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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
mercredi, 08 mai 2019 16:49

Le couple et la location meublée

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Dans cette note je propose d'étudier les effets de la vie de couple sur l'activité de loueur en meublé.

La vie de couple, ce n'est pas toujours simple, même en fiscalité.

 

Le patrimoine du couple, entre communauté et indivision

Il y a un grand nombre de situations patrimoniales dans les couples.

Les couples peuvent être des concubins, des pacsés ou des mariés.

Sans entrer dans le détail de tous ces régimes, il est possible de résumer la diversité des situations en deux cas : soit l'immeuble n'appartient qu'à un seul membre du couple, soit l'immeuble appartient en indivision aux deux membres du couple.

En cas d'indivision, l'immeuble appartient aux deux membres du couple dans une proportion qui n'est pas nécessairement égalitaire.

Le régime de l'indivision peut être plus ou moins organisé, notamment dans le cadre du pacs ou d'un régime matrimonial.

 

Le couple au plan fiscal

Dans certains cas, le fisc considère chaque conjoint comme une unité fiscale séparée.

Mais, dans d'autres cas, le couple est considéré lui-même comme une unité fiscale propre.

En matière d'impôt sur le revenu, les concubins sont des êtres fiscaux nécessairement séparés, alors que les pacsés et les mariés forment un seul foyer fiscal.

En matière d'impôt sur la fortune immobilière (IFI), les membres du couple forment toujours un foyer fiscal, même s'ils sont concubins.

Mais, même quand la notion de foyer fiscal s'applique pour les pacsés et les mariés, cela n'empêche pas d'avoir parfois un régime fiscal individualisé.

En particulier, chaque membre du couple est une source individuelle de revenus. Le foyer fiscal n'est pas une société. Les revenus du foyer ont nécessairement une source individuelle. C'est la somme des revenus de chacun des membres du couple qui est traitée de façon unitaire au sein du foyer fiscal.

La déclaration de revenus comprend souvent deux cases par type de revenus pour séparer les revenus de chaque conjoint. Ce n'est pas le cas des revenus fonciers et des revenus de capitaux mobiliers mais c'est le cas pour les revenus professionnels, et notamment pour les revenus d'entreprise.

Dans la déclaration 2042 C PRO qui sert à déclarer les revenus de location meublée, il y a à chaque fois le choix entre la colonne "déclarant 1" et la colonne "déclarant 2" ce qui correspond à chaque conjoint. Notez au passage que le fisc a depuis longtemps intégré une forme de neutralité sexuelle.

 

L'exercice professionnel est individuel

L'activité professionnelle est en principe individuelle. Donc si un conjoint exerce une activité de location meublée, c'est en principe à titre individuel. Il doit déclarer son activité en remplissant un formulaire de début d'activité de type P0 ou P0i.

Mais il est possible d'exploiter une activité en indivision. Donc deux conjoints qui sont en indivision sur un bien peuvent se déclarer en indivision et faire une seule déclaration professionnelle.

 

La distinction entre exploitant de l'entreprise et propriétaire de l'immeuble

L'exploitant individuel de location meublée n'est pas nécessairement le propriétaire de l'immeuble utilisé pour l'exploitation.

L'immeuble exploité peut être la propriété indivise du couple ou même la propriété exclusive du conjoint non exploitant.

Il est possible de concevoir qu'un conjoint loue le bien dont il a la propriété à l'autre conjoint.

En général, si un conjoint exploite en meublé un immeuble détenu par l'autre conjoint, il s'opère de facto un prêt de l'immeuble d'un conjoint au profit de l'autre. Une telle opération de mise à disposition gratuite (prêt) est en théorie exonérée d'impôt, mais seulement s'il s'agit d'un logement, en application de l'article 15, II du CGI. En pratique, les prêts d'immeuble autre que les logements ne sont jamais taxés par les services fiscaux.

Mais en principe pour mettre un bien à son actif et pour avoir le droit de l'amortir, il faut en être propriétaire.

Donc, selon moi, il n'est pas possible pour un conjoint de mettre à l'actif de son entreprise un bien qui appartient exclusivement à l'autre conjoint. Cela me semble en revanche possible s'il en détient une partie de la propriété, en cas d'indivision conjugale légale.

 

L'exploitation en commun d'une entreprise de meublé

Un couple peut exploiter une entreprise en commun et c'est bien sûr le cas d'une entreprise de location meublée.

L'exploitation est en indivision. Dans cette situation il faut considérer qu'il existe une société crée de fait entre les deux conjoints. Il est d'ailleurs alors préférable de rédiger un contrat de société en participation.

