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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
mercredi, 08 mai 2019 16:49

Le couple et la location meublée

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Dans cette note je propose d'étudier les effets de la vie de couple sur l'activité de loueur en meublé.

La vie de couple, ce n'est pas toujours simple, même en fiscalité.

 

Le patrimoine du couple, entre communauté et indivision

Il y a un grand nombre de situations patrimoniales dans les couples.

Les couples peuvent être des concubins, des pacsés ou des mariés.

Sans entrer dans le détail de tous ces régimes, il est possible de résumer la diversité des situations en deux cas : soit l'immeuble n'appartient qu'à un seul membre du couple, soit l'immeuble appartient en indivision aux deux membres du couple.

En cas d'indivision, l'immeuble appartient aux deux membres du couple dans une proportion qui n'est pas nécessairement égalitaire.

Le régime de l'indivision peut être plus ou moins organisé, notamment dans le cadre du pacs ou d'un régime matrimonial.

 

Le couple au plan fiscal

Dans certains cas, le fisc considère chaque conjoint comme une unité fiscale séparée.

Mais, dans d'autres cas, le couple est considéré lui-même comme une unité fiscale propre.

En matière d'impôt sur le revenu, les concubins sont des êtres fiscaux nécessairement séparés, alors que les pacsés et les mariés forment un seul foyer fiscal.

En matière d'impôt sur la fortune immobilière (IFI), les membres du couple forment toujours un foyer fiscal, même s'ils sont concubins.

Mais, même quand la notion de foyer fiscal s'applique pour les pacsés et les mariés, cela n'empêche pas d'avoir parfois un régime fiscal individualisé.

En particulier, chaque membre du couple est une source individuelle de revenus. Le foyer fiscal n'est pas une société. Les revenus du foyer ont nécessairement une source individuelle. C'est la somme des revenus de chacun des membres du couple qui est traitée de façon unitaire au sein du foyer fiscal.

La déclaration de revenus comprend souvent deux cases par type de revenus pour séparer les revenus de chaque conjoint. Ce n'est pas le cas des revenus fonciers et des revenus de capitaux mobiliers mais c'est le cas pour les revenus professionnels, et notamment pour les revenus d'entreprise.

Dans la déclaration 2042 C PRO qui sert à déclarer les revenus de location meublée, il y a à chaque fois le choix entre la colonne "déclarant 1" et la colonne "déclarant 2" ce qui correspond à chaque conjoint. Notez au passage que le fisc a depuis longtemps intégré une forme de neutralité sexuelle.

 

L'exercice professionnel est individuel

L'activité professionnelle est en principe individuelle. Donc si un conjoint exerce une activité de location meublée, c'est en principe à titre individuel. Il doit déclarer son activité en remplissant un formulaire de début d'activité de type P0 ou P0i.

Mais il est possible d'exploiter une activité en indivision. Donc deux conjoints qui sont en indivision sur un bien peuvent se déclarer en indivision et faire une seule déclaration professionnelle.

 

La distinction entre exploitant de l'entreprise et propriétaire de l'immeuble

L'exploitant individuel de location meublée n'est pas nécessairement le propriétaire de l'immeuble utilisé pour l'exploitation.

L'immeuble exploité peut être la propriété indivise du couple ou même la propriété exclusive du conjoint non exploitant.

Il est possible de concevoir qu'un conjoint loue le bien dont il a la propriété à l'autre conjoint.

En général, si un conjoint exploite en meublé un immeuble détenu par l'autre conjoint, il s'opère de facto un prêt de l'immeuble d'un conjoint au profit de l'autre. Une telle opération de mise à disposition gratuite (prêt) est en théorie exonérée d'impôt, mais seulement s'il s'agit d'un logement, en application de l'article 15, II du CGI. En pratique, les prêts d'immeuble autre que les logements ne sont jamais taxés par les services fiscaux.

Mais en principe pour mettre un bien à son actif et pour avoir le droit de l'amortir, il faut en être propriétaire.

Donc, selon moi, il n'est pas possible pour un conjoint de mettre à l'actif de son entreprise un bien qui appartient exclusivement à l'autre conjoint. Cela me semble en revanche possible s'il en détient une partie de la propriété, en cas d'indivision conjugale légale.

