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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
mercredi, 08 mai 2019 16:49

Le couple et la location meublée

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Dans cette note je propose d'étudier les effets de la vie de couple sur l'activité de loueur en meublé.

La vie de couple, ce n'est pas toujours simple, même en fiscalité.

 

Le patrimoine du couple, entre communauté et indivision

Il y a un grand nombre de situations patrimoniales dans les couples.

Les couples peuvent être des concubins, des pacsés ou des mariés.

Sans entrer dans le détail de tous ces régimes, il est possible de résumer la diversité des situations en deux cas : soit l'immeuble n'appartient qu'à un seul membre du couple, soit l'immeuble appartient en indivision aux deux membres du couple.

En cas d'indivision, l'immeuble appartient aux deux membres du couple dans une proportion qui n'est pas nécessairement égalitaire.

Le régime de l'indivision peut être plus ou moins organisé, notamment dans le cadre du pacs ou d'un régime matrimonial.

 

Le couple au plan fiscal

Dans certains cas, le fisc considère chaque conjoint comme une unité fiscale séparée.

Mais, dans d'autres cas, le couple est considéré lui-même comme une unité fiscale propre.

En matière d'impôt sur le revenu, les concubins sont des êtres fiscaux nécessairement séparés, alors que les pacsés et les mariés forment un seul foyer fiscal.

En matière d'impôt sur la fortune immobilière (IFI), les membres du couple forment toujours un foyer fiscal, même s'ils sont concubins.

Mais, même quand la notion de foyer fiscal s'applique pour les pacsés et les mariés, cela n'empêche pas d'avoir parfois un régime fiscal individualisé.

En particulier, chaque membre du couple est une source individuelle de revenus. Le foyer fiscal n'est pas une société. Les revenus du foyer ont nécessairement une source individuelle. C'est la somme des revenus de chacun des membres du couple qui est traitée de façon unitaire au sein du foyer fiscal.

La déclaration de revenus comprend souvent deux cases par type de revenus pour séparer les revenus de chaque conjoint. Ce n'est pas le cas des revenus fonciers et des revenus de capitaux mobiliers mais c'est le cas pour les revenus professionnels, et notamment pour les revenus d'entreprise.

Dans la déclaration 2042 C PRO qui sert à déclarer les revenus de location meublée, il y a à chaque fois le choix entre la colonne "déclarant 1" et la colonne "déclarant 2" ce qui correspond à chaque conjoint. Notez au passage que le fisc a depuis longtemps intégré une forme de neutralité sexuelle.

 

L'exercice professionnel est individuel

L'activité professionnelle est en principe individuelle. Donc si un conjoint exerce une activité de location meublée, c'est en principe à titre individuel. Il doit déclarer son activité en remplissant un formulaire de début d'activité de type P0 ou P0i.

Mais il est possible d'exploiter une activité en indivision. Donc deux conjoints qui sont en indivision sur un bien peuvent se déclarer en indivision et faire une seule déclaration professionnelle.

 

La distinction entre exploitant de l'entreprise et propriétaire de l'immeuble

L'exploitant individuel de location meublée n'est pas nécessairement le propriétaire de l'immeuble utilisé pour l'exploitation.

L'immeuble exploité peut être la propriété indivise du couple ou même la propriété exclusive du conjoint non exploitant.

Il est possible de concevoir qu'un conjoint loue le bien dont il a la propriété à l'autre conjoint.

En général, si un conjoint exploite en meublé un immeuble détenu par l'autre conjoint, il s'opère de facto un prêt de l'immeuble d'un conjoint au profit de l'autre. Une telle opération de mise à disposition gratuite (prêt) est en théorie exonérée d'impôt, mais seulement s'il s'agit d'un logement, en application de l'article 15, II du CGI. En pratique, les prêts d'immeuble autre que les logements ne sont jamais taxés par les services fiscaux.

Mais en principe pour mettre un bien à son actif et pour avoir le droit de l'amortir, il faut en être propriétaire.

Donc, selon moi, il n'est pas possible pour un conjoint de mettre à l'actif de son entreprise un bien qui appartient exclusivement à l'autre conjoint. Cela me semble en revanche possible s'il en détient une partie de la propriété, en cas d'indivision conjugale légale.

