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samedi, 26 janvier 2013 17:26

Le régime micro et le régime auto-entrepreneur pour la location meublée

Attention cette note n'est pas à jour des évolutions récentes (2020)

 

L'objet de cette note est d'étudier la question de savoir si le régime micro peut être intéressant pour un loueur en meublé ou un professionnel qui exerce une activité parahôtelière.

 

1 Trois catégories distinctes

 

Je propose d'expliquer le régime des loueurs en meublé, et plus précisément le régime simplifié d'imposition auquel ils peuvent prétendre.

Il existe trois catégories de loueurs en meublé :

Ces catégories ne doivent pas être confondues car elles relèvent de régimes fiscaux différents.

 

1°) les loueurs en meublé stricto sensu.

Ils se contentent de louer des locaux meublés.

Ils sont exonérés de TVA, sauf en cas de location à un gestionnaire hôtelier.

De plus, ils bénéficient d'un régime BIC spécial, celui des loueurs en meublé.

Parmi cette catégorie, une distinction doit être opérée entre les loueurs en meublé professionnels (LMP) et non professionnels (LMNP).

 

2°) les prestataires parahôteliers.

Ils fournissent des prestations parahôtelières.

Ces prestations para-hôtelières regroupent :

- l'accueil ;

- le linge de maison ;

- le nettoyage des locaux ;

- les petits déjeuners.

Pour relever de cette catégorie, il faut fournir au moins trois prestations sur quatre.

Les prestataires para-hôteliers sont assujettis à la TVA et soumis au régime BIC de droit commun des hôteliers.

 

3°) Les loueurs en meublé de tourisme

Par ce terme, je vise les propriétaires de chambres d'hôtes, de gites ruraux, ou de meublés de tourisme, ils peuvent être considérés comme une catégorie "hybride".

En effet, ces activités de meublés de tourisme relèvent du régime des prestataires para-hôteliers si trois sur quatre des activités para-hôtelières précitées sont fournies.

Sinon ils relèvent du régime de la location en meublée stricto sensu.

Il existe une particularité. Même dans le cas où ils ne fournissent pas trois prestations para-hôtelières sur quatre, ces professionnels peuvent bénéficier du régime micro plus favorable des prestataires hôteliers.

 

2 Présentation générale du régime micro-BIC

 

2.1 Le champ d'application des deux régimes micro

Le régime micro est un régime simplifié de déclaration et d'imposition bénéficiant aux petites entreprises.

Le résultat imposable est calculé de manière forfaitaire, avant prise en compte des plus ou moins-values provenant de la cession des biens affectés à l'exploitation.

Ce régime s'applique à partir d'un certain seuil révisé chaque année.

Il est établi à compter du 1er janvier 2012 à :

- 81 500 euros hors taxes pour des activités de ventes et de fourniture de logement ;

- 32 600 euros hors taxes pour les autres prestations de services.

Le contribuable soumis au régime micro-BIC porte directement sur sa déclaration annuelle de revenus le montant brut de son chiffre d'affaires.

L'administration fiscale calcule ensuite le résultat imposable avec un mode forfaitaire de calcul des frais.

Elle applique pour cela un abattement forfaitaire pour frais et charges de 71 % du chiffre d'affaires pour les activités de ventes et de fourniture de logement, et de 50 % pour les autres activités de prestations de service. Ces abattements s'appliquent avec un montant minimum de 305 euros.

Le régime micro, en plus de faire bénéficier d'un mode d'imposition simplifié, allège les obligations comptables.

La tenue d'une comptabilité complète et régulière n'est pas obligatoire, les exploitants sont notamment dispensés d'établir un bilan et un compte de résultat.

Ces obligations comptables allégées incombent aux contribuables, qu'ils aient ou non le statut de commerçant et quel que soit le montant de leur chiffre d'affaires.

Le régime micro peut être intéressant si les charges réelles sont inférieures au montant des charges déterminées selon le forfait, sinon il vaut mieux éviter le régime micro. C'est encore plus vrai si l'activité est déficitaire.

En conclusion, le régime micro peut être recommandé lorsque les charges réelles sont peu élevées car il est avantageux sur le plan fiscal et il permet d'avoir moins d'obligations comptables.

 

2.2 Application aux loueurs en meublé

La location en meublé

Le régime micro-BIC s'applique aux entreprises bénéficiant de la franchise en base de TVA ou exonérées de cet impôt.

