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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
lundi, 08 novembre 2021 16:52

Les résidents étrangers sont le plus souvent des LMNP

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Le contexte

Une question agite en ce moment le Landerneau de la location meublée.

Quel est le régime fiscal et social des résidents fiscaux étrangers qui exercent une activité de location meublée en France ?

Ces personnes ne vivent pas en France mais vivent à l'étranger et sont résidents fiscaux étrangers.

Elles pu par le passé investir en France dans une activité de location meublée.

Si le chiffre d'affaires de location meublée réalisé en France ne dépasse pas 23 K€ elles sont LMNP et ne sont pas assujetties aux cotisations sociales en France. Le présent article ne vise que les personnes qui ont un chiffre d'affaires de location meublée dépassant 23 K€.

Dans cette situation, elles peuvent être LMP si leur recettes de location meublée dépassent leurs revenus d'activité. Si elles sont LMP elles devraient être assujetties en France aux cotisations sociales des indépendants.

De même, si leur activité de location meublée porte sur le meublé court séjour, elles sont aussi assujetties en princpe au régime social des indépendants.

L'assujettissement au régime social des indépendants peut coûter très cher car il aboutit notamment à payer des cotisations sur la plus-value court terme en cas de vente de l'immeuble.

Ce montant des plus-values à court terme correspond au montant des amortissements déjà déduits. En pratique, cela peut représenter des montants importants, en rappelant que l'exonératoin d'impôt sur le revenu ne s'étend pas aux cotisations sociales. 

Il y a un premier moyen d'éviter les cotisations sociales pour ces résidents étrangers c'est quand ils cotisent déjà dans leur pays de résidence mais c'est sous réserve de résider dans un autre pays de l'Union Européenne ou la Suisse.

Mais pour les résidents étrangers qui se croient LMP, il existe aussi un autre moyen, il s'agit de faire valoir qu'ils sont en réalité des LMNP. En effet, un LMNP échappe nécessairement à toute cotisations sociales sur ses plus-values, même d'ailleurs s'il est assujetti sur ses revenus courants.

 

Comment faut-il apprécier les critères des seuils du LMP pour les résidents fiscaux étrangers ?

Rappelons qu'il y a deux critères : celui du chiffre d'affaires de location meublée et donc faut-il prendre en compte le chiffre d'affaires fait à l'étranger pour un résident fiscal étranger, mais la question se pose également pour un résident fiscal français. Et il y a aussi le critère des autres revenus d'activité Faut-il prendre en compte les revenus d'activité faits à l'étranger et non imposables en France ?

Derrière ces questions précises, il y a une question plus générale : faut-il prendre en compte les activités de location meublée et les activités professionnelles réalisées à l'étranger pour apprécier le respect des conditions du régime des LMP ?

Deux logiques sont défendables : soit on globalise les revenus mondiaux pour apprécier si la condition est remplie (approche extensive), soit on se limite aux seuls revenus taxés en France (approche restrictive).

L'approche restrictive pourrait se justifier par le fait qu'il est difficile pour les services fiscaux français de prendre en compte un chiffre d'affaires ou un revenu d'une activité qui n'est souvent ni imposable en France, ni même déclarable.

La globalisation se justifie par la justice fiscale. Elle a le mérite d'instaurer une forme d'équité par rapport aux personnes dont les seuls revenus sont en France mais la globalisation est difficile à mettre en œuvre car il est difficile pour les services fiscaux de contrôler les recettes et les résultats réalisés à l'étranger.

Cela étant, la plupart des pays ont signé avec la France une convention d'assistance administrative et donc la France peut relativement facilement contrôler la réalité et le montant des revenus étrangers. D'ailleurs il existe déjà des dispositifs où les revenus étrangers doivent être pris en compte pour le calcul de l'imposition en France des non-résidents et notamment le régime de l'article 197 A du CGI selon lequel un taux minimum d'imposition prévu par ce texte (20 % puis 30 %) n'est pas applicable aux personnes non résidentes qui peuvent justifier que le taux moyen qui résulterait de l'imposition en France de leurs revenus de source française ou étrangère serait inférieur aux taux minimums.

Sur le seuil du chiffre d'affaires, la question a été tranchée dans une réponse ministérielle du Ministère de l'économie : "dans le cas d'un contribuable fiscalement domicilié en France, le seuil de 23 000 € doit s'apprécier en tenant compte de l'ensemble des loyers acquis par le contribuable quel que soit le lieu de situation des immeubles affectés à la location meublée." (RM Philip n° 8881, JO AN du 31 mars 2003 p. 2481 reprise au BOFIP à BOI-BIC-CHAMP-40-10 n° 115).

C'est une position très extensive et sans limitation.