 

L'exploitation en commun d'une entreprise de meublé

Un couple peut exploiter une entreprise en commun et c'est bien sûr le cas d'une entreprise de location meublée.

L'exploitation est en indivision. Dans cette situation il faut considérer qu'il existe une société crée de fait entre les deux conjoints. Il est d'ailleurs alors préférable de rédiger un contrat de société en participation.

Le formulaire à utiliser est le F CMB

Mais il faut bien distinguer cette possible indivision dans l'exploitation de l'éventuelle propriété indivise de l'immeuble. Les deux sujets sont distincts.

Ce n'est pas parce que deux personnes sont en indivision sur un immeuble qu'elles sont tenues de l'exploiter en indivision.

En pratique ce schéma d'exploitation en commun officielle est peu judicieux car il interdit d'opter pour le régime micro.

En effet, le régime micro est réservé aux exploitants individuels et interdits pour les sociétés. Or les couples qui exploitent en commun une entreprise sont considérés comme exploitant en société.

Mais selon moi, en dehors du cas de l'indivision conjugale, et si le régime réel est plus favorable que le micro, il faut choisir le mode d'exploitation en indivision pour se garantir le droit d'amortir la totalité de l'immeuble.

Dans le cas où le régime micro est plus avantageux, il ne faut pas se déclarer en indivision d'exploitation. Un seul des conjoints se déclare comme exploitant en régime micro. En effet, en régime micro, il importe peu de savoir qui est propriétaire du bien exploité.

 

L'exploitation d'une entreprise distincte de location meublée par conjoint

La question est de savoir s'il est possible que l'activité de location meublée du couple soit divisée entre les deux conjoints, de telle sorte que chaque conjoint soit un exploitant différent.

Cela peut présenter un intérêt pour certains seuils de chiffre d'affaires : micro, franchise de TVA et exonération de plus-value selon l'article 151 septies.

S'il y a deux exploitants par exemple, je pourrais essayer de prétendre que chacun réalise un chiffre d'affaires de 60 K€ de telle sorte que chacun pourra demander le régime micro limité à 70 K€ alors que globalement le chiffre d'affaires dépasse évidemment ce seuil.

S'il y a deux entreprises distinctes, il est possible de faire jouer deux seuils différents mais si c'est la même entreprise il faut globaliser les chiffres d'affaires pour apprécier si les seuils sont dépassés.

Sur cette question, l'administration a indiqué :

"Lorsque deux ou plusieurs membres d'une même famille imposés à l'impôt sur le revenu sous une cote unique exploitent des entreprises distinctes, il convient de considérer isolément la situation de chacun des membres de la famille. Toutefois, cette tolérance ne saurait trouver son application lorsque le contribuable ou un membre de sa famille exploite lui-même différentes entreprises.
La question de savoir si les fonds exploités par deux époux constituent ou non des entreprises distinctes doit être appréciée sans qu'il soit besoin de retenir comme élément déterminant d'appréciation le régime matrimonial des intéressés mais essentiellement en fonction des données de fait : magasins séparés, baux distincts, comptabilités propres, immatriculation personnelle de chacun des époux au registre du commerce ou au répertoire des métiers (Rép. Buron : AN 19-11-1977 p. 7791 n° 32861)."

Si deux conjoints exercent chacun une activité de location meublée, il sera difficile de prétendre qu'il s'agit de deux entreprises différentes, sauf si certaines circonstances de fait peuvent démontrer l'existence de deux entreprises distinctes, notamment clientèle différente, locaux distincts, moyens distincts, implication personnelle incontestable de chacun des conjoints dans son entreprise.

 

Les seuils de la distinction entre LMP et LMNP

Les seuils visés à l'article 155 IV du CGI et qui définissent le régime du LMP s'apprécient nécessairement au niveau du foyer fiscal. Il faut globaliser les chiffres au niveau du foyer.

C'est ainsi que, si chaque conjoint exerce une activité distincte de location meublée, ils relèvent nécessairement tous les deux du même régime fiscal, LMP ou LMNP. Il n'est pas possible dans un même foyer fiscal d'avoir un LMP et un LMNP.

