dimanche, 14 février 2021 18:12

Nouveau régime social des meublés : quelques remarques acides

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Tous les LMP sont assujettis au régime des travailleurs non salarié (TNS) à compter de 2021.

Le nouveau régime social est donc que sont assujettis au régime TNS, d'une part les LMP, et d'autre part, les LMNP qui font un chiffre d'affaires supérieur à 23 K€ et qui font de la location courte durée (art 611-1 du code de la sécurité sociale).

Je propose d'évoquer quelques questions qui se posent sur ce nouveau régime social.

Un LMP qui fait de la location longue durée qui devient LMNP doit-il rester assujetti au régime des TNS ?

La question pourrait être élargie de la façon suivante : un loueur en meublé qui, une année, remplit les conditions pour être assujetti au régime des TNS, reste-t-il assujetti si, l'année suivante, il ne remplit plus les conditions d'assujettissement ?

Deux autres exemples d'évolution :

- un meublé touristique qui fait plus de 23 K€ de chiffre d'affaires en 2020 puis moins de 23 K€ de chiffre d'affaires en 2021,

- un LMNP qui fait de la location courte durée avec plus de 23 K€ et qui passe à la location longue durée.

La question renvoie à la définition du champ d'application du régime TNS basée sur des renvois à des seuils fiscaux, et par un renvoi à la nature de la location meublée, courte durée ou longue durée.

Cette définition est précisée à l'article L 611-1 du code de la sécurité sociale. Ce texte prévoit notamment que sont assujettis au régime des TNS :

"6° Les personnes, autres que celles mentionnées au 5° du présent article [les exploitants de chambres d'hôtes], exerçant une activité de location de locaux d'habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts [23 K€], lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n'y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l'affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l'article L. 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts [définition du LMP] ;"

Il est vraisemblable que l'URSSAF essaie d'interpréter ce texte pour considérer que si un exploitant remplit les conditions une année pour être affilié, il doit rester affilié les années suivantes, même s'il ne remplit plus les conditions pour être assujetti, que ce soit à cause des seuils à ou à cause du passage de la location courte durée à la location longue durée.

C'est la position déjà retenue par l'URSSAF pour les exploitants de chambre d'hôtes (circulaire n° DSS/SD5B/2013/100 du 14 mars 2013).

Les exploitants de chambre d'hôtes sont ceux qui réalisent un revenu supérieur à 13 % du PASS sont assujettis au régime des TNS (art. 611-1 5° du code de la sécurité sociale. L'URSSAF considère que ces exploitants restent assujettis même si leur revenu passe ensuite sous le seuil légal.

Le dossier de presse de la loi qui a réformé le régime social des meublés (fiches d'évaluation préalable, annexe 9 p.44) va dans ce sens puisqu'il indique :

"L’entrée dans le régime est définitive, même si le seuil d’affiliation n’est plus atteint les années suivantes, le loueur peut cependant demander à l’ACOSS sa radiation s’il cesse son activité de location. Les seuils de dépassement s’apprécient par année."

Ainsi ce serait seulement en cas de cessation de l'activité de location que les exploitants ne seraient plus assujettis au régime des TNS.

Selon moi une telle position serait illégale.

La loi ne prévoit nullement un principe d'assujettissement définitif.

A partir du moment où la loi renvoie notamment à un seuil fiscal annuel, cela implique nécessairement que l'assujettissement suppose le dépassement de ce seuil, année après année.

Le principe d'un assujettissement définitif, sans tenir des évolutions de l'activité, serait d'ailleurs contraire à l'intention du législateur qui vise à uniformiser le régime fiscal et social du loueur en meublé. Il serait contraire à l'idée d'éviter une distorsion entre le régime social et le régime fiscal.

La réforme a été en effet présentée par le gouvernement comme une mesure de simplification :

"Le droit social sera alors mis en cohérence avec le droit fiscal : un loueur de meublé professionnel au sens fiscal sera considéré comme un loueur de meublé professionnel au sens social (…)".

S'il fallait maintenir l'assujettissement au régime TNS par exemple pour un LMP de location longue qui deviendrait LMNP suite à la vente de deux de ses appartements sur trois biens, il pourrait se retrouver assujetti au régime des TNS définitivement, du moins tant que son activité réduite de location continue, alors que les autres LMNP qui commenceraient leur activité dans les mêmes conditions ne le seraient pas.

Ce serait une grossière atteinte au principe constitutionnel d'égalité devant la loi.

En fait, cette question met en évidence le caractère globalement absurde du régime social des loueurs en meublé. Il est particulièrement mal venu d'avoir voulu mettre un place un régime social s'inspirant du régime fiscal.

Un régime social d'affiliation d'une activité professionnelle suppose que cette activité soit effectivement professionnelle par sa nature.

