impôt les investissements autres que de remplacement financés sans aide publique pour 25 % au moins de leur montant qui sont réalisés, jusqu'au 31 décembre 2023 (Loi 2020-935 du 30-7-2020 art. 46), pour les besoins de toute activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

Sont toutefois exclues depuis le 1er janvier 2019 les activités de gestion et de location de meublés de tourisme situés en Corse, au sens de l'article L 324-1-1 du Code du tourisme. Voir art. 244 quater E du CGI.

Dans sa doctrine, l'administration indique :

"Les activités de gestion et de location de biens immobiliers situés en Corse, répondant à la définition des meublés de tourisme prévue à l'article L. 324-1-1 du code du tourisme sont exclues du champ du CIIC.
Les investissements exclus sont ainsi afférents aux villas, appartements ou studios meublés, offerts à la location (avec ou sans prestations de services associées) à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois à l'usage exclusif du locataire.
Conformément à l'article 22 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 ces dispositions s'appliquent aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019.
Remarque : Comme rappelé au II-A-2-b-1° § 260, l'activité de location de locaux d'habitation meublés n'est pas éligible au CIIC en raison de son caractère civil."
(…)Ne sont pas visées par l'exclusion des meublés de tourisme, les chambres meublées situées dans un immeuble à usage de résidence principale et louées par l'habitant à des touristes pour une ou plusieurs nuitées assorties des prestations suivantes : nettoyage de la chambre, fourniture du petit-déjeuner et du linge de maison, et accueil de la clientèle par l'habitant.

Remarque : Pour être éligibles au crédit d'impôt, les investissements afférents à ces chambres meublées doivent être inscrits à l'actif immobilisé des entreprises et respecter par ailleurs l'ensemble des conditions prévues par le dispositif.
N'est pas non plus visée par l'exclusion des meublés de tourisme l'activité de résidence de tourisme. Pour la définition de la résidence de tourisme, il est renvoyé au I-D-1 § 180.L'exclusion des meublés de tourisme du champ du CIIC concerne les biens qui ne font pas partie des catégories suivantes : hôtels, villages de vacances, résidence de tourisme ou chambres chez l'habitant." 

(BOI-BIC-RICI-10-60-15-10 n°275 à 277, 25-08-2021)

"Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois." (art. L 324-1-1 du code du tourisme)

Cette définition est très proche de celle d'un hôtel. La seule différence est la notion d'usage exclusif du locataire :

"L'hôtel de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, qui offre des chambres ou des appartements meublés en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, mais qui, sauf exception, n'y élit pas domicile. Il peut comporter un service de restauration (…)"
(art. D 311-4 du code de tourisme)

"Les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations." (art. L 324-3 du code du tourisme).

Certains professionnels font croire à leurs clients que la parahôtellerie est nécessairement éligible au crédit d'impôt corse. Il est vrai qu'ils peuvent s'appuyer sur un article en ce sens d'une revue fiscale (La Revue Fiscale du Patrimoine, mars 2021)

Mais c'est grossièrement faux (sauf à invoquer le caractère inconstitutionnel de la loi, ce qui suppose un contentieux à l'issue incertaine).

Si l'activité parahôtelière est exercée dans le cadre juridique d'un meublé de tourisme, elle n'est plus éligible au crédit d'impôt corse depuis le 1er janvier 2019.

La parahôtellerie n'est pas un concept du code du tourisme. C'est un concept purement fiscal. L'exploitant d'un meublé de tourisme peut exercer une activité parahôtelière, cela ne le rend pas pour autant éligible au crédit d'impôt corse.

Les exploitants des meublés de tourisme ne sont pas tenus juridiquement de fournir des services parahôteliers. Ils peuvent le faire mais ce n'est pas une obligation.

En pratique, certains le font, et sont fiscalement des exploitants parahôteliers, d'autres ne le font pas, et ce sont fiscalement des loueurs en meublé.

Mais dans les deux cas, ce sont juridiquement des exploitants de meublé de tourisme, et ils ne peuvent plus bénéficier du crédit d'impôt corse.