De plus, les entreprises en question doivent avoir un chiffre d'affaires annuel hors taxes n'excédant pas un certain seuil.

Le seuil est fixé à 32 600 euros hors taxes pour les prestations de services, y compris en principe la location meublée.

Sous le régime du micro-BIC le revenu imposable est calculé par application au montant des recettes d'un abattement forfaitaire pour frais et charges de 50 %.

Ce régime est donc intéressant si les charges déductibles sont inférieures à 50 %. Au-delà de ce seuil il est en principe plus avantageux d'opter pour le régime réel.

En tout état de cause, il n'y a aucun intérêt de choisir le régime micro si l'activité est déficitaire.

Selon moi le régime micro peut s'appliquer aux LMP comme aux LMNP. Le régime d'exonération de plus-value en fonction des recettes peut s'appliquer à une entreprise relevant du régime micro. Cela dit, en pratique, peu de personne peuvent à la fois être LMP et relever du régime micro.

Les prestataires parahôteliers

Les prestataires parahôteliers sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie BIC, mais sous le régime de droit commun.

Ces prestataires sont assujettis à la TVA.

De plus, les entreprises en question doivent avoir un chiffre d'affaires annuel hors taxes n'excédant pas un certain seuil.

Le seuil est fixé à 81 500 euros hors taxes, et qui correspond à la catégorie des activités de vente et de fourniture de logement.

L'abattement forfaitaire pour frais et charges est égal à 71 %, et non pas 50 %.

Les loueurs en meublé de tourisme

Les activités de gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d'hôtes relèvent du régime micro-BIC si les recettes n'excèdent pas 81 500 euros en 2012 (catégorie des activités de vente et de fourniture de logement), et non pas 32 600 euros.

L'abattement forfaitaire pour frais est de 71 %.

 

3 Le calcul du chiffre d'affaires pour les entreprises nouvelles

 

Principe de base

Afin de connaitre le régime d'imposition applicable, il convient de comparer le chiffre d'affaires annuel de l'exploitation aux seuils de chiffre d'affaires dictés par la loi.

Mais en cas d'un commencement d'activité en début d'année, la règle se complique.

 

Le cas d'une entreprise nouvelle

Le chiffre d'affaires doit faire l'objet d'un ajustement prorata temporis, c'est-à-dire au prorata de la durée de l'exercice.

Cet ajustement est effectué en fonction du nombre de jours d'activité par rapport à 365, une année.

La même règle s'applique en cas de cessation d'activité en cours d'année.

Souvent, l'activité de loueur en meublé n'est que saisonnière, elle ne se pratique que pendant une certaine partie de l'année.

Dans ce cas, la règle de l'ajustement prorata temporis du chiffre d'affaires en cas de commencement d'activité en cours d'année ne s'applique pas.

En conséquence, si le loueur en meublé saisonnier ne dépasse pas le seuil sur l'année, il bénéficie du régime micro. Cette solution est avantageuse, car les seuils légaux (voir paragraphe 2) ne sont pas ajustés en fonction de la durée de l'activité.

Il existe une règle également dans le cas du dépassement du seuil du chiffre d'affaires en cours d'exercice (voir paragraphe 5).

 

4 Le régime TVA des petits loueurs en meublé

 

4.1Principes

Les loueurs en meublé sont exonérés de TVA.

Mais il y a deux exceptions à ce principe. Les loueurs en meublé peuvent être assujettis à TVA si :

- le loueur en meublé exerce trois prestations para-hôtelières sur quatre, c'est donc en fait un prestataire parahôtelier,

- le loueur en meublé loue à un gestionnaire qui fournit ces prestations.

Un loueur en meublé qui est en principe assujetti à TVA y échappe si son chiffre d'affaires est inférieur aux seuils de la franchise de TVA qui sont identiques au seuil du régime micro (voir paragraphe 4.3).

Le loueur en meublé relevant de la franchise peut toutefois opter pour l'assujettissement à la TVA pour échapper à l'application de la franchise.

En général, l'assujettissement à TVA est avantageux car cela permet de récupérer la TVA sur les dépenses, et notamment les constructions neuves et les travaux.

 

4.2 Un choix cornélien

Par principe, un contribuable ne peut pas à la fois relever du régime micro et renoncer à la franchise de TVA.

Autrement dit le régime micro implique la franchise de TVA.

