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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité

Mme PINEL, le Père Noël des exploitants

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En cette période de fêtes, les propriétaires qui louent des appartements à l'exploitant d'une résidence hôtelière n'ont pas lieu de se réjouir, contrairement aux exploitants de ces résidences.

En effet, la ministre, Mme PINEL, n'a pas épargné les particuliers propriétaires avec sa réforme des baux commerciaux dans la loi qui porte son nom.

Cette loi prévoit principalement de renforcer les droits des locataires du bail commercial.

Il s'agit en principe de protéger les pauvres petits commerçants face aux méchantes actions des méchants propriétaires. Pourtant, il peut arriver que les riches et les puissants soient plutôt les locataires.

Le bail commercial est un régime en grande partie impératif et ce régime était déjà très protecteur des locataires avec notamment l'impossibilité pour le bailleur d'y mettre fin sans verser une indemnité d'éviction au locataire.

Mais la loi PINEL vient encore renforcer ce cadre impératif ultra protecteur en prévoyant notamment que les charges de grosse réparation et de mise aux normes ne peuvent pas être mises à la charge du locataire.

Cette disposition s'applique à tous les contrats conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014.

Aucune exception n'est prévue (décret 2014-1317 du 3 novembre 2014).

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Les résidents fiscaux étrangers qui ont des revenus fonciers ou qui font des plus-values immobilières en France sont soumis à la CSG et aux autres prélèvements sociaux.

Cela résulte de l'article 29 de loi de la loi de finances rectificative pour 2012.

Or l'application de la CSG aux revenus du patrimoine pour les résidents étrangers a été contestée en justice (CE 17 juillet 2013, n° 334551 et 342944).

L'argument consiste à faire valoir que la CSG servant à financer des dépenses sociales (et notamment le régime de retraite), elle a la nature d'une cotisation sociale.

Or, en droit européen, il n'y a pas lieu d'assujettir aux cotisations sociales un non résident dans la mesure où il ne profite pas des prestations. Cela porte atteinte à la liberté de circulation des travailleurs.

Le Conseil d'Etat a interrogé par question préjudicielle la Cour de Justice de l'Union Européenne (CJUE). Cette cour devrait bientôt rendre sa décision.

A ce stade, il est très vraisemblable que la CJUE déclare illégale la CSG sur les non-résidents.

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La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) a été publiée au Journal officiel du mercredi 26 mars 2014.

Ce texte modifie la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Elle modifie notamment le régime juridique de l'activité meublé touristique dans les grandes villes.

Je propose d'indiquer l'apport de cette loi dans le régime d'hébergement touristique dans les grandes villes.

 

L'obligation de demander une autorisation en cas de changement de destination dans les grandes agglomérations

Beaucoup de personnes affirment que le régime de l'activité de meublé touristique dans les grandes villes est incertain et qu'il existerait un vide juridique.

C'est faux.

En matière d'urbanisme, il existe un principe fondamental : les bâtiments ont tous une destination, pour simplifier, soit celle d'habitation, soit celle d'activité commerciale.

En principe, il n'est pas possible d'utiliser les locaux à usage d'habitation pour un autre usage.

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Je signale un article très intéressant sur les dangers de l'investissement dans les EPHAD.

 

Article à lire

 

Excellent article mais qui n'évoque pas le dernier piège de l'investissement : le risque élevé de ne pas pouvoir revendre le bien. Autrement dit ce placement est au minimum risqué et doit être réservé aux initiés qui ne placent pas plus de 10 % de leurs économies. Mais ce n'est pas comme cela qu'il est vendu car en général, les CGP qui le recommandent (et qui reçoivent une commission de 10 %) suggèrent de le financer par emprunt (et ils reçoivent une autre commission de 1 %).