Pour être éligible dans le secteur de l'hébergement touristique, il faut certes exercer une activité parahôtelière, mais qui ne rentre pas dans la définition du meublé de tourisme.

Il peut s'agir de l'activité de chambre d'hôtes, mais aussi de résidence de tourisme ou d'hôtel, ou plus généralement de toute activité non visée par la définition du meublé de tourisme.

En pratique, selon moi, si la location porte uniquement sur des locaux à usage exclusif du locataire, il faut considérer qu'il s'agit d'un meublé de tourisme.

Pour éviter la qualification de meublé de tourisme, il faut selon moi que la location porte sur des locaux qui incluent une partie commune significative : salon, espace de petit-déjeuner, piscine, aire de jeux, local d'accueil, etc. 

Si un professionnel vous affirme qu'un bien est éligible au crédit d'impôt corse en location meublée avec parahôtellerie, demandez-lui qu'il vous fasse un écrit sans réserve en ce sens.

Ne vous contentez pas d'un rescrit adressé à un tiers, ou de la preuve qu'un autre investisseur a pu toucher le crédit. Demandez à ce professionnel une lettre qui engage sa responsabilité personnelle et professionnelle sur la validité du crédit d'impôt.

Le plus prudent serait plutôt de faire vous-même une demande de rescrit.

La Ville de Paris a voté une délibération qui durcit fortement les conditions de transformation des locaux commerciaux en meublé de tourisme.

De nombreux investisseurs développaient des meublés de tourisme en transformant des locaux commerciaux en meublé de tourisme, souvent beaucoup plus rentables.

le Conseil de Paris a adopté, dans sa délibération 2021 DLH DU DAE 460, le règlement municipal fixant les conditions de délivrance de ces autorisations dans le cadre du décret du 11 juin 2021 (n° 2021-757) codifié aux articles R. 324-1-4 à R. 324-1-7 du Code du tourisme.

Lorsque la location du local commercial en meublé de tourisme constitue un changement de destination ou de sous-destination soumis à permis de construire ou à déclaration préalable au titre du Code de l'urbanisme, l'autorisation délivrée au titre de l'article L. 324-1-1 IV bis du Code du tourisme vaut autorisation au titre du changement de destination.

Chers amis,

 

Je propose comme l'année dernière des formations sur la location meublée et la parahôtellerie, et plus spécialement sur le régime juridique et fiscal.

 

Une formation d'une journée est proposée le 18 janvier 2022 en présentiel pour 810 € TTC repas inclus. Cette formation donne lieu à la communication d'un support écrit très complet et pratique, de 250 pages.

Cette formation est destinée surtout aux professionnels avertis, qui ont déjà un minium de connaissances en comptabilité.

 

Une formation de 2 heures le 22 juin 2022 est proposée en zoom pour 60 € TTC, de 17 h à 19 h, sur la location meublée longue durée, et le 23 juin 2022, selon le même format, sur la location meublée courte durée. Cette formation donne lieu à la communication d'une présentation écrite transmise aux participants.

Il est bien sûr possible de s'incrire aux deux formations.

Ces formations sont destinées à toute personne intéressée, notamment exploitant de location meublée, sans nécessiter de compétence technique particulière.

Je mets ci-après le programme des deux formations en visio, sachant que la formation en présentiel reprend en gros les deux programmes.

Programme de la formation du 22 juin : la location meublée longue durée

Pourquoi le régime du meublé est souvent plus favorable que celui des revenus fonciers ?
La différence de définition avec le meublé
Le régime fiscal des travaux
Le droit de déduire l'amortissement

Quel est le contrat à signer avec le locataire ?
Le contrat loi de 89 en bail d'habitation résidence principale
Le bail mobilité
Le passage du nu au meublé pour le même locataire

Quelles sont les charges déductibles du meublé qui permettent d'éviter de payer des impôts ?
Les frais d'acquisition
Les amortissements

Quelles sont les cotisations sociales à payer ?
Les prélèvements sociaux ou les cotisations sociales des indépendants
Les avantages et inconvénients de l'assujettissement au régime des indépendants