 

Le divorce et le décès de l'un des conjoints

Si l'activité est transmise d'un époux à l'autre, il faut constater la cessation d'activité de l'époux qui arrête son activité et la taxation des plus-values latentes. C'est le cas, même si l'époux qui reprend l'activité était déjà propriétaire des immeubles mis en location par son conjoint divorcé ou décédé.

Si le conjoint qui décède ou qui divorce n'était pas l'exploitant mais seulement le propriétaire des immeubles utilisés, il s'opère un transfert de la propriété des immeubles. Mais selon moi, un tel transfert n'est pas un motif de taxation de la plus-value, en l'absence de cessation d'activité ou de retrait d'actif.

Le décès de l'exploitant LMP entraîne en principe la cessation d'activité de l'entreprise et la taxation de la plus-value latente, sachant qu'en régime LMNP, les mutations à titre gratuit ne sont pas imposables.

La reprise de l'activité par un des héritiers peut, dans certains cas, bénéficier de l'exonération prévue à l'article 41 du CGI, ce qui implique la continuation personnelle de l'activité pendant 5 ans par un des héritiers.

Par ailleurs, la succession peut aboutir à un démembrement et au transfert de la nue-propriété de l'immeuble aux enfants. Dans ce cas, cela peut faire perdre à l'exploitant de droit d'amortir l'immeuble. En pratique, si l'exploitation continue, il faut que les héritiers apportent leurs droits dans une société en participation ou une SARL de famille. Un tel apport en société est compatible avec le régime de l'article 41 du CGI.

 

L'IFI et le couple

En matière d'IFI, tous les couples sont des foyers fiscaux, même les concubins.

Il est prévu une exonération des biens professionnels qui peut profiter aux loueurs en meublé.

Je rappelle que l'exonération des biens professionnels en IFI est sans rapport avec le statut de LMP au sens de l'impôt sur le revenu. Autrement dit le mot professionnel n'a pas le même sens en impôt sur le revenu qu'en IFI. Dans le monde merveilleux de la fiscalité, chaque mot peut avoir un sens différent selon le contexte.

L'exonération IFI suppose de remplir deux conditions de seuils (plus de 23 K€ de recettes mais aussi un revenu net supérieur aux autres revenus professionnels) et, selon l'administration, une condition d'exercice professionnel principal.

Les conditions de seuil s'apprécient de façon globale au niveau du foyer.

La condition d'exercice professionnel principal s'apprécie en revanche de façon individuelle : il faut que l'exploitant de l'activité y consacre l'essentiel de son temps de travail et peu importe qui est propriétaire de l'immeuble.

Si ma femme exploite une activité professionnelle principale de location meublée ou de parahôtellerie, le foyer peut être exonéré d'IFI à raison des immeubles servant à l'exploitation, même si les immeubles m'appartiennent en biens propres.

 

Conclusion

La vie de couple n'est pas simple en fiscalité mais elle donne beaucoup de possibilités d'optimisations fructueuses.

Ils se marièrent et ils eurent beaucoup de schémas fiscaux.

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77 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul samedi, 18 juillet 2020 18:25 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Pierre : une réponse sérieuse supposerait une étude personnalisée. Il n'est pas certain que le régime micro soit le bon.

  • Lien vers le commentaire Pierre jeudi, 16 juillet 2020 21:14 Posté par Pierre

    Bonsoir Maître Duvaux.
    Merci pour cet article très complet.
    Nous sommes un couple pacsé qui achetons notre 1er immeuble en indivision 50/50 (6 appartements en locations meublées).
    Nous souhaitons profiter du régime d'imposition micro-BIC, pour cela nous ne déclarerons qu'1 seul exploitant dans le couple (formulaire P0i). (L'autre compagnon prêtera ses parts de propriétés à celui qui exploite).
    Avons-nous bien compris ?
    Merci d'avance, Pierre.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mercredi, 17 juin 2020 06:58 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à KARIN : les réponses à vos questions sont dans mes notes. Demandez à votre comptable une réponse écrite et motivée s'il conteste mes positions. Il est fréquent de dire des âneries, mais c'est plus rare de les confirmer par écrit.

