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jeudi, 10 avril 2014 08:19

Article intéressant sur les dangers de l'investissement en EPHAD

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Je signale un article très intéressant sur les dangers de l'investissement dans les EPHAD.

 

Article à lire

 

Excellent article mais qui n'évoque pas le dernier piège de l'investissement : le risque élevé de ne pas pouvoir revendre le bien. Autrement dit ce placement est au minimum risqué et doit être réservé aux initiés qui ne placent pas plus de 10 % de leurs économies. Mais ce n'est pas comme cela qu'il est vendu car en général, les CGP qui le recommandent (et qui reçoivent une commission de 10 %) suggèrent de le financer par emprunt (et ils reçoivent une autre commission de 1 %).

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3 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Paul Duvaux vendredi, 12 septembre 2014 17:32 Posté par Paul Duvaux

    Il est très rare que les investisseurs dans ce type de produit soient informés correctement sur son régime juridique, et notamment sur les nombreux pièges du bail commercial. Selon moi, le bail commercial doit être réservé aux investisseurs avertis. En tout état de cause, cela ne doit pas être présenté comme un investissement immobilier classique, c'est du local professionnel à usage unique. En pratique, selon moi, seules les grandes foncières sont capables de gérer correctement ce type d'investissement.

  • Lien vers le commentaire bruno vendredi, 12 septembre 2014 11:22 Posté par bruno

    A nuancer...
    Les négociations ne sont pas si simples...on oubli rapidement les effets des indices décorrélés de l'activité de la résidence et son modèle économique. On oubli les reprises d'exploitation qui nécessitent une remise en cause des loyers. On oubli de vérifier les ratios d'activité loyer/CA....
    La renégociation de loyers fait parti du jeux...au même titre que le propriétaire d'un local commercial pour voir son locataire lui expliqué que la crise est passée par là....
    Pour les 10% donné au CGP, il faut les décomposer....Pub, ingénierie patrimoniale et fiscale, distribution via un réseau de CGP qui gère le portefeuille de chaque client...etc etc...démarchages bien spécifique en matière d'investissement...étude du crédit, simulation financière, intégration dans un patrimoine existant.

  • Lien vers le commentaire blackeuf jeudi, 10 avril 2014 11:04 Posté par blackeuf

    Merci, c'est un article tout à fait très utile.