L'administration a ensuite étendu cette réponse ministérielle aux non-résidents français : "il est admis que les contribuables qui ne résident pas fiscalement en France puissent également se prévaloir de cette réponse ministérielle." (BOI-BIC-CHAMP-40-10 n° 115).

L'administration fiscale française retient sur ce point une approche extensive qui est favorable aux contribuables étrangers qui veulent être LMP puisque le seuil des 23 000 € peut ainsi être plus facilement atteint. Cela étant, cette position est contestable pour les résidents étrangers, et elle n'est pas favorable aux personnes qui auraient plutôt intérêt à être LMNP.

Sur la question des autres revenus d'activité, l'administration évoque le point dans sa doctrine.

Selon elle, "les revenus perçus par les non-résidents imposables uniquement à l'étranger ne sont pas retenus." Ainsi "pour les non-résidents, la prépondérance des recettes s'apprécie en tenant compte de l'ensemble des revenus des contribuables et, plus largement, du foyer fiscal, sous réserve que ces revenus soient imposables en France en application de la législation fiscale française et, le cas échéant, des conventions fiscales internationales." (BOI-BIC-CHAMP-40-10 n° 165).

Les services fiscaux retiennent donc ici une approche restrictive. Si cela peut sembler en contradiction avec l'approche extensive choisie pour le critère du chiffre d'affaires, en réalité cela va de nouveau dans le sens d'une favorisation des LMP non-résidents. En effet, cela signifie que le loueur étranger qui a d'importants revenus dans son pays n'aura pas à les prendre en compte dans ses autres revenus d'activité pour le seuil. Les recettes annuelles retirées de l'activité de location meublée seront donc plus rapidement supérieures aux autres revenus.

Mais, là encore, cette position est contestable pour ceux qui auraient intérêt à se revendiquer comme étant LMNP.

Selon moi, les résidents fiscaux étrangers qui y ont intérêt peuvent contester les doctrines administratives précitées en faisant valoir leur caractère illégal.

La doctrine administrative n'est pas la loi. Ce que dit l'adminisration dans sa doctrine lui est opposable, mais n'est pas opposable aux contribuables.

Il arrive très souvent que l'administration fiscale viole la loi, et notamment dans sa doctrine.

Au cas particulier, l'administration a édité une doctrine qui se veut favorable aux investisseurs car, dans l'esprit de l'administration, le régime LMP est un régime de faveur. 

Autrement dit, c'est une violation de la loi pour la bonne cause, celle des contribuables.

De fait, pendant longtemps, les résidents étrangers ont pu profiter de cette doctrine et se positionner en régime LMP pour éviter toute taxation de leur plus-value.

Mais rien ne les oblige à y rester si ce n'est plus leur intérêt. Ils sont en droit de faire prévaloir la loi sur la doctrine si c'est devenu leur intérêt.

Et l'URSSAF, en charge du contrôle des cotisations sociales des indépendants, ne peut évidemment pas violer la loi et imposer l'interprétation de cette loi retenue par la doctrine administrative.

En sens inverse en revanche, selon moi, à partir du moment où le texte social renvoie à un texte fiscal, il peut obliger l'URSSAF à appliquer les définitions de la doctrine administrative fiscale car le renvoi aux textes fiscaux implique, selon moi, le renvoi aux règles d'interprétation de ces textes et notamment le caractère opposable de la doctrine. Mais ce point pourrait se discuter.

 

Un résident fiscal étranger qui dispose dans son pays d'un salaire supérieur aux recettes locatives de loueur en meublé peut faire valoir qu'il a la qualité de LMNP.

En pratique, je doute fort que ce point soit un jour contesté par les services fiscaux dans la mesure où le régime LMNP n'est pas considéré comme un régime de faveur. Et le risque que l'URSSAF voit le point est proche de zéro.

 

En conclusion :

Si vous êtes résident étranger, ne vous déclarez pas en LMP si vos avez des revenus d'activité, au niveau de votre foyer fiscal et en tenant compte de vos revenus étrangers, supérieurs à vos recettes mondiales de location meublée.

Si jusqu'à présent vous vous déclariez en LMP, changer et déclarez vous en LMNP pour éviter les cotisations sociales sur la plus-value.

Cela dit, chaque cas est particulier, et certains résidents étrangers peuvent avoir intérêt à rester LMP, en revendiquant l'application de la doctrine précitée, notamment si l'essentiel de leur plus-value est une plus-value à long terme, qui échappe de toute façon aux cotisations sociales, et qui peut, en plus, être exonérée d'impôt sur le revenu, notamment dans le cas d'application du régime d'exonération des petites entreprises de l'article 151 septies (5 ans de LMP avec un chiffre d'affaires inférieur à 90 K€).

Il faut consulter un (grand) expert avant toute décision.

 

 

 

 

 

 

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