 

L'exploitation en commun d'une entreprise de meublé

Un couple peut exploiter une entreprise en commun et c'est bien sûr le cas d'une entreprise de location meublée.

L'exploitation est en indivision. Dans cette situation il faut considérer qu'il existe une société crée de fait entre les deux conjoints. Il est d'ailleurs alors préférable de rédiger un contrat de société en participation.

Le formulaire à utiliser est le F CMB

Mais il faut bien distinguer cette possible indivision dans l'exploitation de l'éventuelle propriété indivise de l'immeuble. Les deux sujets sont distincts.

Ce n'est pas parce que deux personnes sont en indivision sur un immeuble qu'elles sont tenues de l'exploiter en indivision.

En pratique ce schéma d'exploitation en commun officielle est peu judicieux car il interdit d'opter pour le régime micro.

En effet, le régime micro est réservé aux exploitants individuels et interdits pour les sociétés. Or les couples qui exploitent en commun une entreprise sont considérés comme exploitant en société.

Mais selon moi, en dehors du cas de l'indivision conjugale, et si le régime réel est plus favorable que le micro, il faut choisir le mode d'exploitation en indivision pour se garantir le droit d'amortir la totalité de l'immeuble.

Dans le cas où le régime micro est plus avantageux, il ne faut pas se déclarer en indivision d'exploitation. Un seul des conjoints se déclare comme exploitant en régime micro. En effet, en régime micro, il importe peu de savoir qui est propriétaire du bien exploité.

 

L'exploitation d'une entreprise distincte de location meublée par conjoint

La question est de savoir s'il est possible que l'activité de location meublée du couple soit divisée entre les deux conjoints, de telle sorte que chaque conjoint soit un exploitant différent.

Cela peut présenter un intérêt pour certains seuils de chiffre d'affaires : micro, franchise de TVA et exonération de plus-value selon l'article 151 septies.

S'il y a deux exploitants par exemple, je pourrais essayer de prétendre que chacun réalise un chiffre d'affaires de 60 K€ de telle sorte que chacun pourra demander le régime micro limité à 70 K€ alors que globalement le chiffre d'affaires dépasse évidemment ce seuil.

S'il y a deux entreprises distinctes, il est possible de faire jouer deux seuils différents mais si c'est la même entreprise il faut globaliser les chiffres d'affaires pour apprécier si les seuils sont dépassés.

Sur cette question, l'administration a indiqué :

"Lorsque deux ou plusieurs membres d'une même famille imposés à l'impôt sur le revenu sous une cote unique exploitent des entreprises distinctes, il convient de considérer isolément la situation de chacun des membres de la famille. Toutefois, cette tolérance ne saurait trouver son application lorsque le contribuable ou un membre de sa famille exploite lui-même différentes entreprises.
La question de savoir si les fonds exploités par deux époux constituent ou non des entreprises distinctes doit être appréciée sans qu'il soit besoin de retenir comme élément déterminant d'appréciation le régime matrimonial des intéressés mais essentiellement en fonction des données de fait : magasins séparés, baux distincts, comptabilités propres, immatriculation personnelle de chacun des époux au registre du commerce ou au répertoire des métiers (Rép. Buron : AN 19-11-1977 p. 7791 n° 32861)."

Si deux conjoints exercent chacun une activité de location meublée, il sera difficile de prétendre qu'il s'agit de deux entreprises différentes, sauf si certaines circonstances de fait peuvent démontrer l'existence de deux entreprises distinctes, notamment clientèle différente, locaux distincts, moyens distincts, implication personnelle incontestable de chacun des conjoints dans son entreprise.

 

Les seuils de la distinction entre LMP et LMNP

Les seuils visés à l'article 155 IV du CGI et qui définissent le régime du LMP s'apprécient nécessairement au niveau du foyer fiscal. Il faut globaliser les chiffres au niveau du foyer.

C'est ainsi que, si chaque conjoint exerce une activité distincte de location meublée, ils relèvent nécessairement tous les deux du même régime fiscal, LMP ou LMNP. Il n'est pas possible dans un même foyer fiscal d'avoir un LMP et un LMNP.

