mercredi, 05 août 2020 08:39

Meublé et exonération IFI : quel revenu prendre en compte en cas de 39 C ?

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Le revenu de l'activité de location meublée peut-il être pris en compte avant imputation des amortissements reportés de l'article 39 C ?

Les vieux meublés riches peuvent-ils échapper à l'IFI ?

Le cas visé est celui d'un contribuable qui a un résultat fiscal nul ou légèrement négatif en raison de l'imputation des amortissements mis en report au cours des années antérieures en application du régime de l'article 39 C. 

Son résultat comptable est un bénéfice mais son résultat fiscal est nul ou déficitaire. Or l'exonération IFI suppose notamment que l'activité de meublé dégage un revenu supérieur aux autres revenus professionnels. 

Sachant qu'il est possible d'exclure les pensions de retraite du raisonnement, certains retraités qui s'occupent de leur activité de meublé à titre principal, qui font plus de 23 K€ de recettes de location meublée et qui ont résultat comptable bénéficiaire pourrait revendiquer l'exonération IFI, malgré l'existence d'un résultat de location meublé nul ou déficitaire en faisant valoir qu'il faut prendre en compte le bénéfice comptable et non le résultat fiscal.

Cette position pourrait se défendre car dans l'esprit du texte, c'est un critère visant à déterminer le caractère prépondérant du revenu de location meublée.

Donc il ne faudrait pas tenir comptes des retraitements fiscaux du résultat comptable et en tout cas il faudrait exclure le retraitement provenant de l'imputation des amortissements mis en report au titre de l'article 39 C, s'agissant d'une forme de report des déficits comptables antérieurs.

Cette position peut s'appuyer sur la définition donnée par les services fiscaux dans leur doctrine opposable :

"Pour la détermination du seuil de 50 %, Il convient de retenir le bénéfice commercial net annuel dégagé par l'activité de location meublée.
Ce bénéfice correspond au bénéfice net déterminé dans les conditions prévues à l'article 38, 2 du CGI. Il s'entend de l'excédent des valeurs d'actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés.
Il doit être comparé avec le revenu net, c'est-à-dire après déduction des charges et abattements, du foyer fiscal dans les catégories d'imposition précitées, y compris le bénéfice tiré de la location."
(BOI-PAT-IFI-30-10-10-10 n° 50 et 60, 8-6-2018)

Dans cette doctrine, l'administration se base sur une définition strictement comptable du résultat, sans prise en compte des retraitements fiscaux, et encore moins des déficits des années antérieures. Cette doctrine reprend les principes énoncés par une réponse ministérielle en matière d'ISF (Rép. Kert : AN 6-3-2007 p. 2426 n° 114639).

Par ailleurs le Conseil d'Etat a déjà exclu la prise en compte des déficits des années antérieures pour la définition de la location meublée au sens de l'impôt sur le revenu (CE 24-10-2014 n° 375358 : RJF 1/15 n° 4). Bien sûr cette décision ne fait pas autorité en matière d'IFI ou d'ISF mais elle peut être citée par analogie.

Mais biens sûr, dans le cas inverse où le résutat comptable est déjà déficitaire avant application du régime du 39 C, il n'est pas possible de prétendre à l'exonération IFI. La solution ne vaut que pour les vieux loueurs en meublé, ceux qui ont déjà accumulé dans le passé des amortissements en report et qui sont entrés dans une phase d'imputation de ces amortissements. 

Priorité aux vieux.

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