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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
jeudi, 08 avril 2021 11:45

Plus de DUTREIL pour le meublé

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Une nouvelle doctrine administrative vient d'être publiée : elle exclut la location meublée du régime de faveur DUTREIL qui permet d'avoir une exonération de 75 % des droits de succession et de donation.

Voir BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10 n° 15. Cette doctrine s'applique aux sociétés comme aux entreprises individuelles, sur renvoi.

 

 

 

Cette nouvelle doctrine vient supprimer la tolérance de fait qui s'appliquait jusqu'à présent et qui permettait aux exploitants de location meublée, en individuel ou en société, de transmettre leur patrimoine de location meublée avec un avantage fiscal très important.

Cette doctrine s'impose à tous les contribuables car, selon moi, elle est conforme à la loi.

Cette doctrine supprime un avantage très important de la location meublée.

Désormais, les contribuables devront trouver utiliser d'autres modes d'investissement. 

Ils pourront se tourner vers la parahôtellerie qui reste éligible car ils s'agit d'une véritable activité commerciale et peut-être le meublé touristique, même non parahôtelier.

Ils pourront également procéder à une transmission par anticipation avec notamment un schéma où le bien est acheté par une société avec endettement avec ensuite la donation des titres avec réserve d'usufruit.

 

Ci-après l'extrait de la doctrine :

 

"Pour l’appréciation de la nature de ces activités, il est admis de se reporter aux indications données dans la documentation afférente à la détermination de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) (BOI-PAT-IFI-20-20-20-30).

Ainsi, les activités commerciales s'entendent, pour les besoins de l’application de l'article 787 B du CGI, de celles mentionnées à l'article 966 du CGI. Sont donc considérées comme activités commerciales les activités mentionnées à l'article 34 du CGI et à l'article 35 du CGI, à l'exclusion des activités de gestion par une société de son propre patrimoine immobilier.

Sont ainsi exclues toutes les activités de gestion par une société de son propre patrimoine immobilier, y compris celles mentionnées à l'article 34 du CGI ou à l'article 35 du CGI (II § 90 du BOI-PAT-IFI-20-20-20-30). Tel est le cas notamment :

- des activités de location de locaux nus, quelle que soit l'affectation des locaux ;

- des activités de location de locaux meublés à usage d'habitation ;

- des activités de loueurs d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaires à leur exploitation ;

- des activités de promotion en restauration de son patrimoine immobilier, consistant à faire effectuer des travaux sur ses immeubles.

Sont également exclues les activités de gestion par une société de son portefeuille de valeurs mobilières. Pour le cas des holdings animatrices, il convient de se reporter au I-B § 55."

 

 

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10 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 15 février 2022 08:06 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Karl : une réponse sérieuse suppose l'étude de votre dossier par un spécialiste du sujet comme moi. Ne cherchez pas la complexité. La donation de la nue-propriété est une bonne idée, simple mais efficace pour un LMNP. Vous avez raison, cela peut faire perdre un peu de droit à amortir.

  • Lien vers le commentaire Karl lundi, 14 février 2022 07:30 Posté par Karl

    Bonjour

    J'ai quelques biens en LMNP et m'interroge à la donation à certains de mes enfants dont un mineur.

    J'ai lu que la donation en démembrement de propriété de biens loués en LMNP en direct était déconseillée car j'allais perdre l’amortissement sur la nue propriété.

    Du coup je m’interroge pour donner la pleine propriété. Quelles seraient les incidences fiscales pour l’enfant mineur : est-ce qu’il pourrait refaire de la LMNP sur la base de la valeur totale du bien transmis (donc on repartirait à 0 en terme d'amortissements, même si le bien était quasiment totalement amorti par moi ?)

    L’objectif étant de transmettre je pense qu’on évite l’abus de droit…

    Si les biens loués en LMNP n’ont plus de dettes, je pense au montage suivant :

    Donation de la nue propriété aux enfants
    Apport de l'usufruit par moi et la nue-propriété par enfants à une SARL de FAMILLE.

    Je pense que cela pourrait être avantageux ?

    Bien cordialement
    Karl

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 13 décembre 2021 07:51 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Blanchy : non, la location meublée n'est pas commerciale en droit fiscal.
    La location meublée est rattachée aux Bic en impôt sur le revenu par l'article 35.
    Mais cet article ne vise pas le régime des droits de succession et de donation.

