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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
samedi, 26 janvier 2013 17:21

Les conséquences d'une interruption d'activité en matière de TVA

La question que je propose d'évoquer est celle des conséquences en matière de TVA de la cessation d'activité pour un bien qui est loué avec assujettissement de la location à la TVA.

Il s'agit par exemple du cas d'un propriétaire d'un appartement qui le loue à un exploitant. Cette location est assujettie à TVA. Cela a permis au propriétaire de récupérer la TVA lors de l'achat du bien.

La récupération de la TVA sur un immeuble suppose que cet immeuble soit affecté à une activité assujettie à TVA pendant 20 ans.

Rappelons que, pour justifier d'une activité assujettie à TVA, les propriétaires peuvent invoquer deux régimes :

- la location à l'exploitant d'une résidence de tourisme classée,

- ou la réalisation, directe ou indirecte, d'une activité parahôtelière avec la réalisation d'au moins 3 services parahôteliers sur 4 (voir l'article 261 D 4°, a, b et c du CGI).

Si l'immeuble cesse d'être affecté à une activité assujettie après quelques années, le propriétaire doit reverser la TVA au prorata des années restant à courir sur la période de 20 ans. Inversement, si l'activité redevient ensuite assujettie à TVA, l'investisseur récupère la TVA à hauteur de la période restant à courir après la reprise de l'activité.

Reprenons le cas du propriétaire qui a loué son appartement à un exploitant.

 

Un premier problème peut se poser si l'exploitant cesse de payer le loyer, cela doit-il s'analyser comme une cessation d'activité ?

La réponse est négative, au moins dans un premier temps. Le fait de ne pas être payé par son client ne signifie pas que l'activité a cessé. Si l'impayé se prolonge pendant plusieurs mois et que le propriétaire n'est pas diligent pour se faire payer ou pour résilier le bail, les services fiscaux pourraient sans doute faire valoir que l'activité a de facto cessé, le propriétaire n'agissant pas dans le cadre d'un exercice normal de l'activité. Mais il s'agit d'une question de fait. En pratique, il peut arriver que l'intérêt du propriétaire soit de renoncer temporairement à encaisser les loyers. Malheureusement, il peut arriver souvent que les propriétaires d'appartements dans une résidence de tourisme se retrouvent contraints de ne pas résilier le bail, faute de trouver un autre exploitant. L'absence prolongée de perception de loyers ne doit pas être considérée comme démontrant une cessation d'activité si elle s'explique par les conditions particulières de la gestion.

Ce principe a été admis dans une décision de la cour administrative d'appel de Lyon (CAA Lyon 23 février 2006 n° 00-2614, 5e ch, SCI du Bec de l'Aigle : RJF 10/06 n° 1180) dans une affaire où un propriétaire, une SCI, louait des locaux à une SARL exploitant un hôtel-restaurant :

"Considérant, d'une part, que les biens en cause n'ont pas cessé, de 1988, année de leur réalisation ou de leur acquisition, jusqu'en 2000, année de leur cession, d'être utilisés par la SARL locataire pour ses activités hôtelières, et que la société civile immobilière requérante et cette SARL ont continué d'être liées par un contrat de bail commercial stipulant le paiement par la preneuse de loyers annuels d'un montant de 510 000 F ; que, d'autre part, il est vrai, les loyers payés en 1988, 1989, 1990, 1991 ont été d'un montant, quoique significatif, inférieur aux montants stipulés, et ont été nuls pendant les quatre années 1992 à 1995, leur paiement ayant repris de 1996 à 2000, pour un montant total de 534 272 F ; que cependant la société civile immobilière requérante expose qu'il existait des motifs, tenant à la situation financière de la SARL, qui connaissait une situation nette négative de - 3 113 521 F au 30 novembre 1993, et à une conjoncture locale difficile dans le secteur d'activité considéré, pour qu'elle ne réclamât pas le paiement intégral et immédiat des loyers dus et ne tentât pas une substitution de locataire ; que, quelle que soit la qualité de leur pertinence au regard d'une gestion commerciale optimale, ces motifs qui n'étaient pas étrangers à la gestion de l'entreprise, n'étaient ni abusifs ni frauduleux et, dans les circonstances sus-relatées de l'espèce, ne traduisaient pas une volonté de cesser l'exploitation ; qu'ainsi la circonstance que la société civile immobilière requérante n'a pas réclamé l'intégralité des loyers contractuellement dus par la société preneuse, et que celle-ci a constaté dans les écritures de l'exercice clos en 1994 l'extinction de sa dette, ne peuvent être regardées comme impliquant que la société requérante avait cessé en 1994 d'exercer une activité économique, ou qu'elle avait cessé d'affecter les biens en cause à une telle activité ; que, dès lors, l'administration ne pouvait remettre en cause la déduction de la TVA opérée par la société sur le fondement des dispositions précitées du CGI ;"

 

Une deuxième question est de savoir s'il faut considérer qu'il y a une cessation d'activité si le bail est résilié et que le bien reste sans être loué pendant plusieurs mois.

Là encore, il faut apprécier la situation selon les circonstances particulières du dossier. Il ne faut pas confondre interruption momentanée et cessation définitive d'activité.

Si l'activité est interrompue pendant plusieurs mois, voire plusieurs années, en raison de motifs légitimes, il est possible de faire valoir que l'activité n'a pas réellement cessé et qu'il s'agit d'une simple interruption sans effet sur le droit à déduction de la TVA.