Ainsi, en pratique un petit loueur en meublé qui a intérêt à être assujetti à TVA pour récupérer la TVA d'amont ne peut opter pour le régime micro.

Rappel : en tout état de cause ce choix n'existe pas pour les loueurs en meublé exonérés de TVA de droit, car ces professionnels ne fournissent pas de prestations para-hôtelières.

 

5 Le franchissement des seuils

 

Il est possible qu'un loueur en meublé voie son chiffre d'affaires fluctuer, au risque de ne plus pouvoir bénéficier du régime micro.

Des solutions sont prévues afin de ne pas pénaliser automatiquement certains dépassements de seuils.

Il faut distinguer entre les loueurs en meublé exonérés de TVA et les loueurs en meublé en franchise de TVA.

 

5.1 Les loueurs en meublé exonérés de TVA

Lorsque l'activité est exonérée de TVA, le régime micro demeure applicable les deux premières années du franchissement des limites de 81 500 euros ou 32 600 euros, quel que soit le montant du chiffre d'affaires ou des recettes réalisé au titre de ces années.

 

5.2 Les loueurs en meublé soumis à la franchise

Conséquence du dépassement sur le bénéfice du régime micro

Le maintien du régime micro-BIC est possible pendant les deux premières années de dépassement des seuils de chiffres d'affaires.

C'est seulement à compter de la troisième année de franchissement de ces limites qu'un contribuable est considéré comme hors champ.

Certaines conditions doivent être réunies.

Les conditions de maintien du régime : la franchise de TVA

Pour que le franchissement des seuils n'emporte pas la sortie du régime micro, l'entreprise doit bénéficier de la franchise en base en matière de TVA pour l'année entière.

Il faut donc que les seuils de la franchise de TVA soient respectés, sinon la perte de la franchise de TVA entraine automatiquement la perte du régime micro.

Les seuils de chiffre d'affaires sont identiques à ceux mentionnés en matière de régime micro (81 500 euros pour les activités de ventes et de fourniture de logements et 32 600 euros pour les autres prestations de services).

Tolérances : le non-franchissement des seuils majorés TVA

Des seuils majorés de TVA sont prévus afin de permettre certains franchissements de seuils non importants.

Il existe un seuil majoré en dessous duquel le franchissement des seuils de 81 500 euros et 32 600 euros n'entraine aucun changement de régime.

Ce seuil est fixé en 2012 à 89 600 euros pour les activités de vente et de fourniture de logements ou 34 600 euros pour les autres prestations de services.

Ainsi, les exploitants qui réalisent en 2012 un chiffre d'affaires compris entre 81 500 euros hors taxes et 89 600 euros hors taxes ou 32 600 euros hors taxes et 34 600 euros hors taxes, bénéficient toujours du régime micro la première année de dépassement des seuils.

 

6 Le régime de l'auto-entrepreneur

 

Il existe un régime dit "auto-entrepreneur".

Il s'agit d'un régime simplifié de déclaration et de paiement des cotisations sociales et, sur option complémentaire, de l'impôt.

Le contribuable doit s'acquitter de l'ensemble des cotisations sociales, chaque mois ou chaque trimestre.

La question est de savoir si ce régime est intéressant pour les loueurs en meublé.

En pratique, je déconseille l'adoption de ce régime car il n'est intéressant financièrement que dans certaines hypothèses assez rares, et parce que, de toute façon son principal intérêt, qui est la simplification des procédures de paiement des charges sociales, est généralement sans grand intérêt pour un loueur en meublé.

 

6.1 Rappels sur le régime de l'auto-entrepreneur

Distinction régime micro social et régime micro fiscal

Le régime de l'auto-entrepreneur ne concerne que les contribuables placés sous le régime micro fiscal (BIC ou BNC).

Le régime de l'auto-entrepreneur implique donc l'application du régime micro et ne s'applique que sous conditions de non-franchissement des seuils de chiffres d'affaires du régime micro.

En revanche il est possible d'être en régime micro sans appliquer le régime de l'auto-entrepreneur.

Le régime social

En matière de charges sociales, le régime de l'auto-entrepreneur implique un prélèvement libératoire trimestriel ou mensuel (au choix) calculé sur le chiffre d'affaires et égal à :

- 12 % pour une activité commerciale ;

- 21,3% pour une activité de prestations de services ;

- 18,3% pour les prestations de service des professionnels libéraux affiliés à la CIPAV.