Le formulaire à utiliser est le F CMB

Mais il faut bien distinguer cette possible indivision dans l'exploitation de l'éventuelle propriété indivise de l'immeuble. Les deux sujets sont distincts.

Ce n'est pas parce que deux personnes sont en indivision sur un immeuble qu'elles sont tenues de l'exploiter en indivision.

En pratique ce schéma d'exploitation en commun officielle est peu judicieux car il interdit d'opter pour le régime micro.

En effet, le régime micro est réservé aux exploitants individuels et interdits pour les sociétés. Or les couples qui exploitent en commun une entreprise sont considérés comme exploitant en société.

Mais selon moi, en dehors du cas de l'indivision conjugale, et si le régime réel est plus favorable que le micro, il faut choisir le mode d'exploitation en indivision pour se garantir le droit d'amortir la totalité de l'immeuble.

Dans le cas où le régime micro est plus avantageux, il ne faut pas se déclarer en indivision d'exploitation. Un seul des conjoints se déclare comme exploitant en régime micro. En effet, en régime micro, il importe peu de savoir qui est propriétaire du bien exploité.

 

L'exploitation d'une entreprise distincte de location meublée par conjoint

La question est de savoir s'il est possible que l'activité de location meublée du couple soit divisée entre les deux conjoints, de telle sorte que chaque conjoint soit un exploitant différent.

Cela peut présenter un intérêt pour certains seuils de chiffre d'affaires : micro, franchise de TVA et exonération de plus-value selon l'article 151 septies.

S'il y a deux exploitants par exemple, je pourrais essayer de prétendre que chacun réalise un chiffre d'affaires de 60 K€ de telle sorte que chacun pourra demander le régime micro limité à 70 K€ alors que globalement le chiffre d'affaires dépasse évidemment ce seuil.

S'il y a deux entreprises distinctes, il est possible de faire jouer deux seuils différents mais si c'est la même entreprise il faut globaliser les chiffres d'affaires pour apprécier si les seuils sont dépassés.

Sur cette question, l'administration a indiqué :

"Lorsque deux ou plusieurs membres d'une même famille imposés à l'impôt sur le revenu sous une cote unique exploitent des entreprises distinctes, il convient de considérer isolément la situation de chacun des membres de la famille. Toutefois, cette tolérance ne saurait trouver son application lorsque le contribuable ou un membre de sa famille exploite lui-même différentes entreprises.
La question de savoir si les fonds exploités par deux époux constituent ou non des entreprises distinctes doit être appréciée sans qu'il soit besoin de retenir comme élément déterminant d'appréciation le régime matrimonial des intéressés mais essentiellement en fonction des données de fait : magasins séparés, baux distincts, comptabilités propres, immatriculation personnelle de chacun des époux au registre du commerce ou au répertoire des métiers (Rép. Buron : AN 19-11-1977 p. 7791 n° 32861)."

Si deux conjoints exercent chacun une activité de location meublée, il sera difficile de prétendre qu'il s'agit de deux entreprises différentes, sauf si certaines circonstances de fait peuvent démontrer l'existence de deux entreprises distinctes, notamment clientèle différente, locaux distincts, moyens distincts, implication personnelle incontestable de chacun des conjoints dans son entreprise.

 

Les seuils de la distinction entre LMP et LMNP

Les seuils visés à l'article 155 IV du CGI et qui définissent le régime du LMP s'apprécient nécessairement au niveau du foyer fiscal. Il faut globaliser les chiffres au niveau du foyer.

C'est ainsi que, si chaque conjoint exerce une activité distincte de location meublée, ils relèvent nécessairement tous les deux du même régime fiscal, LMP ou LMNP. Il n'est pas possible dans un même foyer fiscal d'avoir un LMP et un LMNP.

 

Le divorce et le décès de l'un des conjoints

Si l'activité est transmise d'un époux à l'autre, il faut constater la cessation d'activité de l'époux qui arrête son activité et la taxation des plus-values latentes. C'est le cas, même si l'époux qui reprend l'activité était déjà propriétaire des immeubles mis en location par son conjoint divorcé ou décédé.

Si le conjoint qui décède ou qui divorce n'était pas l'exploitant mais seulement le propriétaire des immeubles utilisés, il s'opère un transfert de la propriété des immeubles. Mais selon moi, un tel transfert n'est pas un motif de taxation de la plus-value, en l'absence de cessation d'activité ou de retrait d'actif.

Le décès de l'exploitant LMP entraîne en principe la cessation d'activité de l'entreprise et la taxation de la plus-value latente, sachant qu'en régime LMNP, les mutations à titre gratuit ne sont pas imposables.

