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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
mardi, 07 mars 2023 16:28

LMP ou LMNP en cas de vente de l'immeuble, qu'est-ce qu'est le mieux ?

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Au moment de la vente de ses biens ou en cas de cessation d'activité, le loueur en meublé doit se poser la question suivante : a-t-il intérêt à vendre ses biens en régime LMP ou en régime LMNP ?

En effet, il est souvent possible de choisir son régime fiscal au moment de la vente ou de la cessation d'activité, en vue de choisir le régime le moins coûteux, l'administration admettant que le statut du vendeur l'année de la vente, LMP ou LMNP, s'applique sur toute la plus-value, même s'il a changé de statut avant de vendre.

La réponse dépend de chaque cas. Le LMNP relève des plus-values privées et échappe aux cotisations sociales. Le LMP peut être exonéré, partiellement ou totalement, de l'impôt sur le revenu mais il n'échappe pas aux cotisations sociales. Par ailleurs, pour un exploitant qui a plusieurs biens, la réponse n'est pas forcément la même pour tous les biens.

Il faut donc faire des simulations pour faire les bons choix.

Mais comme je suis sympa et que ce sujet vous obsède, je vais vous donner un début de réponse.

En général, la réponse est la suivante : pour les biens détenus depuis longtemps, le régime du LMNP est plus favorable ; pour les biens détenus depuis peu, le régime du LMP est souvent plus intéressant.

En effet, pour les biens anciens, le régime LMNP permet souvent une absence totale de taxation de plus-value, en rappelant qu'aucune cotisation sociale n'est due.

Pour les biens détenus depuis peu, le régime du LMP des plus-values professionnelles peut être intéressant, malgré l'assujettissement aux cotisations sociales. En effet ces cotisations sont peu élevées si le bien a donné lieu à peu d'amortissement alors que par ailleurs, en impôt sur le revenu, il est souvent possible de bénéficier de l'exonération de l'article 151 septies, sous réserve d'être LMP depuis 5 ans et d'avoir un chiffre d'affaires inférieur à 90 K€ sur la moyenne des deux années antérieures.

Mais attention : le timing des ventes doit être bien maîtrisé.

Par ailleurs, chaque cas est particulier et il peut y avoir des exceptions. Par exemple, les vieux LMP (même les gros vieux) peuvent être exonérés dans certains cas de la plus-value à long terme, qui est souvent la seule plus-value significative pour les vieux et qui n'est pas assujettie aux cotisasions sociales.

Il faut donc faire faire des simulations par un (vrai) expert du sujet,

genre un avocat fiscaliste qui serait en mode "je me consacre à 100 % au régime du meublé"
(pour parler comme les jeunes).

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4 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 14 mars 2023 10:58 Posté par Duvaux Paul

    réponse à JR : je ne peux répondre à toutes vos questions sans faire un baratin très long qui dépasse le cadre de ce blog mais vos remarques, bien que pertinentes, ne modifient aucunement ma position.

  • Lien vers le commentaire JRen mardi, 14 mars 2023 10:41 Posté par JRen

    Bonjour,
    Merci pour votre blog toujours très interessant.

    Le choix du régime fiscal en cas de revente n'en est pas vraiment un car il dépend si on est LMNP ou LMP l'année de la vente (statut connu en fin d'exercice l'année de la vente). Je ne comprends donc pas votre commentaire: "l'administration admettant que le statut du vendeur l'année de la vente, LMP ou LMNP, s'applique sur toute la plus-value, même s'il a changé de statut avant de vendre"?

    Par ailleurs la loi de finance PLFSS 2021prévoyait qu'une fois qu'on est LMP on resterait soumis aux cotisations sociales même lorsqu'on n'a plus les critères pour être LMP et que théoriquement donc on redevient donc LMNP. Le décret d'application est il passé et a t'il confirmé cela?
    Si oui une fois qu'on est devenu LMP il n'y aurait donc plus de choix possible entre LMNP et LMP et donc toute vente future resterait soumise à la plus-value professionnelle et donc cotisations sur les plus-values court-terme ?.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul dimanche, 12 mars 2023 20:57 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Piquet : si c'est gratuit c'est que cela ne m'engage pas. Une réponse sérieuse suppose une consultation payante. Mais pour répondre à votre question, je ne comprends pas bien pourquoi cela poserait un problème.

  • Lien vers le commentaire PIQUET dimanche, 12 mars 2023 11:02 Posté par PIQUET

    Merci pour votre blog qui donne beaucoup (et gratuitement) d'excellentes informations.
    Question : un appartement qui a été loué (nu) pendant 15 ans et plus en monument historique sous le régime des revenus fonciers peut-il être mis en location meublée ? Je précise qu'aucune déficit foncier au cours des 3 dernières années n'a été déclaré.
    Bien cordialement, François Piquet

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