 

Le divorce et le décès de l'un des conjoints

Si l'activité est transmise d'un époux à l'autre, il faut constater la cessation d'activité de l'époux qui arrête son activité et la taxation des plus-values latentes. C'est le cas, même si l'époux qui reprend l'activité était déjà propriétaire des immeubles mis en location par son conjoint divorcé ou décédé.

Si le conjoint qui décède ou qui divorce n'était pas l'exploitant mais seulement le propriétaire des immeubles utilisés, il s'opère un transfert de la propriété des immeubles. Mais selon moi, un tel transfert n'est pas un motif de taxation de la plus-value, en l'absence de cessation d'activité ou de retrait d'actif.

Le décès de l'exploitant LMP entraîne en principe la cessation d'activité de l'entreprise et la taxation de la plus-value latente, sachant qu'en régime LMNP, les mutations à titre gratuit ne sont pas imposables.

La reprise de l'activité par un des héritiers peut, dans certains cas, bénéficier de l'exonération prévue à l'article 41 du CGI, ce qui implique la continuation personnelle de l'activité pendant 5 ans par un des héritiers.

Par ailleurs, la succession peut aboutir à un démembrement et au transfert de la nue-propriété de l'immeuble aux enfants. Dans ce cas, cela peut faire perdre à l'exploitant de droit d'amortir l'immeuble. En pratique, si l'exploitation continue, il faut que les héritiers apportent leurs droits dans une société en participation ou une SARL de famille. Un tel apport en société est compatible avec le régime de l'article 41 du CGI.

 

L'IFI et le couple

En matière d'IFI, tous les couples sont des foyers fiscaux, même les concubins.

Il est prévu une exonération des biens professionnels qui peut profiter aux loueurs en meublé.

Je rappelle que l'exonération des biens professionnels en IFI est sans rapport avec le statut de LMP au sens de l'impôt sur le revenu. Autrement dit le mot professionnel n'a pas le même sens en impôt sur le revenu qu'en IFI. Dans le monde merveilleux de la fiscalité, chaque mot peut avoir un sens différent selon le contexte.

L'exonération IFI suppose de remplir deux conditions de seuils (plus de 23 K€ de recettes mais aussi un revenu net supérieur aux autres revenus professionnels) et, selon l'administration, une condition d'exercice professionnel principal.

Les conditions de seuil s'apprécient de façon globale au niveau du foyer.

La condition d'exercice professionnel principal s'apprécie en revanche de façon individuelle : il faut que l'exploitant de l'activité y consacre l'essentiel de son temps de travail et peu importe qui est propriétaire de l'immeuble.

Si ma femme exploite une activité professionnelle principale de location meublée ou de parahôtellerie, le foyer peut être exonéré d'IFI à raison des immeubles servant à l'exploitation, même si les immeubles m'appartiennent en biens propres.

 

Conclusion

La vie de couple n'est pas simple en fiscalité mais elle donne beaucoup de possibilités d'optimisations fructueuses.

Ils se marièrent et ils eurent beaucoup de schémas fiscaux.

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178 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 18 octobre 2021 11:27 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à KOKO : une réponse sérieuse suppose une étude personnalisée mais selon moi, et à ce jour, dans un cas comme le vôtre il faut déclarer une indivision exploitante sans changer le bilan. Il faut expliquer qu'il s'agit juste de corriger une erreur initiale de déclaration de l'entreprise car c'était bien une indivision exploitante depuis le début.

  • Lien vers le commentaire Koko dimanche, 17 octobre 2021 10:19 Posté par Koko

    Bonjour Maître,

    Depuis 2016 nous avons créé une activité LMNP avec notre ancienne résidence principale, sous le régime patrimonial de la communauté légale. D'un point de vue fiscal, nous avons choisi le régime réel simplifié. Seul un membre du foyer a été déclaré en tant qu'exploitant individuel.
    Ce 1er bien a été acquis en 2012 en indivision (49%/51%), à ce moment là nous n'étions ni mariés ni pacsés.

