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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
lundi, 15 décembre 2014 16:26

Mme PINEL, le Père Noël des exploitants

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En cette période de fêtes, les propriétaires qui louent des appartements à l'exploitant d'une résidence hôtelière n'ont pas lieu de se réjouir, contrairement aux exploitants de ces résidences.

En effet, la ministre, Mme PINEL, n'a pas épargné les particuliers propriétaires avec sa réforme des baux commerciaux dans la loi qui porte son nom.

Cette loi prévoit principalement de renforcer les droits des locataires du bail commercial.

Il s'agit en principe de protéger les pauvres petits commerçants face aux méchantes actions des méchants propriétaires. Pourtant, il peut arriver que les riches et les puissants soient plutôt les locataires.

Le bail commercial est un régime en grande partie impératif et ce régime était déjà très protecteur des locataires avec notamment l'impossibilité pour le bailleur d'y mettre fin sans verser une indemnité d'éviction au locataire.

Mais la loi PINEL vient encore renforcer ce cadre impératif ultra protecteur en prévoyant notamment que les charges de grosse réparation et de mise aux normes ne peuvent pas être mises à la charge du locataire.

Cette disposition s'applique à tous les contrats conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014.

Aucune exception n'est prévue (décret 2014-1317 du 3 novembre 2014).

Ainsi les propriétaires d'appartements qui les louent à des exploitants de résidence hôtelière (résidence étudiante, résidence de tourisme, ehpad, …) seront nécessairement tenus de procéder à toutes les dépenses de grosses réparations ou de mise aux normes. Il en sera ainsi même si le bail dit le contraire, du moins à partir de son renouvellement.

Ces gros travaux peuvent être extrêmement couteux dans certains cas.

Par exemple, il est tout à fait possible qu'un jour les normes anti-incendie draconiennes des hôtels soient étendues aux résidences hôtelières de tourisme.

De même, il est envisageable que les normes des établissements accueillant des personnes âgées soient fortement durcies dans les prochaines années.

Dans tous ces cas, ce sera aux propriétaires de payer. Ils n'auront pas le choix et ils ne pourront pas résilier les baux ou abandonner leur logement pour éviter d'avoir à payer. Ils devront souvent revendre leurs autres biens pour faire face à ces dépenses imprévues.

Dans de nombreux baux en cours, les exploitants avaient rassuré les propriétaires en les exonérant de cette obligation d'avoir à payer pour ces dépenses. C'était même un argument de vente du placement EHPAD dans certains schémas.

Même si la clause reste en vigueur pour les baux conclus avant le 5 novembre 2014, au moment du renouvellement de ces baux, les nouveaux baux ne pourront plus prévoir cette exonération.

C'est un mauvais coup porté aux investisseurs et un superbe cadeau aux exploitants de résidence (qui n'en demandaient pas tant).

C'est d'autant plus regrettable que ces propriétaires investisseurs ont déjà bien souvent été victimes d'une tromperie au moment de leur achat car les exploitants leur ont promis des rendements excessivement favorables et irréalistes.

Non seulement le législateur n'est presque pas intervenu pour protéger les investisseurs en résidence hôtelière mais, au contraire, l'évolution de la législation leur est grossièrement défavorable. C'est un comble.

D'une manière générale, il est parfaitement démagogique et inadapté de renforcer les droits des locataires de baux commerciaux, au lieu de laisser la liberté aux parties de fixer leurs relations contractuelles.

L'intervention du législateur peut pourtant être utile pour lutter contre les tromperies flagrantes en instaurant des règles protectrices des non-professionnels, mais les investisseurs en résidence hôtelière attendent toujours une action sérieuse sur ce point des pouvoirs publics.

Joyeux Noël Mme PINEL ! Mais inutile de passer pour les étrennes.

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