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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
lundi, 21 août 2017 08:07

Le nouveau régime social des meublés de tourisme

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Le régime social des loueurs en meublé doit être distingué du régime fiscal, même s'il y a des liens directs entre les deux.

Attention tout d'abord au fait que les personnes qui font de la parahôtellerie (meublé avec services parahôteliers importants) sont des commerçants nécessairement assujettis au régime social des indépendants.

Ensuite les exploitants de chambres d'hôtes ont un régime spécifique. Ils sont assujettis si leur revenu net dépasse 13 % du plafond de la sécurité sociale, soit 5 268 € en 2019 (sachant que certains gîtes ruraux peuvent relever du régime de la MSA).

Donc il reste le régime social des autres loueurs en meublé et là c'est plutôt compliqué.

Avant, seuls les loueurs en meublés professsionnels au sens fiscal étaient assujettis au régime des travailleurs non salariés (TNS, ex-RSI désormais géré par l'URSSAF). Les autres ne l'étaient pas. Ce n'est plus le cas.

Il y a des LMP et des LMNP assujettis au régime des TNS et il y a des LMP et des LMNP qui ne le sont pas.

Depuis la décision du Conseil Constitutionnel du 8 février 2018, la condition d'inscription au registre du commerce n'est plus une condition pour relever du régime fiscal des loueurs en meublé professionnels.

Or si cette condition n'existe plus au sens fiscal, elle existe encore selon moi au sens social.

Au plan social, il existe deux conditions cumulatives pour être assujetti au régime social des travailleurs indépendants.

La première condition est de réaliser un chiffre d'affaires supérieur à 23 K€. Cette condition est définie par renvoi à la règle fiscale des 23 K€.

La deuxième condition se subdivide en deux conditions alternatives : soit l'activité est celle d'un meublé de tourisme, soit l'exploitant est inscrit au registre du commerce.

En principe, la base des cotisations sociales est le revenu professionnel retenu en matière fiscale, mais pas toujours.

Rappelons que sur le plan fiscal, sous certains seuils de recettes, il est possible d'oper pour le régime micro, ce qui aboutit à calculer les revenus avec une base forfaitaire des frais.

Quand l'option pour le micro fiscal a été faite, les cotisations sociales sont en principe calculée sur la base du revenu forfaitaire ainsi déterminé.

Mais le régime micro fiscal peut être complété, sur option, par le régime de la micro-entreprise (autrefois appelé auto-entrepreneur) pour permettre un calcul forfaitaire et un paiement immédiat des cotisations sociales.

Il faut aussi rappeler que le régime de la micro-entreprise ne peut s'appliquer qu'à ceux qui sont assujettis obligatoirement au régime des TNS.

Les LMNP sont parfois assujettis au régime TNS depuis le 1er janvier 2017

L 613-1 du code de la sécurité sociale (transferé au L 611-1) indique :

"Sont obligatoirement affiliés au régime d'assurance maladie et d'assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles : (…)
8° Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d'habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n'y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l'affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l'article L 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts ;"

L'assujettissement au régime des TNS ne concerne que les LMNP louant pour des courts séjours à une clientèle de passage et dont le chiffre d'affaires annuel dépasse 23 000 €.

En d'autres termes, les loueurs meublés de tourisme doivent s'affilier au régime TNS si leurs recettes sont supérieures à 23 000 €.

En-dessous de ce seuil de 23 000 €, les revenus de la location meublée de tourisme sont considérés comme des revenus du patrimoine seulement soumis aux prélèvements sociaux (CSG/CRDS) au taux de 17,2 %.

Le fait de ne pas être soumis à des cotisations sociales n'empêche pas qu'il faille intégrer ses revenus à sa déclaration de revenu, en régime micro ou au régime réel.

L'option pour le régime général

Pour éviter l'affiliation au régime des TNS les loueurs en meublé de tourisme qui dépassent 23 000 € de recettes annuelles peuvent opter pour le régime général.

L'URSSAF propose un simulateur de cotisations sociales pour les loueurs qui souhaient opter pour le régime général.

L'option du régime général est possible pour tous les LMNP de tourisme tant que leurs recettes sont comprises entre 23 000 € et 82 800 €.

Dans ce cas, les cotisations et contributions de Sécurité sociale sont dues aux taux de droit commun. Elles sont calculées sur les recettes diminuées d’un abattement de 60 %, ou de 87 % pour les activités de location de locaux d’habitation meublés de tourisme classés.