    Cette année, nous envisageons de mettre en location un deuxième bien qui est actuellement notre résidence principale, également sous le régime de la communauté légale + le réel simplifié. Y-a-t-il un intérêt de déclarer les deux biens en indivision en lieu et place d'un seul exploitant, sachant que nous devrions devenir LMP en 2022?

    Cette opération pourrait-elle être interprétée comme une cession d'activité et donc imposée?

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mercredi, 22 septembre 2021 10:39 Posté par Duvaux Paul

    réponse à Hidalgo : le conjoint de l'exploitant peut avoir le statut social de salarié mais il faut s'assurer que c'est bien le régime indiqué car il y a d'autres possibilités.

  • Lien vers le commentaire hidalgo mardi, 21 septembre 2021 09:18 Posté par hidalgo

    Bonjour Maitre,

    si un bien est détenu par deux conjoints mariés sous le régime de la communité et qu'un seul a été déclaré comme étant l'exploitation du bien pour une activité de gites, l'autre époux peut il être salarié de cette activité?

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul vendredi, 27 août 2021 18:18 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Bruno : vous n'avez pas compris ma réponse mais je ne comprends pas bien votre remarque. En tout état de cause, seule une consultation permettrait de prendre en compte votre situation.

  • Lien vers le commentaire bruno vendredi, 27 août 2021 07:09 Posté par bruno

    merci maitre pour votre réponse, oui vous avez raison je n'ai pas besoin de passer par ma société pour prêter des sous mais ma société a une capacité d'autofinancement importante grâce aux amortissements et je voulais utiliser la caf de ma société pour prêter de l'argent à ma femme (je prêtais de l'argent à ma société via compte courant ce qui permettait à ma société de rentrer au capital de la sarl de famille de ma femme pour l'aider). ma femme est l'unique associé (minoritaire) dans ma société donc je pensais que si ma société rentrait au capital de ma femme nous restions en famille .... si je transformais ma sas en sarl de famille, cela ne changeai rien ?

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 23 août 2021 15:35 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Bruno : une SARL de famille doit être détenue par des personnes d'une même famille. Une société n'est pas membre d'une famille. Cela ne fait aucun doute. Mais selon moi, il n'est pas nécessaire d'avoir une participation dans une société pour lui prêter des sous.

  • Lien vers le commentaire bruno dimanche, 22 août 2021 13:02 Posté par bruno

    bonjour,
    ma femme a des difficultés dans sa sarl de famille (société A) en ces temps de covid et je souhaite l'aider en entrant au capital de sa société. Au lieu de faire une augmentation de capital ce qui n'aurait pas d'intérêt financier pour moi, j'aimerai l'aider via l'intermédiaire de ma sas (société B) qui n'est pas endettée en prêtant à ma société via compte courant pour que ma société prenne des parts dans la sarl de famille de ma femme (société A).Question : bien que nous ayons des liens familiaux puisque je suis dirigeant et associé majoritaire de la société B (ma femme étant minoritaire), le fait que ma société (société B) entre au capital de la société de ma femme (société A - sarl de famille) risque peut-être d'amener l'administration fiscale à considérer que la société de ma femme (sarl A) ne respecte plus les conditions de la sarl de famille ? en effet il est dit qu'une sarl de famille doit être composée d'associés ayant des liens familiaux jusqu'au 2eme degré mais je ne trouve pas de textes disant que la capital peut être aussi détenu de manière minoritaire par une société appartenant à la famille ?

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 26 juillet 2021 07:23 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Tavernier : une réponse sérieuse suppose la connaissance de votre dossier. mais sinon relisez ma note.

  • Lien vers le commentaire François TAVERNIER dimanche, 25 juillet 2021 22:56 Posté par François TAVERNIER

    Bonjour Maître,

    - Ma compagne et moi même ne sommes ni mariés, ni pacsés.
    - Nous avons acheté un bien à 50/50 et allons très prochainement le louer en LMNP.
    - Les revenus seront supérieurs à 23000€.

    L'enregistrement de l'activité LMNP a été géré par un cabinet comptable mais n'a été enregistrée qu'à mon nom, cela pose t'il problème pour séparer les revenus de l'activité et ainsi ne pas être obligés de passer en LMP? Une modification est elle nécessaire?

    Merci!!

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