theme1

Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
jeudi, 20 juillet 2017 13:56

Activité mixte des SCI et des SARL de famille

L'objet de cette note est d'étudier les conséquences des activités mixtes des SCI et des SARL de famille du type location nue et location meublée ou parahôtellerie.

Une SCI peut-elle avoir une activité de location meublée et bénéficier du régime des sociétés de personnes ?

La location meublée est juridiquement civile mais elle relève des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

L'article 206-2 du CGI énonce le principe de l'imposition à l'IS des SCI lorsqu'elles exercent des activités BIC :

"(…) Sous réserve des dispositions de l'article 239 ter, les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt (l'IS), même lorsqu'elles ne revêtent pas l'une des formes visées au 1, si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 (à savoir BIC) (...)"

Le principe général est que l'exercice d'une activité relevant des BIC entraine l'imposition à l'IS.

Or la location meublée relève des BIC, ce qui est prévu expressément par la loi depuis 2017.

L'article 35 du CGI dispose :

"Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques" (...) "qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d'habitation meublés ".

Avant la réforme de 2017, la location occasionnelle meublée ne constituait pas une activité BIC.

Cependant, aujourd'hui, la location meublée, même occasionnelle, constitue un BIC et entraine donc le passage à l'IS.

Une SCI peut-elle rester imposable à l'IR si elle exerce une activité de location meublée de façon accessoire ?

Il existe une exception au principe général d'assujettissement à l'impôt sur les sociétés si la SCI exerce l'activité BIC de façon accessoire.

L'administration admet que la société civile ne soit pas effectivement soumise à l'impôt sur les sociétés au titre de l'année de dépassement :

"si la moyenne des recettes hors taxes, de nature commerciale, réalisées au cours de l'année en cause et des trois années antérieures n'excède pas 10 % du montant moyen des recettes totales hors taxes réalisées au cours de la même période". (BOI-IS-CHAMP-10-30 n° 320 et 330).

L'administration fiscale n'exige pas le paiement de l'IS par la SCI du moment que "le montant hors taxes de ses recettes de nature commerciale n'excède pas 10 % du montant de ses recettes totales HT".
Si la location meublée représente au maximum 10 % des recettes HT, il est donc possible de rester soumis à l'IR.

De plus, l'administration tolère un franchissement occasionnel de cette barre des 10 %. Il suffit que la moyenne des recettes hors taxes de l'année en cours et des 3 années précédentes n'excède pas 10 %.

Une SARL de famille peut-elle conserver son régime fiscal des sociétés de personnes si elle a aussi une activité de location nue ?

Les SARL peuvent bénéficier d'un régime dérogatoire d'imposition à l'IR lorsqu'elles sont constituées par des personnes d'une même famille et sous réserve d'une option en ce sens. C'est le régime de la transparence fiscale dérogatoire dit de la "SARL DE FAMILLE".
Pour être une SARL de famille, la société doit également exercer exclusivement des activités BIC.

Il n'existe aucune tolérance.

Même si l'activité ne relevant pas des BIC représente un pourcentage très faible du chiffre d'affaires, il n'est pas possible de bénéficier du régime des SARL de famille. Il n'existe pas de tolérance similaire à celle appliquée pour les SCI.

Comme la location nue ne relève pas des BIC, si une SARL exerce une activité de location nue, même très limitée, elle perd en principe son régime dérogatoire de la transparence fiscale et devient assujettie à l'impôt sur les sociétés.

Une SARL de famille peut-elle continuer d'être imposée à l'IR si elle mène une activité de location nue de façon accessoire et indissociable à location meublée ?

Le régime de la SARL de famille n'est pas remis en cause si l'activité non BIC exercée présente un caractère accessoire et constitue le complément indissociable d'une activité BIC (voir CE 7 août 2008, n° 283238 RJF 11/08 n° 1211).

La question pourrait se poser de savoir si une activité civile de location nue ne pourrait pas constituer une activité accessoire et indissociable d'une activité BIC de location meublée ou de parahôtellerie.

