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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
mardi, 11 octobre 2016 08:14

Certains LMNP au RSI

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On attendait un mauvais coup contre les LMNP, il est arrivé.

Il faut toutefois attendre d'avoir le texte exact de la loi effectivement voté avant de se prononcer sérieusement et mes premiers commentaires sont faits sous cette réserve.

Le gouvernement a annoncé une réforme sociale importante visant les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) dans le projet de loi de financement de la sécurité sociale (PLFSS).

Aujourd'hui les LMNP ne sont pas assujettis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants (41%) mais seulement aux contributions sociales (15,5 %).

Le projet de loi vise à assujettir aux cotisations sociales des travailleurs indépendants (RSI) les LMNP qui réalisent plus de 23 K€ de recettes annuelles.

Rappelons qu'en matière fiscale, pour être loueur en meublé professionnel (LMP) au sens de l'impôt sur le revenu, il faut non seulement faire plus de 23 K€ de recettes annuelles mais aussi que ces recettes soient supérieures aux autres revenus professionnels et il faut être inscrit au registre du commerce.

Donc le projet de loi vise à créer une nouvelle distinction : les petits LMNP resteraient exonérés de charges sociales mais les gros LMNP seraient assujettis au RSI.

Attention sur la base du projet de loi, seuls les LMNP faisant de la location touristique seraient concernés par la mesure, les LMNP louant des biens en résidence principale ne seraient pas visés et ne seraient pas assujettis au RSI.

A ce stade ce n'est qu'un projet mais il constitue une attaque très forte contre les LMNP et fait perdre une partie importante de l'avantage représenté par ce régime.  

Les plus désavantagés par la réfome sont les petits LMNP qui font plus de 23 K€ de recettes mais sans réaliser de bénéfice. Ils seront tenus de payer la cotisation minimale de 1 045 €. Mais pour les gros LMNP qui ne font pas de bénéfice grace à l'amortissement, ce coût supplémentaire ne vient pas réduire significativement l'intérêt du régime.

Attention toutefois au fait que l'assujettissement  au RSI n'est pas si coûteux qu'on pourrrait le croire. En effet, les cotisations sociales sont déductibles fiscalement donc leur coût réel doit être réduit de l'avantage fiscal résultant de leur déduction, alors que les prélèvements sociaux de 15 ,5 % ne sont pas déductibles (sauf à hauteur de 5.1 %). Par exemple pour une personne dont le taux marginal d'impôt sur le revenu atteint 41 %, le coût réel des cotisations sociale s'élève à 24 % du revenu (à comparer au coût réel des prélèvements sociaux qui est dans ce cas de 13,5%). Pour simplifier le RSI coûte 10 % des revenus.

De plus les cotisations au régime de retraite permettront un jour d'avoir un peu plus de pension.

D'une manière générale, c'est une nouvelle extension du régime du RSI aux revenus du patrimoine.

Après l'assujettissement des dividendes supérieurs à 10 % du capital des SARL, le RSI devient applicable aux revenus de la location meublée. A qui le tour ?

Rappelons qu'en principe, les cotisations sociales s'appliquent uniquement aux activités professionnelles et aux revenus de ces activités professionnelles.

Cette logique d'extension du RSI aux revenus du patrimoine se comprend dans le cadre de notre système social dont le coût augmente régulièrement, qui confond impôt et cotisations sociales, solidarité et assurance, et qui finance la solidarité par les cotisations sociales.

Cette réforme peut se défendre mais elle constitue une nouvelle atteinte grossière au principe de stabilité fiscale (et sociale). En France, les règles du jeu changent brutalement au mépris des droits des investisseurs. Ces derniers ne peuvent pas se baser sur des règles stables avant de choisir de faire un investissement à long terme. Il aurait fallu au moins retarder son application de 5 ans pour les investisseurs ayant déjà le statut LMNP.

Je joins l'extrait du projet de loi et le  texte ministériel présentant la réforme.

Notez que le texte est tendancieux car il veut faire croire que cette nouvelle règle des 23 000 € est un alignement du régime social sur le régime fiscal alors que la vérité est exactement contraire.  Pourquoi mentir ?