Dans l'activité de location d'immeuble, il arrive souvent en effet qu'il soit difficile de trouver un nouveau locataire et il n'est pas nécessairement judicieux de relouer au premier venu. Le délai de vacance peut être assez long. Dans le cas des appartements des résidences de tourisme, malheureusement, il est souvent très difficile de retrouver un exploitant sérieux. L'existence d'un délai de vacance, même assez long, n'est pas révélatrice d'une cessation d'activité. C'est seulement si le propriétaire manifeste clairement son intention de ne plus louer à un exploitant ou de ne plus louer lui-même en fournissant les prestations parahôtelières que les services fiscaux pourront remettre en cause la déduction de la TVA pour la période restant à courir.

En pratique, les propriétaires doivent démontrer qu'ils ont cherché à relouer leur bien et qu'il y a eu la recherche d'un nouvel exploitant. Ils doivent impérativement continuer à déposer une déclaration de TVA. Ils ne doivent pas utiliser le bien en attendant pour leur usage personnel ou pour une activité locative sans prestation hôtelière. La période de vacance ne doit pas durer trop longtemps et il faut s'attacher à trouver une solution alternative dans un délai raisonnable.

Rappelons que dans le régime DEMESSINE, la loi prévoit expressément que les propriétaires doivent rechercher un nouvel exploitant dans le délai d'un an. Mais pendant la période transitoire avant la publication du décret, la période de vacance admise de facto a pu être beaucoup plus longue. Selon moi, les services fiscaux ne peuvent utiliser les délais expressément admis dans le régime DEMESSINE pour invoquer l'existence d'une cessation d'activité, alors que c'est la loi fiscale qui a expressément admis le délai de vacance.

Pour finir, je souhaite attirer l'attention des propriétaires sur le fait que l'assujettissement à la TVA suppose de toute façon, soit la location à l'exploitant d'une résidence classée ayant pris un engagement de promotion touristique à l'étranger, soit la réalisation d'au moins 3 des 4 prestations parahôtelières. Les services fiscaux ont souvent une interprétation très restrictive de ces deux régimes, par exemple en contestant l'existence des services hôteliers parce qu'ils ne sont pas fournis comme dans un hôtel. Il faut prendre certaines précautions pour réduire les risques de rappel.

19 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul samedi, 19 octobre 2019 21:35 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Jean-Louis : mieux vaut vendre en début d'année mais une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier.

  • Lien vers le commentaire FOCHEL jean louis vendredi, 18 octobre 2019 15:33 Posté par FOCHEL jean louis

    Bonjour,
    Propriétaire d'un appartement en ZRR demessine, nous revendons ce bien acquis en 2005, année de la 1er défiscalisation / 6ans.
    Est-il intéressant de vendre fin 2019 ou debut 2020 pour rembourser la TVa?
    Par avance merci
    Bien à vous
    JLF

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul samedi, 12 octobre 2019 14:31 Posté par Duvaux Paul

    Réponse à Antonorsi : oui si vous êtes au réel

  • Lien vers le commentaire Antonorsi jeudi, 10 octobre 2019 16:12 Posté par Antonorsi

    Bonjour,
    En 2006 j'ai acheté un studio en LMNP dans une résidence étudiants, le bail avec le gestionnaire n'a pas été renouvelé donc j'ai arreté les prestations, suite a ça j'ai remboursé le fisc au pourata des années restantes.
    Pour gérer ce bien j'ai toujours fait appel à un comptable car pour moi je n'ai pas les capacités à le faire .
    Ma question est de savoir vu que je n'ai plus de tva à présenter au fisc si je dois toujours faire appel à un comptable pour établir un bilan annuel et si je suis toujours considéré comme une entreprise.
    Merci pour votre réponse

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul jeudi, 18 octobre 2018 07:00 Posté par Duvaux Paul

    En principe oui

  • Lien vers le commentaire CLAUDE REGIS mercredi, 17 octobre 2018 20:48 Posté par CLAUDE REGIS

    Bonjour,
    J'ai acheté un mobil home il y a 2 ans que je loue sous le régime LMNP.
    Lors de l'achat la TVA m'a été remboursée.
    A ce jour je souhaite revendre ce mobil home vais-je devoir rembourser la TVA.

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 30 janvier 2018 12:41 Posté par Duvaux Paul

    Une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier. Je vous suggère de contacter un professionnel pour faire ce calcul. C'est un peu compliqué mais c'est plutôt favorable au contribuable. Le début de la période est l'achèvement.

  • Lien vers le commentaire Marie mardi, 30 janvier 2018 12:35 Posté par Marie

    Bonjour
    Après 6 ans d'exploitation d'un appartement en lmnp para hôtelier, j'arrête les prestations.

    Je vais avertir le fisc et je vais rembourser la tva sur les immobilisations au prorata.

    Comment calculer ce montant ,?
    Dois je prendre comme date de début ma 1ère déclaration de tva ou celle de ma 1er location.
    Nous avons fais les travaux intérieurs nous même et il y a presque 1 an de décalage.
    Aussi les années peuvent elles êtres partielles ou ne doit on compter que les années pleines ?
    Merci de votre aide

  • Lien vers le commentaire Duvaux Paul mardi, 07 mars 2017 09:52 Posté par Duvaux Paul

    Une réponse sérieuse supposerait de connaître votre dossier. Mais une personne qui achète un bien loué à un exploitant hôtelier peut récupérer la TVA car la location entre cette personne et l'exploitant est obligatoirement assujettie à TVA. Ce schéma est celui de tous les investissements en résidence hôtelière.

  • Lien vers le commentaire Alexandre lundi, 06 mars 2017 20:36 Posté par Alexandre

    Bonsoir,
    Si j'achète un bien avec une SCI qui loue par bail commercial a une societe d'exploitation qui va faire de la para-hôtellerie est ce que je peux récupérer la Tva ?
    Ne faut t'il pas plutôt qu'une societe commerciale qui va faire de la para hôtellerie achete directement le bien pour pouvoir récupérer la tva ?

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