Option pour le versement fiscal

Le contribuable relevant du régime de l'auto-entrepreneur peut choisir, sur option, de payer l'impôt sur le revenu de son activité sous la forme d'un prélèvement forfaitaire libératoire.

Ce régime implique un versement libératoire, liquidé en appliquant au chiffre d'affaires ou aux recettes hors taxes un des taux suivants :

- 1 % pour les entreprises de vente ou de fourniture de logement ;

- 1,7 % pour les entreprises de prestations de services ;

- 2,2 % pour les entreprises non commerciales (libérales...).

Les loueurs en meublé auto-entrepreneurs qui souhaitent bénéficier du versement fiscal libératoire doivent ne pas dépasser, pour le montant des revenus du foyer fiscal de l'avant-dernière année et pour une part du quotient familial, la limite supérieure de la troisième tranche du barème de l'impôt sur le revenu de l'année précédant celle au titre de laquelle l'option est exercée (26 420 euros pour 2012).

En pratique, quand elle est possible, cette option est rarement intéressante et le gain n'est pas significatif.

 

6.2 Le choix de l'option pour le régime de l'auto-entrepreneur pour les loueurs en meublé

Exclusion des loueurs en meublé non professionnel

Sur le plan social, seuls les loueurs en meublés professionnels (LMP) au sens fiscal sont en principe assujettis aux charges sociales. Donc seul un LMP peut envisager d'opter pour le régime de l'auto-entrepreneur.

En pratique, cela limite les possibilités, car il faudrait à la fois être LMP donc avoir 23 000 euros de recettes mais moins de 32 600 euros pour relever du régime micro.

Bien sûr, il reste le cas des prestataires parahôteliers, qui ne relèvent pas du statut de la location meublé stricto sensu et qui peuvent être assujettis aux charges sociales, même avec une faible activité.

Les loueurs en meublé et les prestataires hôteliers assujettis à TVA

La plupart du temps, quand ils peuvent être assujettis à TVA, les loueurs en meublé ont intérêt à conserver cet assujettissement qui leur permet de récupérer la TVA grevant l'achat des locaux où les travaux.

Or, rappelons le, le régime de l'auto-entrepreneur suppose le régime micro, lequel implique la franchise de TVA.

Autrement dit, il est impossible d'être à la fois assujetti à la TVA et de relever du régime des autos-entrepreneurs.

Donc, en pratique, les loueurs en meublé ou les prestataires parahôteliers qui peuvent être assujettis à TVA choisissent ce régime d'assujettissement et renoncent ainsi de facto au régime des auto-entrepreneurs.

Les loueurs en meublé exonérés de TVA

Même si les loueurs en meublé exonérés de TVA ont le droit d'opter pour le régime de l'auto-entrepreneur, ils n'ont souvent pas intérêt à le faire.

En effet, souvent les loueurs en meublé exercent cette activité à titre accessoire d'une activité principale.

Il n'est pas alors utile pour eux d'opter pour le régime de l'auto-entrepreneur, les charges sociales calculées au réel étant plus faibles qu'en cas d'application du régime de l'auto-entrepreneur.

En conclusion, il est peu probable que le régime de l'auto-entrepreneur soit réellement intéressant pour un loueur en meublé ou un prestataire parahôtelier.

Le régime de l'auto-entrepreneur peut toutefois être envisagé pour certains loueurs en meublé professionnels, exonérés de TVA, qui ne sont par ailleurs affiliés à aucun régime social pour une autre activité, et qui réalisent, à titre principal, une petite activité de location.

De même, pour les loueurs en meublé de tourisme, le seuil du régime micro étant plus élevé, certains exploitants exonérés de TVA pourront trouver un intérêt au choix du régime de l'auto-entrepreneur.