En pratique, c'est un peu difficile à concevoir. Il faut imaginer une location nue directement accessoire et indissociable de la location meublée ou de l'activité parahôtelière. Peut-être ce serait le cas par exemple de la location d'un parking accessoire à la location d'un appartement meublé.

Pour un cas de refus du caractère accessoire de la location nue pour une SARL exerçant une activité hôtelière voir CAA Nancy 15 mars 2005 n°01-1230 RJF 8-9/05 n°886.

Conclusion

 Les SCI sont faites pour exercer l'activité de l ocation nue et les SARL de famille pour les activités BIC et il faut éviter les mélanges.

Mais rien n'interdit de changer de type de société pour rester en conformité. Par exemple une SCI qui fait de la location nue peut se transformer en SARL de famille pour exercer l'actiité de location meublée.

52 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul vendredi, 04 juin 2021 11:23 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Julien : la note répond à votre question. Consultez un spécialiste.

  • Lien vers le commentaire JULIEN vendredi, 04 juin 2021 10:52 Posté par JULIEN

    Bonjour,
    J'ai une sci qui possède une maison, j'ai aménagé le RDC pour faire de la location meublée. j'aimerai pas que la Sci soit imposée à l'IS, on m'a conseillé de créer une SARL de famille (la sci loue en nue à la sarl de famille) cette dernière fera de la location meublée...Y-a-t il pas un risque ?

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul dimanche, 02 mai 2021 17:52 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Chevalier : tous les immeubles de placement doivent être achetés en société, sauf projet de revente.

  • Lien vers le commentaire Chevalier dimanche, 02 mai 2021 12:09 Posté par Chevalier

    Bonjour
    Je suis sur le point de racheter par soulte un immeuble loué par 2 lots en nu.
    Cet immeuble n’a pas de perspective de pv a court ou long terme et n’a pas de travaux à prévoir pour le moment. Est il judicieux de créer une société sci ou Sarl de famille afin d’anticiper une transmission et maîtriser une fiscalité actuellement très lourde? Merci pour vos éclairages

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 27 avril 2021 15:06 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Mitso : non mais une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier.

  • Lien vers le commentaire Mitso mardi, 27 avril 2021 14:07 Posté par Mitso

    Bonjour,

    J'ai monté une SARL de famille avec 1000 € de capital et ai donné la nue-propriété des parts aux enfants. Ce n'est qu'ensuite que la SARL a acquis 2 lots loués en meublé pour 100 k€ grace à un apport sur mon compte courant d'associé. Les loyers me rembourseront ce compte. Y a-t-il un risque de requalification pour donation déguisée ? Merci

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 28 décembre 2020 08:16 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Mathieu : il faut que tous les biens soient loués meublés. Négociez avec le locataire en place pour lui louer meublé en rachetant ses meubles notamment. Une réponse sérieuse suppose une consultation.

  • Lien vers le commentaire Mathieu dimanche, 27 décembre 2020 16:18 Posté par Mathieu

    Bonjour nous sommes en cours d'acquisition d'un petit immeuble de 2 lots loués (1 bail meublé en cours et 1 bail NU en cours). Le loyer meublé est supérieur à celui du NU dans notre cas. Nous sommes en cours de création d'une SARL de famille avec mon frère. Est il possible d'acquérir ce bien sans risquer une requalification SARL IS ? Et lors du prochain renouvellement du bail NU, de le passer en meublé. Merci de votre éclairage

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul jeudi, 01 octobre 2020 17:00 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Julien : oui, à l'IS tout est possible. Mais il faudrait s'assurer que le choix de l'IS est bien judicieux dans votre cas par rapport à d'autres schémas.

  • Lien vers le commentaire Julien mercredi, 30 septembre 2020 14:19 Posté par Julien

    Bonjour
    Je souhaiterais monter une société afin d’acquérir un immeuble de rapport dont certains lots sont loués meublés, et d’autres nus, environ 50-50.
    Est-il possible d’acquérir ce bien avec une SARL à l’IS (en renonçant au statut SARL de famille), et d’exercer une activité mixte civile et commerciale ?
    Merci d’avance pour votre réponse.

Laissez un commentaire