Texte du projet de loi :

"I. – Le code de la sécurité sociale est ainsi modifié :

1° L’article L. 613-1 est ainsi modifié :

a) Le 8° est remplacé par les dispositions suivantes :

« 8° Les personnes, autres que celles mentionnées au 7°, dont les recettes tirées de la location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts [23 K€], lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du IV de l’article 155 du code général des impôts ; "

 Texte du communiqué du ministre :

"La clarification des règles sociales applicables aux activités
de location de biens entre particuliers
Le développement de l’économie numérique a permis l’émergence de nombreuses
plateformes collaboratives dont la caractéristique commune est de proposer des services
facilitant la mise à disposition ou l’échange de biens ou selon une relation de pair à pair.
Le seul fait de réaliser des activités par le biais d’une plateforme numérique ne modifie pas
la nature même de l’activité et ne doit donc pas conduire à un environnement juridique
différent, dans un souci d’équité avec les activités comparables au sein de l’économie
traditionnelle. Ainsi, la nature des activités de type commercial réalisées sur des
plateformes (achat/revente ou prestations de service) n’étant pas différente de celle de
l’économie traditionnelle, il n’y a pas lieu de prendre des dispositions législatives venant
préciser le cadre juridique applicable ni de créer un nouveau régime d’affiliation ou
d’assujettissement.
Pour sécuriser les personnes qui réalisent des activités économiques, il y a en revanche
des besoins de pédagogie et d’information accrus. Dans ce but, la loi de finances pour 2016
impose aux opérateurs de plateformes dans son article 87 une obligation d’information de
leurs utilisateurs sur le cadre juridique fiscal et social en vigueur, les aidant ainsi à s’y
conformer. En lien avec ces dispositions, l’administration fiscale a clarifié par voie doctrinale
les règles applicables, notamment la notion de partage de frais.
En revanche, le développement très dynamique des plateformes numériques permettant la
location de biens meubles ou immeubles impose de définir une frontière claire entre les
revenus du patrimoine et les revenus d’activité. En effet, les personnes qui exploitent leurs
biens de manière active en vue d’en tirer un profit, notamment en fournissant certaines
prestations complémentaires, exercent dans un cadre professionnel. Cette notion est
essentielle en matière sociale, puisque seules les activités professionnelles sont assujetties
aux prélèvements sociaux.
Le projet de loi de financement de la sécurité sociale prévoit donc que la location régulière
de logements meublés pour de courtes durées à destination d’une clientèle de passage, et
incluant des services indissociables de la mise à disposition du logement constitue une
activité professionnelle. Pour ces activités, le seuil sera fixé au même niveau de recettes
que celui qui est retenu pour appliquer le régime fiscal des loueurs en meublés (soit 23 000
euros de recettes annuelles). En deçà, les activités de locations restent considérées comme
des revenus du patrimoine et assujettis aux prélèvements sociaux sur le capital dans les
mêmes conditions que l’impôt sur le revenu."

Exposé des motifs du projet de loi

"Le développement de l’économie numérique a permis l’émergence de nombreuses plateformes collaboratives aux modèles économiques multiples dont la caractéristique commune est de faciliter une relation de pair à pair en vue de la mise à disposition ou l’échange de biens ou de services.

Certaines plateformes s’inscrivent dans le cadre des activités de l’économie du partage entre particuliers, sans que l’échange des biens ou des services qu’elles permettent puisse être considérée comme une activité de nature professionnelle. D’autres plateformes, en revanche, peuvent accueillir des personnes réalisant des activités à but lucratif de nature professionnelle dans le cadre d’un échange commercial ou d’une prestation de service.

Si le développement de l’économie numérique pose avec une acuité renforcée la question des frontières, le seul fait de réaliser des activités par le biais d’une plateforme numérique ne modifie pas la nature même de l’activité et ne doit donc pas conduire à un régime juridique différent, dans un souci d’équité avec les activités comparables au sein de l’économie traditionnelle.

