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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
dimanche, 29 mai 2016 15:11

Quelle valeur du terrain retenir en compta ?

Lorsqu'un immeuble est comptabilisé à l'actif d'une entreprise une question difficile se pose à l'expert-comptable : quelle valeur retenir pour le terrain ?

En effet, dans une immeuble, il y a toujours une quote-part de la sa valeur qui doit être affecté à la construction et une quote-part qui doit être affecté au terrain.

Il arrive encore souvent que certains comptables oublient cette évidence : sauf certains cas très particuliers, la propriété d'une construction implique nécessairement celle d'un terrain.

Le propriétaire d'un appartement dans une copropriété est nécessairement propriétaire d'une quote-part indivise du terrain sur lequel est construit l'immeuble.

Cette question présente un enjeu important car si la construction est amortissable, le terrain ne l'est pas.

En général, le contribuable a tendance à retenir une évaluation élevée de la construction et une évaluation faible du terrain. Cela permet en effet de majorer le montant des amortissements et donc de réduire le résultat taxable.

L'amortissement est très intéressant car s'il réduit le résultat taxable, il est sans effet sur la trésorerie de l'entreprise. Le résultat fiscal diminue mais le cash reste constant.

L'amortissement est censé représenter la perte de valeur du bien due au temps, à l'usure notamment. Cela permet en théorie à l'entreprise de se constituer des réserves pour faire face aux travaux de réparation ou de reconstruction.

En France, les usages comptables, admis fiscalement, considèrent qu'il faut amortir les constructions, quelle qu'elles soient. Dans de nombreux cas c'est artificiel car la plupart des constructions ne perdent pas de la valeur, même si des travaux de réparation sont régulièrement nécessaires.

Mais il y a une plus grosse anomalie : la valeur du terrain retenue est très souvent fortement minorée.

En principe, il faudrait décomposer la valeur du bien sur la base de la valeur vénale du terrain seul et la valeur vénale de la construction seule. Le problème, c'est que les actes notariés ne font que très rarement la distinction entre les deux.

La plupart du temps, les experts-comptables retiennent une valeur forfaitaire du terrain, entre 10 % et 20 % de la valeur totale du bien.

Une telle approche est trop approximative et ne tient pas compte du fait que, dans certaines villes, la valeur d'un bien est très fortement lié à la valeur du terrain. Si par exemple un appartement à Paris peut être évalué en moyenne à 8 000 € le m² alors qu'il est évalué à 2 000 m² à Dijon, il est facile de conclure que la valeur de l'appartement parisien est au moins, à hauteur de 6 000 €, celle de ses droits sur le terrain, ce qui représente 75 % du prix total.

En cas de contrôle fiscal, les services fiscaux pourraient selon moi faire un rappel égal à la totalité des amortissements excessifs, même ceux pratiqués avant le début de la période normale du délai de reprise.

En pratique, les services fiscaux contestent rarement la répartition du prix entre le terrain et la construction. Mais cela pourrait changer.

Dans un rappel basé sur ce motif, les services fiscaux ont la charge de la preuve et en principe il leur appartient de démontrer la valeur du terrain sur la base d'une comparaison avec la vente de terrains à bâtir intervenus à proximité du bien.

Cette question a donné lieu très récemment à la première décision de principe du Conseil d'Etat (CE 15 février 2016 n° 380400, Sté LG Services et CE 15 février 2016 n° 367467, SARL Daves Place des Etats-Unis, RJF 5/16 n° 398 . Dans cette décision, le Conseil d'Etat impose à l'administration une méthode pour contester la valeur d'un terrain, en fixant trois techniques successives :

- d'abord la comparaison avec des ventes de terrains nus ayant la même constructibilité et dans la même région,

- à défaut, le coût de construction,

- et sinon d'après les pratiques comptables constatées dans un échantillon d'autres contribuables.

"Pour remettre en cause la répartition de la valeur d'un ensemble immobilier qu'un contribuable a réalisée entre le terrain et les constructions édifiées sur ledit terrain, l'administration doit se fonder prioritairement sur des transactions intervenues dans la même zone géographique à des dates proches de l'acquisition faite par la requérante. A défaut, la valeur de la construction peut être évaluée d'après son coût de reconstruction à la date d'entrée de l'immeuble au bilan de l'entreprise en opérant les abattements nécessaires à la prise en compte de sa vétusté.