La reprise de l'activité par un des héritiers peut, dans certains cas, bénéficier de l'exonération prévue à l'article 41 du CGI, ce qui implique la continuation personnelle de l'activité pendant 5 ans par un des héritiers.

Par ailleurs, la succession peut aboutir à un démembrement et au transfert de la nue-propriété de l'immeuble aux enfants. Dans ce cas, cela peut faire perdre à l'exploitant de droit d'amortir l'immeuble. En pratique, si l'exploitation continue, il faut que les héritiers apportent leurs droits dans une société en participation ou une SARL de famille. Un tel apport en société est compatible avec le régime de l'article 41 du CGI.

 

L'IFI et le couple

En matière d'IFI, tous les couples sont des foyers fiscaux, même les concubins.

Il est prévu une exonération des biens professionnels qui peut profiter aux loueurs en meublé.

Je rappelle que l'exonération des biens professionnels en IFI est sans rapport avec le statut de LMP au sens de l'impôt sur le revenu. Autrement dit le mot professionnel n'a pas le même sens en impôt sur le revenu qu'en IFI. Dans le monde merveilleux de la fiscalité, chaque mot peut avoir un sens différent selon le contexte.

L'exonération IFI suppose de remplir deux conditions de seuils (plus de 23 K€ de recettes mais aussi un revenu net supérieur aux autres revenus professionnels) et, selon l'administration, une condition d'exercice professionnel principal.

Les conditions de seuil s'apprécient de façon globale au niveau du foyer.

La condition d'exercice professionnel principal s'apprécie en revanche de façon individuelle : il faut que l'exploitant de l'activité y consacre l'essentiel de son temps de travail et peu importe qui est propriétaire de l'immeuble.

Si ma femme exploite une activité professionnelle principale de location meublée ou de parahôtellerie, le foyer peut être exonéré d'IFI à raison des immeubles servant à l'exploitation, même si les immeubles m'appartiennent en biens propres.

 

Conclusion

La vie de couple n'est pas simple en fiscalité mais elle donne beaucoup de possibilités d'optimisations fructueuses.

Ils se marièrent et ils eurent beaucoup de schémas fiscaux.

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206 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 09 mai 2022 05:42 Posté par Duvaux Paul

    réponse à Marion : une réponse sérieuse suppose une étude détaillée. Selon moi le FCMB doit être réservée à une exploitation en commun de l'activité. Il ne faut pas confondre l'indivision sur l'immeuble et l'indivision sur le fonds de commerce ou sur l'activité. S'il n'y a qu'un seul indivisaire exploitant, il faudrait en théorie ne remplir que le P0i pour le seul conjoint exploitant, mais le problème est que cette façon de faire vous expose à un risque fiscal de remise en cause de l'amortissement si les deux conjoints sont mariés en séparation de biens. Ce n'est pas le cas selon moi en revanche si les époux sont mariés en communauté et dans ce cas le P0i est possible pour le conjoint exploitant unique. Tout le problème vient du comportement des services fiscaux qui ne veulent pas proposer un régime fiscal de l'exploitant unique d'une indivision immobilière et de lui donner le droit d'amortir seul. Selon moi, il faudrait admettre ce droit, sous réserve d'un accord écrit des autres indivisaires pour que le bien soit inscrit à l'actif de l'entreprise de l'indivisaire exploitant, et de l'application du régime des plus-values professionnelles à l'ensemble de l'immeuble. Le régime micro permet selon moi de contourner cette difficulté et présente par ailleurs certains avantages.

  • Lien vers le commentaire marion dimanche, 08 mai 2022 20:05 Posté par marion

    bonjour,
    merci pour toutes ces infos.

    mon conjoint et moi avons acheté un studio en indivision pour faire de la location saisonnière , je dois donc remplir le formulaire FCBM.

    est il possible de mettre qu'un seul exploitant sur le formulaire , moi ?
    ( comme je vais le gérer seul )

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 02 mai 2022 21:47 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à KB : une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier mais écoutez votre expert-comptable.

  • Lien vers le commentaire KB lundi, 02 mai 2022 08:01 Posté par KB

    Bonjour M.Duvaux,

    Tout d'abord, merci beaucoup pour tout vos articles qui permettent de vulgariser des éléments parfois compliqués à appréhender pour des particuliers.