Ainsi, les activités lucratives réalisées sur des plateformes (achat/revente ou prestations de service) n’étant pas différentes de celles des mêmes activités réalisées dans le cadre de l’économie plus traditionnelle, il n’y a pas lieu de prendre des dispositions législatives venant préciser leur cadre juridique applicable ni de créer un nouveau régime d’affiliation ou d’assujettissement pour ces activités numériques.

Le développement très dynamique des plateformes numériques permettant la location de biens meubles ou immeubles impose en revanche de définir dans la loi une frontière claire entre les revenus du patrimoine et les revenus d’activité, afin de distinguer la situation des personnes qui gèrent leur capital de celles qui exploitent leur bien en vue d’en tirer un profit, notamment en fournissant certaines prestations complémentaires à des fins professionnelles.

La présente mesure prévoit que la location régulière de meublés pour de courtes durées à destination d’une clientèle de passage est considérée, au-delà d’un certain seuil de recettes, comme une activité professionnelle conduisant à l’affiliation au RSI comme travailleur indépendant. Les locations sur des courtes durées sont généralement associées à la fourniture de services (fourniture et remplacement du linge de maison ou fourniture d’une prestation de ménage, mise à disposition de connexions internet sans fil,…), qui s’ajoutent généralement à la mise à disposition du seul logement, allant donc au-delà de la simple gestion d’un patrimoine personnel pour s’apparenter à une prestation commerciale. La durée de la location constitue un critère objectif, et ainsi clair et sécurisant pour les personnes mettant en location des meublés. Pour ces activités, le seuil d’affiliation serait fixé, par similarité avec le seuil retenu pour identifier les activités professionnelles de locations de meublés, à 23 000 de recettes ou chiffre d’affaires au titre de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal.

Selon la même logique, le seuil d’affiliation s’agissant des activités de locations de biens (voiture, notamment) serait quant à lui fixé par décret à 10 % du plafond annuel de la sécurité sociale de recettes ou de chiffre d’affaires (3 860 euros).

Afin d’accompagner les travailleurs indépendants dans l’application du droit social, le second volet de la mesure vise à faciliter leurs démarches administratives et sociales permettant l’affiliation, l’assujettissement et le recouvrement des cotisations sociales, pour les travailleurs indépendants ayant recours à ces plateformes d’intermédiation pour des activités de faible volume. Ainsi, la possibilité sera offerte pour les plateformes d’assurer pour le compte des utilisateurs, à leur demande, les démarches d’affiliation, de déclaration sociale et de paiement des cotisations et contributions sociales."

DERNIERE MINUTE 27 décembre 2016

La loi a été votée et elle a été approuvée par le conseil constutionnel. Elle sera mise en oeuvre en principe sur ce point au 1er janvier 2017. Voir le texte de loi dans une autre note plus récente.

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54 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul jeudi, 22 mars 2018 07:39 Posté par Duvaux Paul

    oui au régime des travailleurs non salariés désormais géré par l'URSSAF (le RSI n'existe plus)

  • Lien vers le commentaire nico83 jeudi, 22 mars 2018 06:02 Posté par nico83

    bonjour maître,
    j envisage d acheter avec mon père un petit immeuble composé de plusieurs appartements. Actuellement les appartements sont loués meublés et sont des residences principales.
    Nous envisageons de créer une sarl de famille a l ir et de faire du lmnp. Les revenus vont être > 23k€ et je vais le gerant majoritaire. Dois je cotiser au rsi ?

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul samedi, 18 novembre 2017 16:39 Posté par Duvaux Paul

    Une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier. Il n'y a pas de réponse sur la question de savoir s'il faut intégrer le chiffre d'affaires LMNP non touristique pour faire le calcul du seuil mais selon moi la réponse est négative. Selon moi, on est au RSI que si l'activité touristique dépasse 23 K€ mais, selon moi, si c'est le cas, toute l'activité est assujettie car quand une activité est assujettie elle l'est pour la totalité de son revenu.