Quel est le régime de la plus-value en cas de revente ?
Le cas du LMNP
Le cas du LMP
Le cas du LMNP devenu LMP et inversement

Quelles sont les formalités à remplir à la création de l'entreprise ?
Les formulaires d'inscription
Les obligations comptables
La déclaration de revenu

Comment éviter l'IFI en location meublée ?
L'exonération des exploitants individuels
L'exonération des sociétés

Comment détenir un immeuble à plusieurs et l'exploiter en location meublée ?
L'indivision
La SCI et la SARL de famille

Comment éviter les droits de succession ?
Le démembrement
La SARL de famille

Quels sont les cas où le régime micro est avantageux ?
Quand le rendement locatif est très élevé
Pour avoir un régime de plus-value favorable

Quels sont les cas où l'impôt sur les sociétés est intéressant ?
Pour utiliser les fonds d'une société à l'IS déjà existante
Pour éviter l'IFI
Pour faciliter la transmission

Programme de la formation du 23 juin: le meublé touristique

Quelle est la réglementation instituée par le code du tourisme ?
Définition du meublé de tourisme
Définition de la chambre d'hôtes
Obligations déclaratives et de classement
Les règles de sécurité et d'assurance

Quelles sont les règles en matière d'urbanisme ?
Les contraintes de la copropriété
Les contraintes du changement de destination
Les contraintes du changement d'usage

Quelle est la différence entre un meublé stricto sensu et un parahôtelier ?
Définition des 3 services sur 4
Conséquences principales de la distinction entre meublé et parahôtelier

Quels sont les avantages de l'exploitation en régime meublé ?
Le régime des plus-values du LMNP et du LMP
L'exonération de TVA

Quels sont les avantages de l'exploitation en régime parahôtelier ?
L'assujettissement à la TVA ou la franchise
Les régimes de faveur en IFI et le pacte DUTREIL

Quel est le régime social des exploitants de meublé touristique ?
Les chambres d'hôtes
Les meublés de tourisme

Quelles sont les formalités à remplir à la création de l'entreprise ?
Les formulaires d'inscription
Les obligations comptables
La déclaration de revenu

Comment éviter l'IFI en meublé touristique
L'exonération des exploitants individuels
L'exonération des sociétés

Comment détenir un immeuble à plusieurs et l'exploiter en location meublée ?
L'indivision
La SCI et la SARL de famille

Comment éviter les droits de succession ?
Le démembrement
La SARL de famille
Le pacte DUTREIL

Quels sont les cas où le régime micro est avantageux ?
Quand le rendement locatif est très élevé
Pour avoir un régime de plus-value favorable
Pour gérer l'affectation temporaire à l'activité touristique

Quels sont les cas où l'impôt sur les sociétés est intéressant ?
Pour utiliser les fonds d'une société à l'IS déjà existante
Pour éviter l'IFI
Pour faciliter la transmission

Quel est l'intérêt d'utiliser le schéma de la structure intercalaire ?
Description du schéma
Avantages du schéma

 

 

 

 

Si cela vous intéresse, envoyez un mail à Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser..

samedi, 27 novembre 2021 09:12

Définition du LMP

Pour être un loueur en meublé professionnel (LMP) au sens de l'impôt sur le revenu, il faut remplir impérativement deux conditions cumulatives :

- avoir un chiffre d'affaires (montant des loyers) supérieur à 23 K€ sur l'année civile

- avoir un chiffre d'affaires supérieur aux autres revenus nets fiscaux d'activité.

Un loueur en meublé non professionnel au sens de l'impôt sur le revenu est quelqu'un qui ne remplit pas les deux conditions cumulatives pour être LMP.

Attention à ne pas confondre la notion de revenu (recettes moins les charges) avec celle de chiffre d'affaires (seulement les recettes).

Attention à ne pas confondre ces seuils avec ceux de l'IFI qui sont similaires.