  • Lien vers le commentaire BLANCHY dimanche, 12 décembre 2021 20:54 Posté par BLANCHY

    Extrait du jugement de la Cour d'Appel de Caen du 18 Novembre 2021. Or, DUTREIL c'est fiscal (si je ne m'abuse)

    "La location meublée constitue en DROIT FISCAL, une ACTIVITE COMMERCIALE qui relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux qu’elle soit exercée à titre professionnel ou non et, en DROIT PRIVE, une ACTIVITE DE NATURE CIVILE sauf si elle est assortie de prestations parahôtelières, à savoir le petitdéjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception de la clientèle dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle."
    Celà ne simplifie pas le problème. Cordialement

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul dimanche, 12 décembre 2021 12:04 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Blanchy : le renvoi n'est pas aux règles générales de l'IFI mais à la nature de l'activité commerciale au sens de l'IFI. La doctrine administrative n'a pas d'esprit, elle doit toujours s'interpréter restrictivement. La location meublée peut bénéficier, sous certaines conditions, d'une exonération IFI mais ce sont des exceptions au principe légal d'exclusion et ces exceptions sont prévues par la loi, et non par tolérance administrative et tout cela n'a rien à voir avec la question de la nature commerciale de l'activité de location meublée.
    Il vous manque certaines clés pour comprendre la notion de doctrine opposable.
    Vous pouvez toujours faire une demande de rescrit si vous avez un doute mais je serais très surpris que l'administration vous donne raison, en tout cas sur la base de cette doctrine.

  • Lien vers le commentaire BLANCHY samedi, 11 décembre 2021 14:18 Posté par BLANCHY

    Pourtant la référence est aussi faite à au BOI IFI où il est clairement indiqué (975 V du CGI) que, par dérogation au 966, l'activité des LMP individuelles répondant aux critères de profession sont éligibles à l'exonération IFI en raison d'une activité commerciale. Il semble donc qu'il y ait conflit entre la référence IFI et le renvoi qui semble exclure les meublés. J'hésite à demander un rescrit sur cette dernière doctrine pour en avoir le coeur net tout au moins en ce qui concerne l'état d'esprit de l'Administration. Cordialement

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul vendredi, 10 décembre 2021 12:36 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Blanchy : peu importe car le renvoi est fait au titre de l'entreprise individuelle, donc implicitement mais nécessairement, il doit s'interpréter comme devant s'appliquer, non seulement aux sociétés, mais aussi aux entreprises individuelles.

  • Lien vers le commentaire BLANCHY vendredi, 10 décembre 2021 07:55 Posté par BLANCHY

    Merci Maître pour vos réponses. Cependant, le renvoi au 15 ne parle bien que de l'application au 787B du CGI (parts de sociétés) et pas du 787C (entreprises individuelles) ce qui semble induire une différence d'appréciation. Cordialement

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul dimanche, 05 décembre 2021 08:06 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Blanchy : non il y a un renvoi direct à l'IFI. Attention à éviter de lire ce qu'on a envie de lire.

    "L'activité de l'entreprise individuelle doit être industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale .
    Pour plus de précisions sur cette notion, il convient de se reporter aux commentaires figurant au I-A-2 § 15 et suivants du BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10."

    Et si on va au renvoi on trouve la formule suivante :

    "Pour l’appréciation de la nature de ces activités, il est admis de se reporter aux indications données dans la documentation afférente à la détermination de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) (BOI-PAT-IFI-20-20-20-30).
    Ainsi, les activités commerciales s'entendent, pour les besoins de l’application de l'article 787 B du CGI, de celles mentionnées à l'article 966 du CGI. Sont donc considérées comme activités commerciales les activités mentionnées à l'article 34 du CGI et à l'article 35 du CGI, à l'exclusion des activités de gestion par une société de son propre patrimoine immobilier.
    Sont ainsi exclues toutes les activités de gestion par une société de son propre patrimoine immobilier, y compris celles mentionnées à l'article 34 du CGI ou à l'article 35 du CGI (II § 90 du BOI-PAT-IFI-20-20-20-30). Tel est le cas notamment :
    - des activités de location de locaux nus, quelle que soit l'affectation des locaux ;
    - des activités de location de locaux meublés à usage d'habitation ;
    - des activités de loueurs d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaires à leur exploitation ;
    - des activités de promotion en restauration de son patrimoine immobilier, consistant à faire effectuer des travaux sur ses immeubles.
    Sont également exclues les activités de gestion par une société de son portefeuille de valeurs mobilières. Pour le cas des holdings animatrices, il convient de se reporter au I-B § 55."

    Ne pas oublier par ailleurs que le régime DUTREIL est réservé par la loi aux activités commerciales. Autrement dit la loi exclut les meublés du DUTREIL sauf à mon avis quand l'activité de location meublée présente un caractère commercial, notamment si c'est du court séjour.

  • Lien vers le commentaire BLANCHY vendredi, 03 décembre 2021 16:54 Posté par BLANCHY

    Il est fait référence dans le BOI cité au 787B concernant les sociétés, alors que le 787C concerne les entreprises individuelles. Donc dans la mesure où les conditions sont respectées je ne vois pas ce qui exclut un LMP professionnel au sens de l'Ifi du bénéfice du pacte Dutreil conformément au 787C.

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