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Démêlez les noeuds de la fiscalité
mardi, 01 décembre 2020 08:16

Non-paiement des loyers dans les résidences pour cause de covid

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Les exploitants des résidences de tourisme ont évidemment du mal à payer leurs loyers à cause du covid.

Mais peuvent-ils invoquer l'exception d'inexecution ou la force majeure pour refuser de payer ?

Non a répondu la Cour d'appel de Grenoble (CA Grenoble 5-11-2020 no 16/04533, D. c/ SAS Appart City)

Attention, il ne faut pas étendre cette décision à tous les cas et je pense qu'il vaut mieux éviter l'affrontement avec les exploitants. Il n'en demeure pas moins que c'est la première décision importante sur cette question et elle est défavorable aux exploitants.

Voir le site d'une Confrère Olivia SALES pour plus d'informations.

Cette décision est très critiquées car elle comporterait de grossières erreurs de droit.

Par exemple, en tout état de cause, la force majeure ne peut pas être invoquée pour s'exonérer de faire un paiement (Cass. com., 16 sept. 2014, n° 13-20.306). Donc les exploitants qui invoquent cet argument sont de gentils plaisantins. Mais certains juges le retiennent !

Inversement il est curieux de juger qu'une résidence de tourisme est disponible pour des personnes qui s'y logent à titre de résidence principale. 

 

Je joins ci-après les extraits les plus intéressants de la décision 

"Si la société Appart City soutient, pour se soustraite à son obligation, l’exception d’inexécution, il ne peut qu’être constaté que le bail commercial n’a pas subordonné le paiement des loyers à une occupation particulière des locaux ni à aucun taux de remplissage. Il ne résulte d’aucun élément que l’appelant ait manqué à ses obligations contractuelles rendant impossible la location des lots et l’exercice par le preneur de son activité hôtelière.

Concernant le moyen pris de la force majeure liée à l’épidémie Covid 19, il n’est pas justifié par l’intimée de difficultés de trésorerie rendant impossible l’exécution de son obligation de payer les loyers. Cette épidémie n’a pas ainsi de conséquences irrésistibles. En outre, ainsi que soutenu par l’appelant, si la résidence dans laquelle se trouvent les lots donnés à bail constitue bien une résidence de tourisme définie par l’article R321-1 du code du tourisme, ainsi que l’a rappelé le bail commercial dans son exposé, l’article 10 du décret du 11 mai 2020 modifié le 20 mai 2020, tout en interdisant l’accueil du public dans les résidences de tourisme, a prévu une dérogation concernant les personnes qui y élisent domicile, de sorte que toute activité n’a pas été interdite à l’intimée, laquelle ne produit aucun élément permettant de constater que l’activité qu’elle exerce ne correspond qu’à la location de locaux d’habitation proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois, comme prévu à l’article R321-1 précité. Ce moyen ne peut qu’être rejeté."

 
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