Pour être exonéré d'IFI, il faut remplir trois conditions cumulatives

- exercer une activité professionnelle à titre principal, ce qui suppose notamment de passer beaucoup de temps personnel dans l'activité,

- faire un chiffre d'affaires supérieur à 23 K€ (même seuil que l'impôt sur le revenu)

- avoir un revenu net de location meublée supérieur aux autres revenus nets fiscaux d'autres activités (on dit aussi que le revenu net du meublé doit représenter plus de la moitié de tous les revenus nets, ce qui revient au même que de dire ce revenu net du meublé est supérieur aux autres)

Attention : ce dernier critère ressemble à celui de l'impôt sur le revenu mais il est différent :

1) en IFI on compare un revenu net avec d'autres revenus alors qu'en impôt sur le revenu, on compare du chiffre d'affaires (loyers) avec des revenus nets des autres activités.

2) en IFI il ne faut pas prendre en compte les pensions de retraite dans les autres revenus nets alors qu'en impôt sur le revenu, il faut les prendre en compte.

Attention aussi au fait que les revenus sont pris en compte comme des revenus nets fiscaux. Donc il faut prendre en compte les pensions de retraite après déduction de 10 % plafonné.

Attention au fait que ces seuils s'apprécient en année civile et au niveau du foyer fiscal. Donc si votre conjoint a une retraite, il faut la prendre en compte.

Attention au fait qu'en impôt sur le revenu, ce qui compte c'est les seuils de l'année n. Les revenus de l'année n sont ceux d'un LMP s'il est LMP l'année n (même s'il déclare ses revenus en n+1). En IFI, selon moi, ce sont les seuils de l'année n-1 qu'il faut prendre en compte. Quand vous déclarez l'IFI en n, il faut vérifier si vous avez rempli les conditions l'année n-1. 

lundi, 15 novembre 2021 17:55

Les services fiscaux contre les portugais

Depuis la mise en place de l'échange automatique de renseignements entre les différents pays de la planète, l'administration fiscale a accès à plusieurs listes communiquées par les administrations étrangères.

Il y a dans ces listes les noms des résidents fiscaux français qui détiennent un compte dans le pays en question.

C'est ainsi que les coordonnées de nombreux portugais, qui vivent en France et qui détiennent des comptes bancaires au Portugal, ont été transmises aux services fiscaux français.

Prenons une hypothèse.

Je me promène dans la rue. Je rencontre un voisin. Celui-ci me dit : "ta mère est une pute".

Que dois-je faire ?

Est-ce que je dois aller chercher un couteau, puis l'égorger, pour lui apprendre à respecter ma mère ?

Un LMP est un loueur en meublé dont les loyers annuels dépassent à la fois 23 K€ et les revenus nets fiscaux d'activité, ces seuils devant s'apprécier par cumul au niveau du foyer fiscal et au titre de chaque année civile.

Un LMNP est celui qui n'est pas LMP.

La question est la suivante : comment faut-il apprécier les critères des seuils du LMP pour les résidents fiscaux étrangers et pour les résidents français qui ont une activité de location meublée à l'étranger ?

Actuellement beaucoup de résidents étrangers qui sont LMP se retrouvent assujettis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants, ce qui peut se révéler catastrophique en cas de vente des biens.

En fait selon moi la plupart des non-résidents qui se croient LMP sont des LMNP et échappent donc aux cotisations sociales des travailleurs indépendants.

La cour de cassation vient de transmettre au Conseil Constitutionnel une QPC (question préjudicielle de constitutionnalité) pour savoir si la taxe de 60 % qui s'applique aux comptes étrangers non déclarés est inconstitutionnelle, par une décision du 7 juillet 2021.

Pour la première fois l’administration a reconnu dans une procédure contentieuse qu’une personne qui exerce une activité de meublé en tourisme en LMNP a droit à l’aide covid.

Cette position figure dans un mémoire devant un tribunal administratif, en réponse à un exploitant LMNP qui avait contesté le refus d'une aide COVID par une requête au tribunal.

L'administration revient sur sa position initiale : elle admet qu'un LMNP a droit à l'aide si c'est son activité principale.

Chers amis,

Je vous propose deux formations en visio par zoom les 22 et 23 juin, à chaque fois de 18 h à 20 h.

Le 22 juin, ce sera une formation sur la location meublée longue durée.

Le 23 juin, ce sera une formation sur le meublé touristique.

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