  • Lien vers le commentaire Karin mardi, 16 juin 2020 08:47 Posté par Karin

    Bonjour,
    Merci pour votre blog qui est une vraie mine d'or!
    Si j'ai bien compris vos explications, un couple pacsé sous le régime de la séparation de biens doit en principe déclarer en indivision via le formulaire F cmb pour amortir la totalité des biens. Dans ce cas, les seuils LMP/LMNP s'apprécient tout de même sur la totalité des recettes, l'un ne pouvant demeurer LMNP alors que l'autre passerait LMP si quotités différentes (mon comptable m'a dit l'inverse...). Le seuil de 23K€ pour les cotisations peut par contre s'apprécier par personne ce qui revient à le doubler pour le foyer?
    Le couple peut également choisir de déclarer via le formulaire POi à un seul nom mais dans ce cas l'amortissement ne peut se faire que selon sa quote part de propriété et non la totalité des biens?
    Merci pour vos éclaircissement,
    Karin

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mercredi, 10 juin 2020 06:47 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Laurie : oui mais il faut déclarer une indivision comme exploitant.

  • Lien vers le commentaire Laurie mardi, 09 juin 2020 14:01 Posté par Laurie

    Bonjour,

    Nous sommes un couple pacsé ayant acheté un bien en indivision.

    Si l'un de nous deux exploite en propre le bien en meublé, pourra t-il déclarer un amortissement sur la valeur totale du bien ou devra t-il s'en tenir à la part qu'il détient en indivision ?

    Merci beaucoup pour cet article et pour cet éclaircissement.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 18 mai 2020 07:01 Posté par Duvaux Paul

    Réponse Petit Panda : lisez mes notes qui répondent à vos questions et si vous voulez une consultation c'est payant. S'il y a des enjeux le mieux est encore d'interroger un spécialiste comme moi.

  • Lien vers le commentaire Petit_panda dimanche, 17 mai 2020 20:09 Posté par Petit_panda

    Bonsoir maître Duvaux,
    Je rejoins Mr FPML:
    Mes parents forment un couple marié de retraités de 70 ans avec une retraite de 11 000 et 4000 euros.
    Ils ont 2 appartements en indivision, un avec 18000 euros de loyer et un autre de 15 000 euros de loyer.
    1. Peuvent ils faire une LMNP chacun avec un appartement, pour ne pas dépasser le seuil des 23000 euros qui les fera basculer au LMP ?
    2. Et est ce que leur pension de retraite peut être diminuée si passage au LMP avec autant de loyers ?
    3. Doivent ils cotiser au SSI et payer 1500 euros de cotisation minimale en cas de déficit si passage en LMP ?
    Merci d'avance pour vos conseils

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul jeudi, 14 mai 2020 14:17 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à FPML : ne pas confondre la fiscalité et le droit social. Dans un foyer tout le monde est soit LMNP ou soit LMP mais il est impossible d'avoir deux catégories dans un même foyer puisque les critères sont cumulatifs par foyer (en tout cas sur ce point)

  • Lien vers le commentaire FPML mercredi, 13 mai 2020 14:09 Posté par FPML

    Bonjour M DUVAUX,

    Merci pour vos articles, toujours éclairants sur ces situations complexes.

    Concernant votre article sur "le couple et la location meublée", j'ai une interrogation sur l'exploitation de deux EI de location meublée (une par conjoint) dans un couple (ayant en sus des revenus d'activité plus faibles que le CA total de location meublé, donc à priori LMP) :
    une EI pour de la location meublée courte durée, disons avec 20 k€ de CA, régime réel simplifié
    l'autre pour de la location meublée longue durée (bail type résidence principale du locataire), avec disons 16 k€ de CA, régime réel simplifié

    Le CA total (36 k€) dépassant les 23 k€, est ce que les deux EI sont considérées comme LMP ? alors que ni l'une ni l'autre ne dépasse les 23 k€ ? Et donc soumises chacune au cotisation sociale ?

    En vous remerciant pour votre avis sur ce point.

    Bonne journée et prenez soin de vous.

    FPML

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