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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
vendredi, 14 janvier 2022 09:40

Crédit d'impôt corse : attention aux fausses informations sur la parahôtellerie

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Sont susceptibles d'ouvrir droit au crédit d'impôt les investissements autres que de remplacement financés sans aide publique pour 25 % au moins de leur montant qui sont réalisés, jusqu'au 31 décembre 2023 (Loi 2020-935 du 30-7-2020 art. 46), pour les besoins de toute activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

Sont toutefois exclues depuis le 1er janvier 2019 les activités de gestion et de location de meublés de tourisme situés en Corse, au sens de l'article L 324-1-1 du Code du tourisme. Voir art. 244 quater E du CGI.

Dans sa doctrine, l'administration indique :

"Les activités de gestion et de location de biens immobiliers situés en Corse, répondant à la définition des meublés de tourisme prévue à l'article L. 324-1-1 du code du tourisme sont exclues du champ du CIIC.
Les investissements exclus sont ainsi afférents aux villas, appartements ou studios meublés, offerts à la location (avec ou sans prestations de services associées) à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois à l'usage exclusif du locataire.
Conformément à l'article 22 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 ces dispositions s'appliquent aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019.
Remarque : Comme rappelé au II-A-2-b-1° § 260, l'activité de location de locaux d'habitation meublés n'est pas éligible au CIIC en raison de son caractère civil."
(…)Ne sont pas visées par l'exclusion des meublés de tourisme, les chambres meublées situées dans un immeuble à usage de résidence principale et louées par l'habitant à des touristes pour une ou plusieurs nuitées assorties des prestations suivantes : nettoyage de la chambre, fourniture du petit-déjeuner et du linge de maison, et accueil de la clientèle par l'habitant.

Remarque : Pour être éligibles au crédit d'impôt, les investissements afférents à ces chambres meublées doivent être inscrits à l'actif immobilisé des entreprises et respecter par ailleurs l'ensemble des conditions prévues par le dispositif.
N'est pas non plus visée par l'exclusion des meublés de tourisme l'activité de résidence de tourisme. Pour la définition de la résidence de tourisme, il est renvoyé au I-D-1 § 180.L'exclusion des meublés de tourisme du champ du CIIC concerne les biens qui ne font pas partie des catégories suivantes : hôtels, villages de vacances, résidence de tourisme ou chambres chez l'habitant." 

(BOI-BIC-RICI-10-60-15-10 n°275 à 277, 25-08-2021)

"Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois." (art. L 324-1-1 du code du tourisme)

Cette définition est très proche de celle d'un hôtel. La seule différence est la notion d'usage exclusif du locataire :

"L'hôtel de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, qui offre des chambres ou des appartements meublés en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, mais qui, sauf exception, n'y élit pas domicile. Il peut comporter un service de restauration (…)"
(art. D 311-4 du code de tourisme)

"Les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations." (art. L 324-3 du code du tourisme).

Certains professionnels font croire à leurs clients que la parahôtellerie est nécessairement éligible au crédit d'impôt corse. Il est vrai qu'ils peuvent s'appuyer sur un article en ce sens d'une revue fiscale (La Revue Fiscale du Patrimoine, mars 2021)

Mais c'est grossièrement faux (sauf à invoquer le caractère inconstitutionnel de la loi, ce qui suppose un contentieux à l'issue incertaine).

Si l'activité parahôtelière est exercée dans le cadre juridique d'un meublé de tourisme, elle n'est plus éligible au crédit d'impôt corse depuis le 1er janvier 2019.

La parahôtellerie n'est pas un concept du code du tourisme. C'est un concept purement fiscal. L'exploitant d'un meublé de tourisme peut exercer une activité parahôtelière, cela ne le rend pas pour autant éligible au crédit d'impôt corse.

Les exploitants des meublés de tourisme ne sont pas tenus juridiquement de fournir des services parahôteliers. Ils peuvent le faire mais ce n'est pas une obligation.

En pratique, certains le font, et sont fiscalement des exploitants parahôteliers, d'autres ne le font pas, et ce sont fiscalement des loueurs en meublé.

Mais dans les deux cas, ce sont juridiquement des exploitants de meublé de tourisme, et ils ne peuvent plus bénéficier du crédit d'impôt corse.

Pour être éligible dans le secteur de l'hébergement touristique, il faut certes exercer une activité parahôtelière, mais qui ne rentre pas dans la définition du meublé de tourisme.

Il peut s'agir de l'activité de chambre d'hôtes, mais aussi de résidence de tourisme ou d'hôtel, ou plus généralement de toute activité non visée par la définition du meublé de tourisme.

En pratique, selon moi, si la location porte uniquement sur des locaux à usage exclusif du locataire, il faut considérer qu'il s'agit d'un meublé de tourisme.

Pour éviter la qualification de meublé de tourisme, il faut selon moi que la location porte sur des locaux qui incluent une partie commune significative : salon, espace de petit-déjeuner, piscine, aire de jeux, local d'accueil, etc. 

Si un professionnel vous affirme qu'un bien est éligible au crédit d'impôt corse en location meublée avec parahôtellerie, demandez-lui qu'il vous fasse un écrit sans réserve en ce sens.

Ne vous contentez pas d'un rescrit adressé à un tiers, ou de la preuve qu'un autre investisseur a pu toucher le crédit. Demandez à ce professionnel une lettre qui engage sa responsabilité personnelle et professionnelle sur la validité du crédit d'impôt.

Le plus prudent serait plutôt de faire vous-même une demande de rescrit.

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4 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul samedi, 15 janvier 2022 16:31 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Arnaud : une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier mais une résidence de tourisme au sens du code du tourisme suppose une exploitation commune. Donc, selon moi, une personne qui exploite à part un logement n'est pas l'exploitant d'une résidence de tourisme, même si le logement se trouve dans une résidence de tourisme.

  • Lien vers le commentaire Arnaud samedi, 15 janvier 2022 08:50 Posté par Arnaud

    Bonjour Maître,
    Merci pour votre réponse.
    Pour préciser mes propos, est ce qu’une entreprise individuelle exploitant un appartement au sein d’une résidence de tourisme peut prétendre au CiiC. Les prestations de parahotellerie seront les seules prestations déléguées à la conciergerie proposée par la résidence.
    Cordialement

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul vendredi, 14 janvier 2022 21:25 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Arnaud : c'est seulement l'exploitant de l'entreprise qui a le droit au crédit, pas le propriétaire d'une partie d'un bien, même loué à un exploitant.

  • Lien vers le commentaire Arnaud vendredi, 14 janvier 2022 20:00 Posté par Arnaud

    Bonjour Maître,
    Il est précisé sur le bofip que la résidence de tourisme s’entend comme un établissement commercial d'hébergement faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière par une seule personne physique ou morale. Elle doit comporter au moins cinquante lits. Elle est constituée d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif et est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs.

    Est ce que l’achat d’un appartement neuf dans ce type de résidence de tourisme permet l’octroi du CiiC ou faut il être la personne physique ou morale qui détient l’ensemble de la résidence pour prétendre au CiiC ?
    Merci d’avance pour vos précisions.
    Cordialement

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