lundi, 12 octobre 2020 13:45

Les LMP tous assujettis au régime des travailleurs indépendants

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Le projet de loi de financement de la sécurité sociale prévoit d'assujettir tous les LMP aux cotisations sociales des travailleurs indépendants.

Il s'agit de tenir compte, près de trois ans après, de la décision du Conseil Constitutionnel du 8 février 2018. Par cette décision, le Conseil Constitutionnel avait abrogé la condition d'inscription au RCS pour les LMP. Il avait déjà fallu attendre 2020 pour que le texte fiscal soit modifié.

Et donc c'est seulement en 2021 que le texte social va changer.

L'article L 611-1 du code de la sécurité sociale prévoyait notamment que devaient être assujettis au régime des travailleurs indépendants les loueurs en meublé réalisant plus de 23 K€ de chiffre d'affaires et qui étaient inscrits au RCS.

Le nouveau texte sera plus large puisque tous les LMP seront assujettis aux cotisations, en plus des LMNP ayant une activité de meublé de tourisme dépassant 23 K€ de chiffre d'affaires.

C'est une très mauvaise nouvelle pour le secteur car les LMP longue durée vont devenir assujettis aux cotisations sociales.

Ce n'est pas gênant en année courante lorsque les bénéfices sont limités.

Mais c'est très coûteux en cas de réalisation de plus-value, même exonérée d'impôt.

En effet, les plus-values à court terme, c’est-à-dire pour simplifier les amortissements fiscalement déduits dans le passé, deviendront assujetties aux cotisations sociales des travailleurs indépendants, soit un coût d'environ 35 % du montant de ces amortissements déduits fiscalement.

Cela rebat les cartes une fois de plus du régime de la location meublée.

A partir de 2021, le régime du LMP devient nettement moins favorable. Or la suppression de la condition d'inscription au RCS en 2020 a transformé de nombreux LMNP en LMP.

Il y a donc un double effet négatif : transformation forcée des LMNP en LMP et aggravation sensible des prélèvements pesant sur les LMP.

 

Faut-il se désespérer et regretter d'avoir choisi la location meublée comme mode d'investissement ?

Non car il existe de nombreux moyens pour contourner cette évolution défavorable.

Par exemple, selon moi et selon la loi, les associés des SARL de famille ne sont pas concernés par l'assujettissement au régime des travailleurs indépendants, s'ils ne sont pas gérants majoritaires, et même s'ils sont en régime LMP (mais il est annoncé un décret qui irait en sens contraire).

De même, dans de nombreux cas, il sera possible de (re)devenir LMNP l'année de la vente.

En tout état de cause, tous les LMP doivent revoir leur situation avec leur conseil préféré pour envisager de faire évoluer leur statut.

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62 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 30 mars 2021 14:11 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Odile : le fait d'être LMNP interdit d'avoir l'aide selon l'administration. Selon moi l'Etat viole la loi.

  • Lien vers le commentaire TEYSSIER lundi, 29 mars 2021 09:22 Posté par TEYSSIER

    Bonjour,
    Une SARL de famille avec le statut LMP pour le gérant majoritaire avec le conjoint associé a bénéficié des subventions covid en 2020, elle devient LMNP suite à des recettes 2020 insuffisantes (non prise en compte des subventions d'exploitation COVID dans les recettes) continuera t-elle de bénéficier des subventions en 2021sachant que la référence pour les calculs chaque mois est toujours l'année 2019?

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul jeudi, 18 février 2021 15:38 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Henry : je réserve ma réponse aux abonnés de la newsletter car je vais faire un article spécialement sur le régime du retrait d'actif. Sinon vous pouvez me demander une consultation payante.

  • Lien vers le commentaire Henry jeudi, 18 février 2021 15:03 Posté par Henry

    Bonjour Maitre,

    Lorsqu'un bien loué en meublée sous le régime de LMNP passe en location vide (entre 2 locataires), quelles sont les conséquences fiscales lors de ce passage? Est-que on change uniquement la catégorie pour la déclaration des recettes ( de BIC vers revenue foncier), y a-t-il d'autres démarches administratives ?
    Merci d'avance.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 08 février 2021 17:08 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Pierre : les seuils du LMP sont des seuils calculés selon un cumul foyer, mais le seuil de l'exonération de plus-value est un seuil individuel. En fait il y a au moins 5 seuils différents avec 5 régimes différents. Donc il faut être un spécialiste pour ne pas se tromper.

  • Lien vers le commentaire Pierre lundi, 08 février 2021 00:48 Posté par Pierre

    Bonjour,
    Pour un couple marié avec le régime de la séparation des biens et chacun des appartements loués en meublé, le seuil de 23000 euros (et celui de 90000 euros) est-il pour chaque personne ou pour l'ensemble du CA du couple?
    Par avance merci

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul samedi, 23 janvier 2021 08:19 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Laurent : le chiffre d'affaires et les recettes, c'est le même concept, il s'agit des loyers. Les recettes moins les charges, cela s'appelle le revenu. Il ne faut pas mélanger les concepts comptables. Le revenu, c'est les recettes moins les charges, les recettes c'est les recettes. Pour votre deuxième question, consultez-moi car il n'y a pas de réponse évidente.

  • Lien vers le commentaire Laurent jeudi, 21 janvier 2021 21:43 Posté par Laurent

    Bonjour
    J'ai deux questions :
    - Je lis sur des sites spécialisés et j'entends (même d'experts-comptables) des définition différentes concernant le terme de "recettes" s'agissant du seuil des 23000€ des LMNP : s'agit-il de chiffre d'affaires ou de recettes pour le foyer fiscal une fois les charges et amortissements déduits ? Il me semble qu'il y a des désaccords sur ce point
    - puis-je imaginer de facturer mon LMNP par ma petite SASU de conseil immobilier pour des prestations de recherche de locataires et gestion du bien ?
    Par avance merci

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul jeudi, 14 janvier 2021 09:50 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à WEIL : oui mais une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier.

  • Lien vers le commentaire weill mardi, 12 janvier 2021 06:53 Posté par weill

    Bonjour.
    Au moment du renouvellement du bail avec l'accord du locataire, est-il possible de changer de bail passer du meublé au nue (régime foncier)?
    En vous remerciant par avance de votre réponse.
    Cordialement

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