La définition fiscale du LMP basée sur la comparaison, chaque année et globalement par foyer, des recettes de location meublée par rapport aux autres revenus nets professionnel du foyer, n'est pas adaptée pour définir un régime d'assujettissement obligatoire aux cotisations sociales.

Sur un plan fiscal, l'idée initiale du LMP était de créer un régime fiscal de faveur dans une activité d'investissement immobilier, une forme de niche fiscale. Or en matière fiscale, il est assez naturel de raisonner au niveau du foyer car c'est la cellule retenue pour le calcul de l'impôt.

La location meublée n'est d'ailleurs pas traitée au plan fiscal comme une véritable activité professionnelle. Elle a une définition propre du statut professionnel car, dès l'origine, il a été considéré que le critère habituel d'implication personnelle n'était pas adapté pour ce type d'activité qui s'apparente plus à la gestion d'un patrimoine privé.

C'est dans ce contexte particulier que les critères fiscaux prennent en compte la situation au niveau du foyer fiscal et non pas seulement au niveau de l'exploitant, et prennent en compte l'évolution, année par année, du chiffre d'affaires et des revenus professionnels.

C'est ainsi que, avec un même chiffre d'affaires de location meublée et un même salaire, je peux être soit un LMP, soit un LMNP, en fonction des revenus professionnels de mon conjoint.

Et c'est ainsi également que mon statut fiscal peut évoluer. Je peux passer d'un régime LMP à un régime LMNP en fonction notamment de l'évolution de mon activité de location meublée mais aussi en fonction de mon activité de salarié.

Mais une telle approche de globalisation au niveau du foyer fiscal n'a aucun sens en matière sociale.

De même, il est effectivement anormal de changer d'un régime social à un autre, d'une année sur l'autre, en fonction de l'importance des revenus de son conjoint, ou même en fonction du chiffre d'affaires de l'activité.

Il aurait fallu plutôt éviter cet alignement des règles sociales sur les règles fiscales.

Il aurait été autrement plus judicieux de prévoir un assujettissement au régime social des indépendants sur la base de la nature de l'activité, et non par renvoi aux critères fiscaux de définition du LMP.

Il fallait selon moi limiter l'assujettissement à la seule location meublée de nature commerciale, c’est-à-dire la location de courte durée qui inclut certains services parahôteliers. Il aurait alors été possible, et cette fois légitime, de s'aligner sur la définition fiscale de la parahôtellerie qui définit la parahôtellerie comme l'activité de location meublée assortie d'au moins 3 services parahôteliers sur 4.

Mais il y a une grosse méconnaissance des autorités sur le régime fiscal et social de la location meublée et de la parahôtellerie, un régime il est vrai particulièrement complexe et qui ne souffre pas une approche simplificatrice.

Cette méconnaissance est révélée notamment par les commentaires figurant dans le dossier de presse de la loi et ses fiches d'évaluation préalable, annexe 9 p.44 puisqu'il y est indiqué notamment :

"Enfin, un décret permettra de coordonner l’application des critères et préciser des points aujourd’hui non pris en compte :
(…)
- lorsque la location est effectuée par le biais d’une personne morale, par exemple par une société civile immobilière, il n’y a pas d’obligation d’affiliation."

S'agissant de la location par une personne morale, le texte évoque la situation d'une société civile alors qu'une société civile qui exerce l'activité de location meublée est automatiquement assujettie à l'impôt sur les sociétés (art. 206-2 du CGI). Dès lors ses revenus ne sont plus des revenus de location meublée (au sens fiscal visé par l'article L 611-1) et ne peuvent pas être assujettis au régime des TNS. Il est donc absurde d'évoquer le cas des sociétés civiles exerçant une activité de location meublée.

En conclusion sur ce point, le fait de prétendre maintenir l'assujettissement à un loueur en meublé dont l'activité serait modifiée pourrait être confirmé ultérieurement dans un décret ou dans une circulaire de l'URSSAF. Mais selon moi ce serait à la fois illégal, car rien de tel n'est prévu dans la loi, et inconstitutionnel car ce serait une rupture d'égalité des citoyens devant la loi.

 

Les parahôteliers sont-ils visés par l'article L 611-1 du code de la sécurité sociale ?

Il y a une autre question qui ne semble pas préoccuper les autorités et qui concerne pourtant de nombreuses personnes. Ce régime du meublé visé à l'article à L 611-1 doit-il s'appliquer aux parahôteliers ?

Il semble que, pour les auteurs de ce texte social, l'activité de location meublée inclut nécessairement l'activité de location meublée avec des services parahôteliers.