    A la lecture de votre article, je me questionne sur un point, et mon expert comptable n'est pas du même avis que moi.
    J'ai acquis un bien en indivision avec ma concubine (50/50). C'est un immeuble composé d'un local commercial et d'un appartement bientôt loué sous le régime LMNP.
    J'ai déposé au SIE (qui a accepté) un formulaire P0i à mon nom, et, pour ma première liasse fiscale, j'ai à chaque fois pris le soin de comptabiliser les charges (agence, notaire, amortissement de l'immeuble etc...) au prorata des surfaces (c'est à peu près du 50/50 niveau surface)

    Mon expert comptable m'affirme que j'aurai du déposer un formulaire FCM B, et non un P0i.
    Selon votre article, si j'ai bien compris, le risque de ne pas avoir déposé de FCM B est de ne pouvoir amortir que 50% du bien, ce qui est déjà le cas avec la composition particulière en deux lots du bien, mais que le P0i est possible car il faut dissocier propriété et exploitation.

    Mon comptable me demande de radier l'entreprise à mon nom pour en rouvrir un avec un formulaire FCMB.

    Qui a raison ?

    Si le p0i est recevable, est-il judicieux que ma concubine déclare les loyers du local commercial sur sa feuille d'imposition et les loyers du LMNP sur le mien ? Ou cela n'a pas d'impact ?

    Merci d'avance,

    Cordialement,

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 12 avril 2022 16:20 Posté par Duvaux Paul

    réponse à Stéphane : il est vrai que le statut de LMP est déterminé par foyer mais une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier et vos intérêts. Il me semble au minimum excessif d'en arriver à ce type de solution.

  • Lien vers le commentaire stephane mardi, 12 avril 2022 11:54 Posté par stephane

    bonjour

    nous exploitions un logement en LMNP acheté en indivision a 50/50 avec au total 40000€ de revenus , et nous n'étions pas PACSE, nous déclarions donc chacun 50% du revenus brut soit 20000€ chacun et nous ne dépassions pas le seuil des 23000€ jusqu'à maintenant.

    nous nous sommes PCACSE en 2021 et je constate que nous devrons faire en 2022 une déclaration commune, sauf pour 2021 ou on peut encore faire une déclaration séparée.
    Cela veut il dire que nous n'aurons plus droit à 23000€ chacun mais pour le foyer fiscal ???

    Si oui, est ce qu'en se dépacsant en 2022 on peut retrouver ce statut l'année prochaine ?

    merci de votre aide.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul vendredi, 08 avril 2022 11:35 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Yoan : le régime micro n'a pas 23 K€ comme seuil max. Dans un foyer fiscal, il n'y a qu'un seul calcul d'impôt et un taux d'imposition unique pour le foyer. Il est faux de raisonner par taux individuel.

  • Lien vers le commentaire Yoan jeudi, 07 avril 2022 19:28 Posté par Yoan

    Bonjour, je suis pacsé et le seul du foyer a travaillé avec un revenu qui est supérieur a 100k.
    Nous souhaitons acheter et exploiter un bien qui devrait rapporter 90k de loyer en meublé.
    Ma question est la suivante, comme je serai obligé d etre en frais reel et non en micro compte tenu du montant depassant les 23000€ De location. Aussi , les frais ne permetteront pas de faire un deficit.
    Es ce qu il est possible que ce soit ma conjointe qui supporte l impot ? Son tmi perso etant a 0 comme elle n a aucun revenu. Ou bien ce sera forcément sur notre tmi commun soit 20% ou le mien seul 41% ?
    En fait quel est la meilleure stratégie ?
    Merci de votre aide.
    Yoan

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul vendredi, 04 mars 2022 12:28 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Fred : le mieux pour amortir en toute sécurité l'immeuble détenu en indivision est de déclarer une exploitation indivise, pour le reste, c'est l'incertitude. Par ailleurs, selon moi, le régime micro est toujours possible dans tous les cas de l'exploitation individuelle (et sous réserve du respect des seuils).

  • Lien vers le commentaire Alfred vendredi, 04 mars 2022 09:36 Posté par Alfred

    Bonjour Me,
    une deuxième question,

    Je vous cite : "Mais selon moi, en dehors du cas de l'indivision conjugale, et si le régime réel est plus favorable que le micro, il faut choisir le mode d'exploitation en indivision pour se garantir le droit d'amortir la totalité de l'immeuble."

    1. Vous laissez entendre que l'indivision conjugale est une exception. Je n'ai pas saisi à quel titre. Un seul exploitant peut amortir la totalité du bien même s'il a été acquis en indivision, c'est cela ?

    2. Autre question (de vocabulaire désolé) : le terme conjugal recouvre-t-il uniquement le mariage ou aussi le pacs ?

    Merci d'avance.

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