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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
lundi, 12 octobre 2020 13:45

Les LMP tous assujettis au régime des travailleurs indépendants

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Le projet de loi de financement de la sécurité sociale prévoit d'assujettir tous les LMP aux cotisations sociales des travailleurs indépendants.

Il s'agit de tenir compte, près de trois ans après, de la décision du Conseil Constitutionnel du 8 février 2018. Par cette décision, le Conseil Constitutionnel avait abrogé la condition d'inscription au RCS pour les LMP. Il avait déjà fallu attendre 2020 pour que le texte fiscal soit modifié.

Et donc c'est seulement en 2021 que le texte social va changer.

L'article L 611-1 du code de la sécurité sociale prévoyait notamment que devaient être assujettis au régime des travailleurs indépendants les loueurs en meublé réalisant plus de 23 K€ de chiffre d'affaires et qui étaient inscrits au RCS.

Le nouveau texte sera plus large puisque tous les LMP seront assujettis aux cotisations, en plus des LMNP ayant une activité de meublé de tourisme dépassant 23 K€ de chiffre d'affaires.

C'est une très mauvaise nouvelle pour le secteur car les LMP longue durée vont devenir assujettis aux cotisations sociales.

Ce n'est pas gênant en année courante lorsque les bénéfices sont limités.

Mais c'est très coûteux en cas de réalisation de plus-value, même exonérée d'impôt.

En effet, les plus-values à court terme, c’est-à-dire pour simplifier les amortissements fiscalement déduits dans le passé, deviendront assujetties aux cotisations sociales des travailleurs indépendants, soit un coût d'environ 35 % du montant de ces amortissements déduits fiscalement.

Cela rebat les cartes une fois de plus du régime de la location meublée.

A partir de 2021, le régime du LMP devient nettement moins favorable. Or la suppression de la condition d'inscription au RCS en 2020 a transformé de nombreux LMNP en LMP.

Il y a donc un double effet négatif : transformation forcée des LMNP en LMP et aggravation sensible des prélèvements pesant sur les LMP.

 

Faut-il se désespérer et regretter d'avoir choisi la location meublée comme mode d'investissement ?

Non car il existe de nombreux moyens pour contourner cette évolution défavorable.

Par exemple, selon moi et selon la loi, les associés des SARL de famille ne sont pas concernés par l'assujettissement au régime des travailleurs indépendants, s'ils ne sont pas gérants majoritaires, et même s'ils sont en régime LMP (mais il est annoncé un décret qui irait en sens contraire).

De même, dans de nombreux cas, il sera possible de (re)devenir LMNP l'année de la vente.

En tout état de cause, tous les LMP doivent revoir leur situation avec leur conseil préféré pour envisager de faire évoluer leur statut.

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54 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul jeudi, 14 janvier 2021 09:50 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à WEIL : oui mais une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier.

  • Lien vers le commentaire weill mardi, 12 janvier 2021 06:53 Posté par weill

    Bonjour.
    Au moment du renouvellement du bail avec l'accord du locataire, est-il possible de changer de bail passer du meublé au nue (régime foncier)?
    En vous remerciant par avance de votre réponse.
    Cordialement

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 11 janvier 2021 10:39 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Meunier : selon l'administration en cas de vente d'un LMP auparavant LMNP, il faut faire comme s'il était LMP depuis le début, du moins pour le calcul de la plus-value. Ce point pourrait être contesté. Une réponse sérieuse supposerait une consultation.

  • Lien vers le commentaire Meunier dimanche, 10 janvier 2021 00:04 Posté par Meunier

    Bonjour.
    Ayant basculé automatiquement en LMP après avoir exercé en LMNP pendant plus de 15 ans, les cotisations sociales appliquées sur les plus values court terme lors d'une vente s'appliqueront t'elles sur tous les amortissements (donc depuis l'achat en 2004) ou seulement sur la partie des amortissements réalisés sous statut LMP ?
    En vous remerciant par avance de votre réponse.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mercredi, 06 janvier 2021 18:22 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Stéphane : vous semblez ne pas comprendre le régime micro et le confondre avec la définition du LMP. Ce sont deux seuils différents. Par ailleurs un micro peut être LMP ou LMNP.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mercredi, 06 janvier 2021 18:20 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à François : à ce jour l'assujettissement d'un gérant majoritaire de SARL n'a rien à voir avec son activité. Il est automatique.

  • Lien vers le commentaire Francois mardi, 05 janvier 2021 09:13 Posté par Francois

    Bonjour M.Duvaux,

    En ce qui concerne les cotisations sociales des gérants majoritaires de SARL de famille exerçant l'activité de LMNP :
    - paient-ils d'office les cotisations minimales SSI au titre de leur statut de gérant TNS d'une SARL à l'IR ?
    - ou alors le seuil de 23 000 € de recettes s'applique t'il également dans leur cas pour le déclenchement des cotisations, et si oui, faut-il apprécier ce seuil au prorata du capital qu'ils détiennent ?

    Je vous remercie

  • Lien vers le commentaire Stéphane de Renty lundi, 04 janvier 2021 00:47 Posté par Stéphane de Renty

    Bonjour Maître,
    je pratique la location meublée classique en nom propre depuis des années et j'optais pour le micro BIC (mes revenus LMP dépassent 23 000 €).
    Je viens de basculer en location meublé 2 autres appartements que je louaient en foncier jusqu'à maintenant...!! (sur une période de 12 mois mes revenus ne devraient pas dépasser 72 000 €).

    - est-ce que le micro BIC sera maintenu en 2021 ?
    - pour éviter le piège de ce nouveau traitement social sur les revenus et les plus values du loueur meublé pour ces 2 appartements, est-il encore temps pour moi de convaincre mes 2 nouveaux locataires de transformer leurs baux meublés en fonciers (et de leur confier mes meubles ...) ?

    Merci de votre retour
    Cordialement

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul samedi, 26 décembre 2020 07:35 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Garnier : la réforme du LMP fait perdre une possibilité importante à ceux qui étaient parahôteliers pro qui consistait à faire du meublé avant la vente pour échapper aux charges sociales. D'autres schémas sont possible.

  • Lien vers le commentaire GARNIER vendredi, 25 décembre 2020 09:33 Posté par GARNIER

    Bonjour Maître,
    Merci encore pour votre blog et le temps que vous passez à répondre à nos interrogations.
    Je souhaitais votre avis sommaire sur la différence entre le LMP et le para hôtelier pro. En effet pensez-vous que cette réforme visant le LMP impact de même nature le statut de para hôtelier pro ?
    Merci par avance

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