C'est ainsi que le paragraphe 6 de l'article commence par exclure de son champ d'application l'activité de chambre d'hôtes visée au paragraphe 5 :

"6° Les personnes, autres que celles mentionnées au 5° du présent article [les exploitants de chambres d'hôtes], exerçant une activité de location de locaux d'habitation meublés (…)"

Or l'activité de chambre d'hôtes au sens de l'article L 342-3 du code du tourisme est nécessairement une activité parahôtelière qui inclut les quatre services parahôteliers de l'accueil, du linge de maison, du nettoyage des locaux et du petit-déjeuner.

Donc, exclure expressément les chambres d'hôtes du régime du 6° de l'article L 611-1, fait penser que cet article vise, non seulement les loueurs en meublé stricto sensu, mais aussi les parahôteliers. Sinon pourquoi faut-il les exclure expressément ?

Mais une telle interprétation inclusive est problématique, puisque, pour être visé par ce texte, le loueur en meublé doit nécessairement dépasser le seuil de 23 K€ défini au "2° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts".

Or ce texte fiscal ne concerne que les loueurs en meublé stricto sensu. Comment appliquer un seuil de chiffre d'affaires de location meublée stricto sensu à un parahôtelier ? Ainsi tous les parahôteliers pourraient échapper au régime des TNS, faute de réaliser notamment un chiffre d'affaires de location meublée stricto sensu dépassant 23 K€. Accessoirement les personnes qui exercent une activité de location meublée parahôtelière en location longue durée devraient aussi pouvoir éviter l'assujettissement puisqu'ils ne sont évidemment pas des LMP.

Décidément, le texte légal est incohérent.

La France est-elle menacée par l'islamisme, le big pharma, Bill Gates, l'immigration ou Amazon ? Non, selon moi, la menace la plus grave est l'incompétence de nos dirigeants.

 

Un coup dur pour les LMP en location longue durée

Jusqu'à 2021, les LMP (loueurs en meublé professionnels) qui faisaient de la location longue durée étaient exonérés des cotisations sociales des travailleurs non-salariés (TNS). Seuls étaient assujettis ceux qui faisaient de la location courte durée.

A partir de 2021, la loi change : tous les LMP sont assujetties au régime social des TNS (art. L 611-1 6° du code de la sécurité sociale).

Cet assujettissement est un changement très important qui rend le régime LMP très défavorable.

C'est aussi un coup dur pour tous ceux qui sont devenus LMP sans le vouloir en 2020, lorsque la condition d'inscription au registre du commerce (RCS) a été abrogée par la loi.

Cette abrogation a bouleversé le régime LMP en étendant son application à tous les LMNP qui remplissent les deux conditions de seuil du LMP. Ceux qui font un chiffre d'affaires supérieur à 23 K€ et supérieur aux autres revenus professionnels, sans être inscrits au RCS.

Avant 2020, les loueurs en meublé faisant un gros chiffre d'affaires pouvaient facilement rester LMNP (loueurs en meublé non professionnels) ou le devenir. Il suffisait de ne pas s'inscrire au RCS, ou de se désinscrire.

L'assujettissement au régime TNS des LMP leur coûte cher en cas de revente de l'immeuble et de tout transfert fiscal portant sur l'immeuble

En année courante, l'assujettissement des LMP au régime des TNS n'est généralement pas coûteux.

En effet, la plupart des loueurs en meublé ne font pas un revenu fiscal significatif, grâce à la déduction de l'amortissement. Or c'est le revenu fiscal courant qui sert de base en principe aux cotisations sociales.

En l'absence de revenus, l'assujettissement entraîne seulement la cotisation minimum de 1 200 € environ.

Par ailleurs, au réel, les cotisations sociales sont déductibles pour l'essentiel, et le fait d'être assujetti aux cotisations sociales permet d'éviter les prélèvements sociaux de 17,2 %, seulement déductible à hauteur de 6,8 %.

De plus, certains loueurs en meublé trouvent un intérêt à être assujetti aux cotisations sociales : pour gagner des trimestres de cotisation ou pour éviter la contribution PUMA.

Mais le problème est l'assujettissement de la plus-value à court terme.

En effet, la plus-value à court terme, même exonérée fiscalement, est considérée comme un revenu courant soumis à cotisations sociales.

En général, la plus-value à court terme est égale aux amortissements déjà déduits fiscalement (ce qui exclut les amortissements mis en report en application du régime de l'article 39 C). Ce montant augmente chaque année et peut être très élevé après plusieurs années de détention.

 

Comment un LMP peut-il éviter les cotisations sociales lors de la revente ?

Il y a beaucoup de situations où les loueurs en meublé peuvent échapper aux cotisations sociales au moment de la revente ou de la cessation d'activité, mais pour les connaître le mieux est de me consulter car je réserve mes meilleurs conseils aux clients qui me paient et aux abonnés de ma newsletter payante.

Il faut bien que je paie mes impôts et mes cotisations sociales, car les avocats sont assujettis au régime des indépendants, sans discussion possible cette fois.

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