  • Lien vers le commentaire NOLLIVER samedi, 18 novembre 2017 07:56 Posté par NOLLIVER

    Bonjour Maitre

    voici mon cas : je fais de la location meuble studio à des fins de residence principale de mon locataire pour 5 K€
    je fais de la location saisonniere de ma residence principale pour 15 K€
    j ENVISAGE de faire de la location saisonniere sur une autre maison secondaire ( à moi d adapter possiblite de 5 à 15 K€ )

    mes autres revenus sont essentiellement une pension d invalidite à hauteur de 10 K TMI à 0%

    actuellement LMNP , donc pas de RSI mais CSG
    demain si je fais 15 + 5 en saisonnier , je suis à 20 K de saisonnier + 5 de LMNP ( hors saisonnier ) : question RSI ou pas ???? ( le seuil des 23 KE s apprecie à quel niveau ?
    si je fais 15 + 15 en saisonnier , je suis à 30 K de saisonnier + 5 de LMNP ( hors saisonnier ) RSI obligatoire

    merci de votre reponse

  • Lien vers le commentaire RAGOT vendredi, 25 août 2017 17:05 Posté par RAGOT

    Bonjour, ; Pour compléter notre retraite nous désirons aménager un appartement que nous possédons et qui n'est pas notre habitation principale en vue de le donner en location a des étudiants chinois dont le séjour en France est de 10 mois. (Location à la chambre meublée + cuisine commune). Sommes-nous obligés de nous déclarer en LMNP et de cotiser au régime général (le total des locations ne dépassera pas 23 000 euros) ?

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 03 juillet 2017 16:38 Posté par Duvaux Paul

    Une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier mais seul le gérant majoritaire de la SARL doit cotiser.

  • Lien vers le commentaire Miman lundi, 03 juillet 2017 14:32 Posté par Miman

    Bonjour Maitre,
    Nous avons créé une SARL de famille l'an passé avec mon épouse et nos 3 enfants. Elle est bien-sûr inscrite au RCS.
    Son activité est la location de logements meublés. Nos locataires sont principalement des étudiants, les baux sont en général d'un an. J'estime à 24000 € le montant des loyers pour 2017.
    La SARL, dont le gérant est minoritaire (2% du capital), va-t-elle devoir cotiser (via le gérant ?) au RSI pour 2017 du fait qu'elle est inscrite au RCS et que les recettes sont supérieures à 23000€ ?
    Merci de votre réponse.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul samedi, 29 avril 2017 16:13 Posté par Duvaux Paul

    Non, vous n'êtes pas concerné. La notion de location indirecte vise le cas des associés des sociétés. Par ailleurs avant de faire ce type d'investissement, vérifiez qu'il est bien opportun en prenant le conseil (payant) d'un professionnel indépendant (avocat, expert-comptable, notaire, conseil en gestion de patrimoine...) qui ne reçoit pas de commission sur la vente de ce produit et dont le seul rôle sera de défendre vos intérêts.

  • Lien vers le commentaire Zertot samedi, 29 avril 2017 16:10 Posté par Zertot

    (suite de mon message d'aujourd'hui 15h47)
    Désolé, j'ai oublié de préciser que j'envisage de louer ces appartements sous le statut LMNP.
    M.Z.

  • Lien vers le commentaire Zertot samedi, 29 avril 2017 15:47 Posté par Zertot

    Bonjour Maître et merci beaucoup pour ce blog,
    J'envisage d'acheter 2 appartements meublés de tourisme, gérés par la société Pierre et Vacances (Center Parcs). Le contrat de vente impose pour 10 ans un locataire unique qui est Pierre et Vacances, mais ce locataire sous-loue à des vacanciers pour des séjours courts, inférieurs à un mois. Les recettes annuelles seraient supérieures à 23000 euros. Est-ce que ce cas est concerné par l'affiliation au RSI qu'impose la nouvelle loi (qui parle de location "directe ou indirecte" ...). Je précise que Pierre et Vacances me paierait un loyer régulier mensuel, que l'appartement soit occupé ou non.
    Merci d'avance,
    M.Z.

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