En cas d'impossibilité d'appliquer l'une ou l'autre de ces méthodes, l'administration peut appliquer à la valeur de l'immeuble en litige les taux moyens relatifs à la valeur du terrain et des constructions issus des données comptables d'autres contribuables, sous réserve que ces taux soient calculés d'après un échantillon pertinent d'immeubles présentant des caractéristiques comparables en ce qui concerne la localisation, le type de construction, l'état d'entretien et les possibilités éventuelles d'agrandissement. Il importe que cet échantillon soit composé d'immeubles acquis à des dates proches de la transaction réalisée par la requérante.

Le contribuable conserve la faculté de critiquer les éléments retenus par l'administration ou de justifier son évaluation en se référant à d'autres données (…)"

Dans sa doctrine l'administration indique pour la location meublée :

"En principe, la ventilation entre le terrain et la construction doit être portée dans les actes notariés de vente. Le bulletin CNCC n° 140 de décembre 2005 préconise, dans les zones tendues, de déterminer la part du foncier par différence entre le prix de marché de l'ensemble terrain/immeuble et le coût complet de la construction (y compris frais annexes). Dans les autres zones, le bulletin CNCC précité relève que le prix de l'ensemble immobilier est généralement fixé en additionnant le coût de la construction et celui du terrain.

Par ailleurs, le Conseil d’État a précisé les méthodes que l'administration pouvait retenir afin de déterminer la valeur du terrain de celle des constructions qui y sont édifiées.

En priorité, il convient de se fonder sur des comparaisons reposant sur des transactions réalisées à des dates proches de celle de l'entrée du bien au bilan sur des terrains nus situés dans la même zone géographique et présentant des droits à construire similaires.

A défaut, la valeur de la construction peut être évaluée à partir de son coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan en lui appliquant les abattements nécessaires pour prendre en compte sa vétusté et son état d'entretien.

Si ces deux méthodes ne sont pas applicables, l'administration peut, à partir d'un échantillon pertinent reposant sur un nombre de données significatif, s'appuyer sur les données comptables issues du bilan d'autres contribuables (CE, arrêt du 15 février 2016, n° 367467, ECLI:FR:XX:2016:367467.20160215 )."

Voir aussi sur cet arrêt la note de l'AFREXIM.

Selon moi, les services auront beaucoup de difficultés à mettre en pratique cette méthode de contestation, ce qui garantit une certaine marge de manœuvre pour les contribuables. Attention à ne pas en abuser toutefois.

Par ailleurs, la décision du Conseil d'Etat ouvre une voie qu'il faudra préciser. En particulier le Conseil d'Etat ne propose pas de méthode pour prendre en compte le cas où la constructibilité résulte, non du terrain nu, mais de la construction déjà existante (cas où le PLU interdit toute nouvelle construction dépassant l'emprise déjà existante). De même le Conseil d'Etat ne prévoit pas le cas des constructions à forte valeur intrinsèque, historique ou culturelle, pour lesquelles la méthode de la valeur de la reconstruction est absurde.

Peut-on sérieusement évaluer le Château de Versailles sur la base de son coût de reconstruction ? Non évidemment.

Ce serait comme évaluer un tableau de Picasso sur la base du coût de la toile et de la peinture.

Or ce point n'est pas théorique car si le Château de Versailles n'est pas à vendre, ni à amortir, de nombreuses constructions, certaines mises en location meublée, ont d'importantes valeurs historiques ou culturelles, à commencer par tous les immeubles haussmanniens parisiens.

Il y a des constructions où la vétusté ne doit pas être une décote, mais au contraire une valeur supplémentaire.

En conclusion sur cette question de la valeur du terrain, il me paraît judicieux de fixer cette valorisation sur la base d'une étude documentée, éventuellement en recourant à un expert immobilier si les enjeux sont importants et que l'évaluation est difficile.

14 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 15 mars 2022 08:51 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Alfred : votre raisonnement me paraît correct mais un avis sérieux suppose une consultation. En tout état de cause, il faut conserver les preuves de valorisation du terrain.

  • Lien vers le commentaire Alfred dimanche, 13 mars 2022 14:26 Posté par Alfred

    Bonjour,
    J'aimerais avoir un retour critique sur la façon dont j'envisage estimer la quote-part du terrain dans la valeur d'un studio situé dans un immeuble en copropriété.