Les cotisations sociales sont alors calculées sur la base des recettes, ce qui fait penser au régime micro en fiscalité, mais si j'ai bien compris, le fait d'être au réel ou en micro au plan fiscal est sans effet sur le calcul des cotisations sociales en cas d'option pour le régime général : dans tous les cas, elles sont calculées sur la base des recettes.

A combien s'élèvent les cotisations TNS ?

Le taux global est d'environ 30 % des revenus (avant plafonnement).

En l'absence de revenus, il y a une cotisation minimale en régime maladie et en régime retraite de près de 2 000 €. La cotisation minimale annuelle retraite permet de bénéficier de trois trimestres de cotisations.

Dans quels cas il peut être intéressant d'être assujetti aux cotisations sociales ?

Cela peut permettre de bénéficier d'une couverture maladie lorsque la personne ne relève d'aucun régime obligatoire. C'est souvent moins coûteux que le régime de la contribution PUMA qui prévoit des cotisations en fonction des revenus fiscaux globaux.

Cela peut permettre d'obtenir des trimestres de cotisations retraites pour obtenir une pension complète à l'âge du départ à la retraite.

Je propose de reprendre le tableau de l'URSSAF qui introduit les différentes situations.

Seuil d'appréciation de l'activité professionnelle Situation Options possibles

Revenus de la location de logements meublés de courte durée

> 23 000€

Je suis déjà un travailleur indépendant sans être micro-entrepreneur 2 options :
- Cumul avec mes revenus professionnels indépendants sans aucune démarche
- Option pour une déclaration au Régime Général : espace d’adhésion urssaf.fr
Je suis déjà micro-entrepreneur, 2 options :
- Cumul avec mes revenus professionnels Micro-Entrepreneur sans aucune démarche
- Option pour une déclaration au Régime Général : espace d’adhésion urssaf.fr
J'ai un autre statut (salarié, sans emploi, retraité, fonction publique et régimes spéciaux…etc) 3 options :
- Travailleur Indépendant : https://www.rsi.fr
- Micro-Entrepreneur : http://www.lautoentrepreneur.fr/
- Option pour le Régime Général : espace d’adhésion urssaf.fr


La location meublée de tourisme via les plateformes numériques

En principe, à compter de 2020, les plateformes numériques devront déclarer aux services fiscaux la liste des personnes ayant reçu des recettes de location meublée touristique (à compter donc des recettes 2019). Les sevices fiscaux communiqueront cette liste à l'URSSAF.

Analyse critique

C'est le grand n'importe quoi du délire administratif. Pourquoi faire simple quand on peut faire très compliqué. L'affiliation au régime général avec un calcul forfaitaire du revenu professionnel, différent selon que le meublé est classé ou non, mérite une mention particulière. La gestion des personnes qui sont aux limites des seuils va poser de nombreux problèmes. Bon courage à tous.

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77 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul samedi, 30 mai 2020 06:10 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Ferte : relisez mes notes sur le sujet car vous vous méprenez sur le régime social de la location meublée. En particulier, le fait d'être LMP est sans intérêt.

  • Lien vers le commentaire Ferte vendredi, 29 mai 2020 16:28 Posté par Ferte

    Bonjour Maître,
    Est ce que l’inscription en qualité de LMP en entreprise individuelle en indivision (Mr et mme à 50%) engendre une affiliation obligatoire à l’URSSAF (ex RSI) pour les 2 indivisaires et donc un forfait minimum de cotisations pour chacun d’entre eux (en cas de revenus négatifs)
    Merci d’avance.
    Bien cordialement.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 19 mai 2020 10:46 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Nicolas : vos questions supposent une consultation

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 24 février 2020 15:01 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Florent : pas de réponse évidente à votre question. Selon moi une indivision est une société en participation et tous associés gérants sont assujettis, quel que soit le chiffre d'affaires réalisé. Les indivisaires purs non gérants ne devraient pas être assujettis.