110 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Rita mercredi, 07 septembre 2016 23:03 Posté par Rita

    Bonjour,
    je trouve cela un peu bizarre de ne pouvoir garder son statut d'auto-entrepreneur si on a une activité professionnelle dans un autre domaine, dès lors que l'on se mets à faire un peu de location meublé, ou alors je n'ai pas bien compris...
    Si on loue 1 ou 2 appartements en meublé classique, sous le régime LMNP, peut on oui ou non garder son statut d'auto-entrepreneur pour son activité principale ? Est on obligé de passer du régime d'auto-entrepreneur à celui d'une entreprise EURL par exemple pour son activité principale ?
    Pour prendre en compte les seuils à ne pas dépasser en micro BIC, du coup on est obligé de cumuler le CA de la location meublée, et le CA de l'activité principale ? Si on veut être au réel dans l'activité de location meublée, je suppose que l'on est obligé d'être au réel dans l'autre activité ?
    Merci par avance pour vos réponses.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul jeudi, 30 juin 2016 07:54 Posté par Duvaux Paul

    Effectivement, le métier d'intermédiaire en location immobilière suppose d'avoir la carte d'agent immobilier. Mais vous pouvez devenir locataire de ces personnes qui vous louent en meublé par bail commercial et vous-même vous sous-louez aux clients. Ce schéma est possible mais attention aussi au fait que les locaux d'habitation ne peuvent pas en principe faire l'objet d'une activité de meublé touristique.

  • Lien vers le commentaire Anne Solene vendredi, 10 juin 2016 17:31 Posté par Anne Solene

    Bonjour,
    Je suis auto-entrepreneur depuis 3 ans, je loue a la nuitée mon bien propre sur internet via les sites tels que Booking.com.
    A ce jour des propriétaires me demandent si je peux m'occuper de leur biens, j'ai lu que sans carte professionnelle en immobilier cela est impossible.
    hors si je loue l'appartement d'un propriétaire en meublé avec son accord d'exploitation en meublé de tourisme suis je dans la légalité? Sinon quelles sont les solutions possibles?
    Merci d'avance pour votre retour,

    Bine cordialement,
    Anne Solène
    Anne Solène

  • Lien vers le commentaire magnac vendredi, 10 juin 2016 13:35 Posté par magnac

    Bonjour, votre article est très intéressant et très synthétique mais j'aurais aimé une petite précision si possible. Je suis auto-entrepreneuse avec habituellement un CA en BNC me permettant de valider mes 4 trimestres et loueuse de meublés en BIC. Or, mon chiffre d'affaires risquant de se trouver un peu en dessous des 4 trimestres pour 2016, mon CA BIC peut-il me permettre de valider mes 4 trimestres tout de même ?
    Merci de votre réponse.

  • Lien vers le commentaire Greg mercredi, 08 juin 2016 23:12 Posté par Greg

    Bonjour,

    Je loue des logements de vacances et je souhaite savoir si je payerais la csg crds si je me met en auto entrepreneur. Je sais que j'aurais les charges a payer mais ça semble équivalent si on economise la csg crds de 16 pourcent .

    Merci

  • Lien vers le commentaire Paul Duvaux lundi, 25 avril 2016 08:34 Posté par Paul Duvaux

    C'est prévu dans la déclaration voir la case 5 NG

  • Lien vers le commentaire Aurélie lundi, 25 avril 2016 08:11 Posté par Aurélie

    Bonjour,
    Je suis dans un cas très particulier et j'ai opté pour la micro entreprise pour une activité de Meublés touristiques classés. Au niveau des seuils, les meublés classés sont assimilés à des Ventes de Marchandises et donc lorsque l'on déclare son CA de meublés classés au RSI, on le déclare le CA dans case CA de ventes de marchandises? (taux plus intéressant que Prestations de Services...) merci de vos lumières..

    Merci

  • Lien vers le commentaire aurélie lundi, 18 avril 2016 16:01 Posté par aurélie

    Bonjour, bravo pour cette synthèse efficace car rare sont les spécialistes qui abordent l'ensemble des problématiques et les cas spéciaux...

  • Lien vers le commentaire BONNOT Bernadette mardi, 16 février 2016 08:12 Posté par BONNOT Bernadette

    Bonjour, j'ai 57 ans et je vais cesser mon activité principale et n'aurai plus qu'un petit revenu (moins de 1000 € par mois) pour vivre provenant de 2 locations meublées en attendant ma retraite à 62 ans.
    Quel statut choisir pour être assurée social ? Je précise que je n'aurai pas d'autre activité.

  • Lien vers le commentaire BONNOT Bernadette mardi, 16 février 2016 08:12 Posté par BONNOT Bernadette

    Bonjour, j'ai 57 ans et je vais cesser mon activité principale et n'aurai plus qu'un petit revenu (moins de 1000 € par mois) pour vivre provenant de 2 locations meublées en attendant ma retraite à 62 ans.
    Quel statut choisir pour être assurée social ? Je précise que je n'aurai pas d'autre activité.