    1. Je recherche le prix moyen au m2 des terrains à bâtir dans un périmètre "raisonnable" autour de l'adresse du bien (centre ville donc pas évident) par leboncoin, mon notaire, agences immobilières...
    Ex : 300 €/m2

    2. Sur le cadastre je mesure la surface de la parcelle et calcule ainsi la valeur du terrain nu.
    Ex : 300 m2 × 300 €/m2 = 90 k€

    3. J'applique un prorata sur le prix total du terrain en me basant sur le tantieme figurant sur les documents de la copropriété.
    Ex : 90 k€ × 35/1000 = 3150 €

    4. Je ramène ce montant au prix d'acquisition (hors frais de mutation, hors mobilier, ...)
    Ex : 3150 € / 50 k€ = 7,3%.

    Je trouve ma méthode logique mais je tombe sur un pourcentage plus faible que la marge indiquée (10 à 15%).
    Cette méthode de calcul peut-elle être mise en cause par le fisc en elle-même ? Ou le fisc peut-il seulement contester l'estimation de l'étape 1 ?

    Merci d'avance

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul vendredi, 01 octobre 2021 16:08 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Emmanuelle : je ne peux pas vous répondre sans connaître votre dossier et les circonstances.

  • Lien vers le commentaire Emmanuelle vendredi, 01 octobre 2021 15:29 Posté par Emmanuelle

    Bonjour,

    Nous avons un bilan faisant apparaitre un poste FONCIER dans lequel il y a le terrain + les frais de notaire + les frais de géomètre + frais de sondage etc...
    Tous ces frais sont rattachés au poste FONCIER.

    exemple :
    Terrain 1 000
    Frais de notaire : 50
    Sondage : 80
    etc...

    Dans le cadre d'une mise en immobilisation, est-ce que le terrain seul est immobilisable en compte 211* pour les 1 000 € et les frais annexes en 213* pour 130 € ?
    ou
    Tout le poste FONCIER va-t-il en 211 pour 1 130 € ?

    Comment définir les postes contributifs au cout terrain et construction ?

    Merci pour votre aide.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul lundi, 11 mai 2020 14:30 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Pierre : il y a toujours un terrain, vous faites une erreur d'interprétation de l'acte.

  • Lien vers le commentaire Pierre mardi, 05 mai 2020 16:45 Posté par Pierre

    Bonjour

    J'ai acquis un appartement où sur l'acte notarié le notaire a précisé en ces termes : "Il est ici précisé que l’acquéreur procède à l’acquisition d’un appartement sans terrain associé."

    Si cette affirmation est dans l'acte notarié, le fisc peut-il me reprocher de n'avoir pas pris en compte dans la base amortissable la part du terrain ?
    Merci d'avance de vos réponses

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul vendredi, 06 décembre 2019 21:55 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à SEV : un bien en copropriété donne toujours un droit sur le terrain.

  • Lien vers le commentaire sev vendredi, 06 décembre 2019 12:18 Posté par sev

    Bonjour

    qu'en est il pour un local de stockage acquis en sous sol "qui ne donne aucun droit de propriété dans le sol"?
    On part de construction, d'élévation ou d'édification mais qu'en est il pour le sous sol? doit on faire un q/p terrain ?
    merci

  • Lien vers le commentaire Honsel jeudi, 22 novembre 2018 09:29 Posté par Honsel

    Objet: détermination de la valeur vénale d'un terrain à batir

    Bonjour,

    Après avoir beaucoup cherché, j'en suis venu à la constatation que le Code Général des Impots ne contenait pas de définition générale du terrain à batir sauf pour l'aspect TVA. Par contre, dans le Code de l'Expropriation, il y a une définition précise.

    Cela dit, on peut dire de manière générale qu'un terrain à batir c'est un terrain pour lequel existent des droits à construire dans les documents d'urbanisme. Mais droits à construire ne veut pas dire qu'un permis sera forcément délivré compte tenu des paramètres qui
    peuvent intervenir. Exemple trés net: en site classé pour l'environnement, les droits à construire sont plus fragiles qu'ailleurs compte tenu des modalités d'instruction des demandes de permis et du fait que le permis demandé doit être compatible avec l'objet du classement.

    En résumé, on doit évaluer un terrain comme étant à batir dés lors que des droits à construire existent alors même qu'un permis ne pourra être délivré.

    Cordialement

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul vendredi, 13 avril 2018 07:59 Posté par Duvaux Paul

    Si vous voulez une réponse précise, demandez une expertise.

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