  • Lien vers le commentaire Florent lundi, 24 février 2020 12:44 Posté par Florent

    Bonjour,
    pour un LMNP en indivision avec 2 amis dont loyer > 23 000 € , les cotisations sociales sont elle dues? les 23 000 € sont par foyer fiscal?par personne? j'ai un réel doute car l'URSSAF (SSI) calcul ses charges individuellement .......
    Merci de votre réponse à ce sujet.
    Cdt.
    Florent

  • Lien vers le commentaire Delphine jeudi, 30 janvier 2020 09:51 Posté par Delphine

    Bonjour et merci pour ce blog très complet.
    Je viens de m’inscrire comme auto entrepreneur loueur de meublé de tourisme classé (régime micro fiscal et social). Je vais faire plus que 23000/an. Pouvez vous me confirmer que ce montant de chiffre d’affaires permet de valider 4 trimestres de retraite?
    C’est dorénavant ma seule activité pro. Merci

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 23 septembre 2019 16:37 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Gautier : consultez un expert

  • Lien vers le commentaire S.Gautier mercredi, 04 septembre 2019 08:56 Posté par S.Gautier

    Bonjour,

    Pour faire suite au message de S. Gautier du 16 août 2019

    Bonjour,

    Merci pour votre réponse.

    J'ai contacté par email tous les spécialistes que j'ai trouvé, l'urrsaf, le greffe du tribunal de commerce, secu-independants.fr, et tout le monde y va de son petit discours.

    Je rappelle, j'ai un numéro de siret depuis 2016 en tant que lmnp. Je n'ai donc pas envie de faire d'erreur, et donc recommencer toutes les démarches (déclaration mairie, nouveau siret, puis clôture de l'ancien etc...), ni de me faire piéger dans un statut de LMPro.

    Je me suis donc déplacé en personne au Greffe du Tribunal de Commerce devant autant de points de vue différents, et on m'a répondu, que si je voulais être pro, c'est forcément lmp, comme dans l'intitulé et donc je m'inscris en tant que micro-entrepreneur, et forcément faut choisir entre dépendre de la cci ou de la chambre des métiers. Donc au final je n'ai pas le choix, si je veux cotiser, car sans couverture sociale, vu ma situation, et bien forcément je vais devoir devenir lmp.

    Moi je souhaite rester LMNP, puisque rien dans la loi m'y oblige. Si j'ai compris, que j'ai + ou - de 23 000 €, si je ne suis pas inscrite à la cci, je peux rester lmnp, même si cette activité constitue plus de la moitié des revenus, dans mon cas, la totalité.

    Mais tous les interlocuteurs veulent m'obliger à m'inscrire à la cci. Y a t'il des textes de lois qui peuvent leur prouver que non ? Cela dure depuis Juillet, si jamais j'ai un accident, je suis très mal. Et malheureusement pas les moyens de payer un avocat. J'ai un seul bien que je loue en location saisonnière, je n'ai plus le droit au chômage, donc j'ai besoin d'être déclaré micro entrepreneur pour bénéficier d'une couverture sociale.

    Et l'autre inconnu, paye t'on à la fois les charges sociales micro entrepreneur et la csg, quand on est en lmnp, si j'ai toujours le droit à ce statut, bien sûr.

    Cordialement,
    S. Gautier

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul vendredi, 23 août 2019 14:28 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Adeline, le fait de dépasser 70 K€, le seuil du micro des services, vous fera perdre le régime micro. Pour mesurer ce seuil il faut prendre en compte tous les chiffres d'affaires de ses différentes entreprises. L'activité de location meublée longue durée n'est pas assujettie aux cotisations sociales sauf inscription au RCS mais le régime micro fiscal (qui est une condition du régime de l'auto-entrepreneur) suppose de cumuler les chiffres d'affaires commerciaux, même ceux qui ne sont pas assujettis aux cotisations sociales. C'est ainsi que la location meublée peut faire perdre le régime de l'auto-entrepreneur. Cela dit le régime de l'AE n'est pas nécessairement judicieux. Je vous conseille de consulter un expert-comptable ou un avocat fiscaliste.

  • Lien vers le commentaire adeline jeudi, 22 août 2019 12:22 Posté par adeline

    je suis LMNP, avec un CA supérieur à 23K€ en 2018 et 2019
    et qui pourrait être supérieur à 70K€ en 2020
    en parallèle, j'ai une activité d'autoentrepreneur (consultant marketing)
    pour l'urssaf concernant mon activité LMNP, je souhaite cotiser au régime des indépendants afin de payer l'urssaf sur mon résultat et non sur mon chiffre d'affaire
    est-ce possible ? ou dois-je cotiser au régime microentrepreneur car j'ai déjà un statut autoentrepreneur ? ce qui ne m'arrange pas car cela veut dire que je vais payer des cotisations sur mon CA !

    et en 2020, que se passe t-il si je dépasse les 70K€ ?

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